(2003)蘇民終字第076號
江蘇省高級人民法院民事判決書
上訴人(原審被告)連云港昌某房產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱昌某公司)，住所地連云港市新浦區(qū)某昌北路159號。
法定代表人蘇某泉，董事長。
委托代理人顧某心，江蘇連云港田灣律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告)連云港市金某家具有限公司(以下簡稱金某公司)，住所地連云港市新浦區(qū)某昌北路159號。
法定代表人成某霞，董事長。
委托代理人許某斌，江蘇連云港正天平律師事務(wù)所律師。
上訴人昌某公司因與被上訴人金某公司房屋租賃合同糾紛一案，不服連云港市中級人民法院(2002)連民二初字第24號民事判決，向本院提起上訴。本院于2003年5月12日受理后，依法組成合議庭，于2003年6月26日公開開庭審理了本案。上訴人昌某公司的委托代理人顧某心，被上訴人金某公司的委托代理人許某斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，昌某購物中心大樓原由被告昌某公司開發(fā)建設(shè)。大樓建成后，一些個體經(jīng)營業(yè)主購買了該中心一樓部分經(jīng)營場地，并出資對經(jīng)營場地進(jìn)行了，同時，部分個體業(yè)主聯(lián)合成立了連云港市金某家具有限公司，即本案原告金某公司。
紅某家具集團(tuán)有限公司為開拓經(jīng)營市場，在連云港市成立了連云港紅某家具有限公司(以下簡稱紅某公司)，并承租了被告昌某購物中心的二、三、四樓經(jīng)營場地開展經(jīng)營活動。因該中心一樓部分經(jīng)營場地為原告所有，故紅某公司請當(dāng)?shù)匦缕謪^(qū)人民政府出面與原、被告協(xié)調(diào)，擬承租該中心一樓經(jīng)營場地。2001年12月26日，通過新浦區(qū)人民政府的協(xié)調(diào)，原告金某公司與被告昌某公司簽訂《昌某一樓經(jīng)營場地租賃合同》，約定原告同意將昌某購物中心一樓商場約1900平方米的經(jīng)營場地出租給被告，再由被告轉(zhuǎn)租給紅某公司從事家具經(jīng)營活動。第一年每平方米租金為50元，租賃期限為5年，即自2002年1月1日起至2006年12月31日止。原告對一樓的裝修費用，委托有資質(zhì)的建行工程造價科進(jìn)行審計，自審計核準(zhǔn)工程造價金額之日起5個工作日內(nèi)，被告一次性將裝修費用給付原告。合同生效后，任何一方違約，違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金150000元，并有權(quán)單方終止合同。雙方還就商場的管理、水電費等作了約定。本合同一式三份，由原告、被告、新浦區(qū)人民政府各持一份。
合同簽訂后，原告委托中國建設(shè)銀行連云港分行工程造價中心對昌某購物中心一樓裝修工程進(jìn)行了造價審核。2002年3月14日，該中心出具工程決算審查簽證單，結(jié)論是：消防電94478.97元，消防水61408.68元，裝修(電氣)295174.18元，拆除9768.55元，合計460830.38元。
以上事實有租賃合同、工程決算審查簽證單等證據(jù)在卷證實。
原審法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同，系雙方真實意思表示，且不違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。合同生效后，當(dāng)事人應(yīng)按合同約定全面履行義務(wù)。按合同約定，原告履行了將一樓裝修費用委托有關(guān)部門進(jìn)行審計的義務(wù)，被告也應(yīng)按合同約定履行給付這部分裝修費用的義務(wù)。被告無正當(dāng)理由拒絕履行給付義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告要求被告給付裝修費460830.38元并承擔(dān)違約金150000元，事實清楚，證據(jù)充分，其訴訟請求應(yīng)予支持。原審法院判決：被告于本判決書生效后十日內(nèi)一次性給付原告裝修費460830.38元和違約金150000元。
昌某公司不服上述判決，上訴認(rèn)為原審法院認(rèn)定事實不清，適用法律不當(dāng)，主要理由：一、雙方簽訂租賃合同后，被上訴人至今未將一樓經(jīng)營場地交付給上訴人，上訴人也沒有向被上訴人支付過租金。事實上，被上訴人已將一樓經(jīng)營場地出租給了紅某公司，并從該公司處收取了租金。二、雙方簽訂的租賃合同未能滿足約定的生效條件，因此，該合同是一份既未生效，也未履行的合同，故上訴人對該合同無履行的義務(wù)。請求二審法院查清事實，正確適用法律，駁回被上訴人的訴訟請求。
被上訴人金某公司未作書面答辯，庭審中辯稱：雙方簽訂的租賃合同已生效，上訴人已將被上訴人的一樓經(jīng)營場地轉(zhuǎn)租給了紅某公司，但上訴人至今不履行與被上訴人簽訂的租賃合同，因此，原審法院判令上訴人給付被上訴人裝修費和違約金，事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴人的上訴請求，維持原判。
本案雙方當(dāng)事人爭議的焦點：一、合同是否生效。二、合同是否實際履行。
關(guān)于第一個爭議焦點。上訴人認(rèn)為，合同第十六條明確約定，本協(xié)議簽訂并同時由紅某公司向金某公司提供擔(dān)保書后方可生效，而紅某公司并未提供擔(dān)保書，故租賃合同尚未生效。被上訴人則認(rèn)為，租賃合同已經(jīng)生效，因為我方持有的租賃合同中新浦區(qū)人民政府辦公室主任陳碧已將“同時由紅某公司向金某公司提供擔(dān)保書”的內(nèi)容劃掉，改為“本協(xié)議簽訂后即生效”，即便合同當(dāng)時未生效，2002年1月10日紅某公司也提供了擔(dān)保書，保證按期直接將租金劃到被上訴人帳上，該保證書經(jīng)原審質(zhì)證后，上訴人對其真實性并無異議。對此，本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的租賃合同系附條件生效的合同，生效條件是紅某公司向被上訴人提供擔(dān)保書。按合同約定，合同訂立的同時由紅某公司提供擔(dān)保書，但當(dāng)時該條件并未成就，該事實有租賃合同的協(xié)調(diào)人新浦區(qū)人民政府的陳碧予以證實。2002年1月10日，紅某公司向被上訴人出具了擔(dān)保書。雖然上訴人對擔(dān)保書的真實性有異議，但未提供足以推翻該擔(dān)保書真實性的相關(guān)證據(jù)，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定紅某公司出具擔(dān)保書之日即2002年1月10日為租賃合同生效之日。
關(guān)于第二個爭議焦點。上訴人認(rèn)為，被上訴人未將租賃物交付給上訴人，而是直接轉(zhuǎn)租給了紅某公司，并收取了紅某公司的租金。被上訴人則認(rèn)為，其將一樓經(jīng)營場地裝修后，并未實際使用，而合同簽訂后，紅某公司實際使用了一樓經(jīng)營場地，因此，不存在將租賃物交付給上訴人的問題。對此，本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的租賃合同系真實意思表示，不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，也不損害第三人利益，應(yīng)認(rèn)定有效。合同有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)租賃合同的約定和租賃物的實際使用情況，應(yīng)推定被上訴人實際履行了交付租賃物的義務(wù)。理由是：一、從租賃合同約定的使用目的來看，上訴人承租一樓經(jīng)營場地并非是自己使用，而是將其轉(zhuǎn)租給紅某公司，而合同訂立之后紅某公司確實使用了一樓經(jīng)營場地;二、租賃合同未對租賃物的具體交付方式進(jìn)行約定，因此，既使被上訴人將一樓經(jīng)營場地直接交付給紅某公司使用，也不違反合同約定，應(yīng)視為對上訴人的交付。三、因為一樓經(jīng)營場地中只有被上訴人的裝修財產(chǎn)，而這部分財產(chǎn)雙方在租賃合同中已作了明確約定，因此，紅某公司直接進(jìn)入一樓經(jīng)營場地，并將該中心一至四樓作為一個整體開展經(jīng)營活動，亦符合常理。
