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房屋租賃糾紛：承租人的同住人利益保護糾紛的處理
加強對合同同住人保護的必要性，這是根據(jù)誠實信用原則以及租賃合同性質(zhì)而產(chǎn)生的。保護承租人的同住人是租賃合同的一項附隨義務(wù)。對承租人的同住人的保護義務(wù)涉及附保護第三人作用合同制度。附保護第三人作用合同制度為德國判例法所首創(chuàng)，至《美國統(tǒng)一商法典》而發(fā)展完善，《美國統(tǒng)一商法典》中第2-318條所規(guī)定的利益第三人擔(dān)保責(zé)任堪稱附保護第三人作用合同的典范。該規(guī)定由于較好地貫徹了民法的誠實信用原則，同時又合理地保護了第三人的利益，備受各國重視。
附保護第三人作用合同，是指特定合同一經(jīng)成立，不僅在合同當(dāng)事人雙方間產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系，同時，債務(wù)人對于與債權(quán)人具有特殊關(guān)系的第三人，也應(yīng)負有照顧、保護、通知等義務(wù)，債務(wù)人違反此項義務(wù)時，就該對特定范圍的人所遭受的損害，也應(yīng)依照合同法的原則，負賠償責(zé)任。附隨義務(wù)主要目的，在于加強保護與債權(quán)人具有特殊關(guān)系的第三人的利益。依照誠實信用原則以及合同的目的，合同上的注意、保護義務(wù)，不僅對合同相對人存在，而且也應(yīng)延伸擴張到與相對人有特定關(guān)系的第三人。即合同上的保護、注意義務(wù)，原則上應(yīng)延伸到因與債權(quán)人的關(guān)系而與債務(wù)人的給付發(fā)生接觸，而債權(quán)人對其負有照顧及保護的人。房屋租賃合同中，與承租人共同居住的人（即同住人）并不是合同的當(dāng)事人，出租人對其不負有給付義務(wù)，僅負有一定的注意及保護義務(wù)，該同住人除債務(wù)人違反此項義務(wù)（附隨義務(wù)）時得依合同原則請求賠償外，并無合同上的給付請求權(quán)。出租人對同住人基于合同承擔(dān)損害賠償責(zé)任的原因，首先，出租人應(yīng)能認識到合同相對人對同住人的安全具有如同對自己安全一樣的信賴。日常生活中，同住人與承租人具有十分密切的特殊關(guān)系，債務(wù)人基于合同對債權(quán)人負有注意、保護等附隨義務(wù)時，顯然應(yīng)當(dāng)注意到同住人的存在。出租人對與承租人關(guān)系密切的同住人，自然也應(yīng)當(dāng)負注意、保護等附隨義務(wù)，出租人違反合同義務(wù)，不僅會給承租人造成損害，而且會及于同住人。其次，基于合同之訴提起損害賠償，更有利于對同住人利益的保護，僅依侵權(quán)之訴起訴，對同住人保護不夠周全。選擇合同之訴，還是侵權(quán)之訴，對當(dāng)事人具有不同意義。具體體現(xiàn)在：
1.歸責(zé)原則不同。違約責(zé)任適用嚴(yán)格責(zé)任，不論合同當(dāng)事人是否具有故意或過失，只要當(dāng)事人未按約履行義務(wù)，而且不具有有效的抗辯事由，就必須承擔(dān)違約責(zé)任；而侵權(quán)責(zé)任在各國法律中通常是以過錯責(zé)任為歸責(zé)的一般原則的，我國基本上采納了這種做法。
2.舉證責(zé)任不同。在合同責(zé)任中，承租人對租賃合同不履行的歸責(zé)事由，不負舉證責(zé)任，而出租人必須證明其沒有過錯，否則，將推定他有過錯而承擔(dān)責(zé)任；在侵權(quán)責(zé)任中，被害人對加害人的過失、故意，應(yīng)負舉證責(zé)任。“舉證之所在，敗訴之所在”。因此，舉證責(zé)任的不同，直接關(guān)系到當(dāng)事人的利益。
3.訴訟時效期間不同。大多數(shù)國家的民法典對合同之訴和侵權(quán)之訴規(guī)定了不同的時效期間，在我國則原則上是一致的，但《民法通則》第一百三十六條對于人身損害的侵權(quán)請求權(quán)，采取一年的短期時效，因此，對于同住人而言，選擇合同之訴，更為有利。在加害于承租人或同住人的情況下法律只允許同住人提起侵權(quán)之訴，那么對同住人的保護是不周全的，甚至?xí)斐刹缓侠淼慕Y(jié)果。由此可見，將承租人的同住人，納入《合同法》保護范圍實有必要。現(xiàn)有法律、法規(guī)均提到承租人的共同居住人，而沒有確定其范圍。對于“同住人”的界定，實務(wù)界很不統(tǒng)一。同住人其實質(zhì)就是受契約保護的“第三人”。依德國學(xué)者拉倫茲的見解，其范圍應(yīng)限于因與債權(quán)人具有特殊利害關(guān)系而債務(wù)人的給付亦對之發(fā)生關(guān)聯(lián)之人。換言之，其范圍應(yīng)限于因債務(wù)人之給付受影響，而債權(quán)人對其禍福基于親屬、勞工、雇傭、租賃等具有人格法上性質(zhì)的關(guān)系，對其負有保護、照顧義務(wù)的人。如債權(quán)人的妻兒、同住人、客人、受雇人。我們認為，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把握同住人的范圍，以免對出租人要求過于苛刻，使其承受過重的負擔(dān)。
根據(jù)我國《合同法》第二百三十四條的規(guī)定，承租人生前的同住人有權(quán)承受承租權(quán)。承租人在租賃期死亡，其生前的同住人享有因租賃合同而產(chǎn)生的權(quán)利，同時要履行原合同的義務(wù)。同住人繼承租賃權(quán)后，其享有的權(quán)利與承租人無異，承擔(dān)的義務(wù)亦同。此類房屋租賃糾紛主要發(fā)生在同住人承受租賃權(quán)的過程中，即出租人侵害同住人的租賃權(quán)。如何認定出租人侵害同住人的租賃權(quán)？我們認為，只要有以下幾種情形就可以認定出租人侵害同住人的租賃權(quán)：（1）承租人死后，出租人不經(jīng)通知承租人的同住人堅持收回或者另租他人的；（2）無視承租人的同住人繼續(xù)承租原房屋的請求，堅持收回或者另租他人的。