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該案中租賃招標的效力應如何認定？
1985年10月,安徽省貴池市人民影劇院(下稱影劇院)利用自有的閑置設備和場所開辦了“上海風味餐館”(以下簡稱餐館),經貴池市工商行政管理局注冊登記為集體企業,由葉蘭芳承租經營。餐館包括餐廳和旅館兩部分。其中旅館為影劇院原有189.08平方米的演員宿舍樓;餐廳系葉蘭芳自行投資將影劇院原門衛值班室、室外樓梯、場院及宣傳櫥窗等改、擴建而成,使用面積為47.13平方米。葉蘭芳與影劇院簽訂的合同規定,葉投資修建的餐廳,租賃期滿按原樣修復歸還給影劇院,或者經雙方商定,影劇院適當補償承租人餐廳的投資殘值,維護餐廳原狀;租賃期限至1990年10月15日期滿。1990年5月23日,影劇院張貼“承包啟示”,將“餐館”對外租賃招標,招標截止時間為同年6月20日。陳旭明于6月20日以“全年自愿上交承包金21000元,原則上先預交全年承包金后開業”投標。影劇院于7月3日通知其中標,限定7月內交付第一年租金21000元,并言明該“餐廳”的實際情況,需另行準備資金認購原承租人投資的財產,待原合同期滿時雙方正式簽訂合同,陳旭明于7月10日預交租金21000元,由影劇院開具收據。但在認購原承租人葉蘭勞經營期間所改建餐廳及其他財產問題上,雙方意見不一。陳旭明提出,餐廳應由原承租人依照原合同規定,按原樣修復,然后由其另行投資修建餐廳,其他財產亦應由原承租人在承租期滿后帶走;并提出待請人合理估價后,同意認購原承租人財產中的為其今后經營必須使用的部分。其間,陳旭明按影劇院要求修理了餐館排水溝,并為經營餐廳做了訂購用品的準備。10月3日,雙方就原承租人修建的餐廳及財產再次進行協商,影劇院說明,經征詢城建部門意見,原葉蘭芳修建的餐廳應維持現狀,拆除重建必須統一規劃;并提出葉蘭芳現已要求繼續承租經營,在同等條件下,葉可以優先承租。陳旭明不同意接收葉蘭芳的財產,雙方商談未果,未簽訂合同。10月20日,影劇院通知陳旭明,決定餐館由葉蘭芳繼續承租,所收的預交租金2100元予以退還,并賠償其實際損失。10月18日,影劇院與葉蘭芳簽訂了繼續承租合同,餐館仍由葉蘭芳經營。陳旭明對此不服,遂向貴池市人民法院提起訴訟,請求依法確認其承租經營權,停止葉蘭芳的經營活動。
貴池市人民法院審理認為餐館所有權屬于影劇院與葉蘭勞共有。影劇院招標前對共有財產歸屬未與葉蘭芳商定結果,無權將餐館租賃招標,故招標、中標的民事行為無效,過錯在影劇院。據此判決
1.,影劇院將餐館對外招標及陳旭明中標的民事行為無效,陳旭明要求承租經營餐館的訴訟請求不予支持;
2.影劇院應返還所收陳旭明預交的租金21,000元;
3.影劇院應賠償陳旭明預交租金的利息1,031.06元、修水溝等費用450元。
宣判后,陳旭明不服,仍持原訴理由及訴訟請求,向池州市中級人民法院提起上訴,并主張影劇院應賠償其經濟損失不少于10,000元。
池州市中級人民法院經審理認為餐館系影劇院注冊登記的下屬集體企業,所有權依法應屬影劇院,原承租人葉蘭芳依據合同僅對餐館享有租賃經營權。至于葉蘭芳在經營期間改、擴建的餐廳部分,雖屬葉蘭芳投資,但并不能因此改變餐館所有權及其企業的性質,更不能否定影劇院在行使所有權時進行租賃招標的合法性。原審法院認為餐館系影劇院與葉蘭芳共有,并以此認定招標、中標的民事行為無效,屬確認不當。影劇院招標以及陳旭明中標的民事行為,符合民事法律行為成立的條件,具有法律約束力。影劇院在招標前,事先未征詢城建部門意見,又未與原承租人葉蘭芳處理好有關財產問題,就盲目通知陳旭明中標,接收其預付租金,并要求其做好修理排水溝等經營準備工作;事后,在未經上訴人同意的情況下,擅自解除招標、中標的約定,屬違約行為,應承擔民事責任。陳旭明尚未與影劇院訂立租賃經營合同,尚未依法取得租賃經營權。鑒于城建部門只準許維持餐館現狀等實際情況,陳旭明主張賠償經濟損失,除原審已認定的修水溝等費用450元外,尚有3,500元系為經營餐館訂購用品損失,應予認定,其他損失證據不足,不予采納。據此判決
1.維持原判第二項,即影劇院應返還陳旭明預交的租金21,000元;
2.撤銷原判第一、三項;
3.影劇院賠償陳旭明預交租金的利息損失(自交付之日至返還之日止);
4.影劇院賠償陳旭明訂購貨物損失及修水溝等費用合計3,950元。
本案關鍵在于正確認定以下三個方面的效力問題①影劇院將餐館對外進行招標的民事行為是否有效②陳旭明投標及影劇院定標的行為是否有效③陳旭明中標后是否依法取得了餐館的租賃經營權
首先,根據工商企業登記和產權登記,餐館的所有權屬于影劇院。盡管原承租人葉蘭芳為適應經營,對原租賃法律關系的標的物進行了投資改建,但不能因此改變原標的物所有權性質,即不能認為影劇院與葉蘭芳對餐館具有共有關系。依據影劇院與葉蘭芳簽訂的原租賃合同規定,餐廳可按原樣修復,或者由原租賃持餐廳原狀。因此,影劇院作為餐館的所有權人,在原租賃合同行將期滿前,對外進行租賃招標,無論是權利能力還是行為能力,都不應受到限制,其招標的民事行為應屬合法有效。
其次,就法律性質而言,影劇院“招標啟示”是要約引誘,陳旭明投標是要約,影劇院通知中標,即定標,是對投標人的相對承諾。從本案來看,影劇院不僅定標,而且還接收了投標人預交的第一年租金。因此,陳旭明的投標和影劇院的定標依法均具有法律約束力,即無論是投標人還是定標人均負有必須與對方訂立本合同(租賃合同)的義務。否則,不論哪一方不履行訂約義務,法律上應令其承擔締約違約責任,賠償對方因此所造成的經濟損失,或者令其與對方訂立本合同。
最后,影劇院通知陳旭明中標,接收其預交租金,但同時言明待原承租人合同期滿時雙方正式簽訂合同。也就是說,影劇院通知中標,只是承諾選定了合同相對人,并負有與其訂立合同的義務,而不得與其以外的第三人訂約。但這并不等于陳旭明已實際取得了租賃經營權。出租人與承租人的具體權利與義務,有待簽訂租賃合同時詳細約定。就法律性質而言,本案中陳旭明投標和影劇院定標均屬預約合同的性質,但雙方畢竟尚未正式簽訂合同,租賃合同依法尚未成立。陳旭明不同意接收原承租人投資的殘余資產,城建部門又不同意拆除重建餐廳,且原承租人已實際繼續承租經營,致使訴訟雙方即使按照投標、定標和預約,亦已經不可能訂立租賃合同。因此,不能按照一方須與對方訂立本合同處理,只能按照一方違約,應賠償對方因此所受到的經濟損失來處理。