房屋糾紛在市民日常生活、經(jīng)營(yíng)中很常見，也是很多老百姓關(guān)心的問(wèn)題。那么購(gòu)房者在遇到糾紛時(shí)應(yīng)如何處理糾紛呢?
在購(gòu)買房屋的過(guò)程中，一般來(lái)說(shuō)，可能會(huì)遇到以下六種房屋糾紛，分別是定金糾紛、未獲得貸款引起的糾紛、開發(fā)商違約糾紛、退房糾紛、開發(fā)商欺詐糾紛、先交費(fèi)后入住糾紛、廣告、樣板間糾紛。這也是我們?cè)谔幚矸课菁m紛中最為常見的糾紛問(wèn)題。
一、定金糾紛
要正確處理《認(rèn)購(gòu)書》中的定金糾紛，首先應(yīng)了解《認(rèn)購(gòu)書》的性質(zhì)和《認(rèn)購(gòu)書》中約定的定金所擔(dān)保的內(nèi)容。從《認(rèn)購(gòu)書》簽訂的背景和內(nèi)容看，《認(rèn)購(gòu)書》并不是購(gòu)房合同，沒(méi)有定金條款的《認(rèn)購(gòu)書》僅是購(gòu)售雙方交易意向的表述，購(gòu)房者和開發(fā)商之間并不存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系。但對(duì)房屋交易已達(dá)成初步意向的買賣雙方而言，為了保證雙方能進(jìn)一步接洽房屋買賣，即購(gòu)房者保證開發(fā)商在簽訂正式購(gòu)房合同之前，不將房屋另售他人，開發(fā)商保證購(gòu)房者能再來(lái)接洽購(gòu)房事宜，并不產(chǎn)生法律約束力的《認(rèn)購(gòu)書》顯然不能實(shí)現(xiàn)上述目的。
正是為達(dá)到上述目的，達(dá)成購(gòu)房意向的雙方約定，由購(gòu)房者向開發(fā)商支付一定的定金，以保證開發(fā)商在約定期限內(nèi)不將房屋另售他人，同時(shí)保證購(gòu)房者在約定期限內(nèi)與開發(fā)商進(jìn)一步洽談購(gòu)房事宜。購(gòu)房者交納了定金，認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)就由意向書變成了協(xié)議，購(gòu)房者與開發(fā)商之間就有了權(quán)利義務(wù)，開發(fā)商的義務(wù)是在約定期限內(nèi)不得將房屋出售他人，購(gòu)房者的義務(wù)是在約定期限內(nèi)與開發(fā)商進(jìn)一步接洽購(gòu)房事宜。否則，購(gòu)房者將損失定金，開發(fā)商將雙倍返還定金。從上面分析可以看出，《認(rèn)購(gòu)書》是購(gòu)售雙方為進(jìn)一步接洽購(gòu)房合同而簽訂的協(xié)議，定金擔(dān)保的是雙方進(jìn)一步洽談合同的行為。
了解了認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)和定金擔(dān)保的內(nèi)容，處理此類糾紛也就有了依據(jù)。
(一)、如因開發(fā)商原因致雙方在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間內(nèi)未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如開發(fā)商將約定房屋出售給第三方等，購(gòu)房者可要求開發(fā)商雙倍返還定金;
(二)、如因購(gòu)房者原因在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間內(nèi)雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如購(gòu)房者放棄購(gòu)買約定房屋等，購(gòu)房者將損失定金;
(三)、在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間內(nèi)經(jīng)購(gòu)房者與開發(fā)商協(xié)商，雙方對(duì)《商品房買賣合同》具體條款無(wú)法達(dá)成一致的，購(gòu)房者可要求開發(fā)商退還已交納的定金;
(四)、如果開發(fā)商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發(fā)商未取得預(yù)售許可證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房，購(gòu)房者可要求開發(fā)商退還定金，并要求開發(fā)商支付相應(yīng)的利息損失。
出現(xiàn)定金糾紛雙方可協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可按《認(rèn)購(gòu)書》中約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向法院起訴。
二、未獲得貸款引起的糾紛
不能一次性支付購(gòu)房款的購(gòu)房者，往往選擇貸款方式支付購(gòu)房款，即先支付一定的首付款，其余的通過(guò)貸款支付。如果購(gòu)房者貸款申請(qǐng)未獲銀行(或住房資金管理中心)批準(zhǔn)，造成逾期付款，是否構(gòu)成合同違約呢?
按照銀行和住房資金管理中心的要求，購(gòu)房者申請(qǐng)貸款，是以已簽訂購(gòu)房合同作為前提。而購(gòu)房款的支付方式作為購(gòu)房合同的必要條款，購(gòu)售雙方需在購(gòu)房合同中明確約定。也就是說(shuō)購(gòu)房者在申請(qǐng)貸款前，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)約定了需由購(gòu)房合同外第三方──銀行或住房資金管理中心批準(zhǔn)的貸款付款方式。如果貸款申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)，購(gòu)房者可用貸款支付剩余購(gòu)房款，如果貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，用貸款支付剩余購(gòu)房款的約定就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。從上述分析看，購(gòu)售雙方在簽訂購(gòu)房合同時(shí)約定的按揭付款方式只是效力待定條款，是以銀行和住房資金管理中心批準(zhǔn)貸款為成立要件。如銀行或住房資金管理中心未批準(zhǔn)貸款申請(qǐng)，購(gòu)售雙方約定的按揭付款方式就成了無(wú)效條款。如因銀行或住房資金管理中心未批準(zhǔn)貸款申請(qǐng)?jiān)斐少?gòu)房者逾期支付購(gòu)房款，因約定的付款條款無(wú)效，所以購(gòu)房者并不承擔(dān)違約責(zé)任。此時(shí)購(gòu)售雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)付款方式重新做出約定。如雙方無(wú)法達(dá)成新的協(xié)議，因原付款方式無(wú)效，造成購(gòu)房合同無(wú)法履行，雙方均可解除購(gòu)房合同。如因購(gòu)房者原因致銀行或住房資金管理中心未批準(zhǔn)貸款的，例如提交虛假證明材料等，購(gòu)房者雖不承擔(dān)違約責(zé)任，但應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，如因此造成雙方解除合同的，開發(fā)商可向購(gòu)房者要求一定的損失賠償。另需說(shuō)明的是，如因購(gòu)房者未及時(shí)提交貸款申請(qǐng)材料造成逾期付款的，購(gòu)房者應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，違約責(zé)任按合同約定處理。
三、開發(fā)商違約糾紛
合同當(dāng)事人未按合同約定履行義務(wù)，就構(gòu)成違約。對(duì)購(gòu)房合同而言，購(gòu)房者的主要義務(wù)是按期支付房款，而購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，往往是按自己的承受能力選擇付款方式，所以因逾期付款造成的違約在實(shí)踐中極為少見。購(gòu)房合同中的違約多數(shù)由開發(fā)商引起。下面主要說(shuō)明開發(fā)商的違約責(zé)任。
開發(fā)商的違約責(zé)任主要包括：
1)逾期交房;
2)面積出現(xiàn)誤差;
3)設(shè)備、裝修不符合合同約定;
4)變更規(guī)劃、設(shè)計(jì);
5)房屋質(zhì)量不合格;
6)未按期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
出現(xiàn)上述違約行為時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)首先看購(gòu)房合同中是否有對(duì)上述違約責(zé)任的處理約定，如有約定，按合同約定處理，如未約定違約責(zé)任的處理辦法，按法律規(guī)定可對(duì)開發(fā)商的違約行為要求賠償，賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)以直接損失為限，具體處理辦法如下：
1、逾期交房
合同未約定逾期交付房屋違約處理辦法的，如開發(fā)商逾期交付房屋，按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，違約金按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
2、面積出現(xiàn)誤差
合同未約定房屋面積誤差處理辦法的，如開發(fā)商交付的房屋實(shí)測(cè)面積與合同約定面積出現(xiàn)誤差，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，面積誤差按下列辦法處理：
1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;
2)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
