(2002)蘇民三終字第045號(hào) 江蘇省高級(jí)人民法院民事判決書(shū) 上訴人(原審被告)太某有限公司(PACIFIC UNIVERSE LIMITED,以下簡(jiǎn)稱太某公司)，住所地在英屬維爾京群島(P.O.Box 957, Offshore Incorporatio Center, Road Town, Tortola, British Virgin Islands.)。 法定
(2002)蘇民三終字第045號(hào)
江蘇省高級(jí)人民法院民事判決書(shū)
上訴人(原審被告)太某有限公司(PACIFIC UNIVERSE LIMITED,以下簡(jiǎn)稱太某公司)，住所地在英屬維爾京群島(P.O.Box 957, Offshore Incorporatio Center, Road Town, Tortola, British Virgin Islands.)。
法定代表人Ja es Banurea，太某公司董事。
委托代理人劉炯，上海市小耘律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告)錫山市洛社某西柴油機(jī)廠(以下簡(jiǎn)稱柴油機(jī)廠)，住所地在中華人民共和國(guó)江蘇省無(wú)錫市惠山區(qū)洛社鎮(zhèn)某西村。
法定代表人張某芳，柴油機(jī)廠廠長(zhǎng)。
委托代理人高某春，江蘇無(wú)錫錫惠律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告)江蘇某西集團(tuán)公司(以下簡(jiǎn)稱某西集團(tuán))，住所地在中華人民共和國(guó)江蘇省無(wú)錫市惠山區(qū)洛社鎮(zhèn)某西村。
法定代表人朱某忠，某西集團(tuán)董事長(zhǎng)。
委托代理人高某春，江蘇省無(wú)錫市錫惠律師事務(wù)所律師。
原審被告無(wú)錫市某西格林頓動(dòng)力機(jī)有限公司(以下簡(jiǎn)稱獨(dú)資格林頓公司)，住所地在中華人民共和國(guó)江蘇省無(wú)錫市惠山區(qū)洛社鎮(zhèn)某西村。
法定代表人丹某爾，獨(dú)資格林頓公司董事長(zhǎng)。
太某公司因與柴油機(jī)廠等租賃合同糾紛一案，不服中華人民共和國(guó)江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院(2001)錫經(jīng)初字第53號(hào)民事判決，于2002年1月10日向本院提起上訴。本院于2002年4月28日立案受理，并依法組成合議庭，于2002年10月15日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，太某公司委托代理人劉炯，柴油機(jī)廠、某西集團(tuán)委托代理人高某春到庭參加訴訟。原審被告獨(dú)資格林頓公司經(jīng)合法傳喚無(wú)故未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認(rèn)定的事實(shí)為：
合資格林頓公司系柴油機(jī)廠與美國(guó)格林頓公司合資企業(yè)，1999年9月8日，公司董事會(huì)決議將全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給太某公司。1999年10月，柴油機(jī)廠、某西集團(tuán)、合資格林頓公司與太某公司簽訂《租賃合同》一份，約定柴油機(jī)廠、某西集團(tuán)、合資格林頓公司分別將其擁有的土地、廠房、機(jī)器設(shè)備出租給太某公司，租賃期限25年，租金按月支付。在租賃合同簽訂之前，合資格林頓公司曾與柴油機(jī)廠和某西集團(tuán)簽訂協(xié)議約定，在租賃合同簽訂之后其出租給太某公司的機(jī)器設(shè)備的所有權(quán)歸柴油機(jī)廠和某西集團(tuán)所有，其在租賃合同中權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)由柴油機(jī)廠和某西集團(tuán)承擔(dān)。合約簽訂后，出租方柴油機(jī)廠、某西集團(tuán)、合資格林頓公司依約向太某公司交付了合同約定的租賃物。此后，合資格林頓公司的股東與太某公司簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將合資格林頓公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給太某公司。合資格林頓公司依照法定程序變更登記為太某公司的獨(dú)資子公司格林頓公司(即原審被告無(wú)錫市某西格林頓動(dòng)力機(jī)有限公司)。2000年1月，太某公司將租賃物交給獨(dú)資格林頓公司開(kāi)始實(shí)際經(jīng)營(yíng)。根據(jù)合同約定，太某公司于2000年1至5月應(yīng)付租金分別為62250元、28650元、86100元、77350元、86250元，太某公司均已按約支付，租金收款人為出租方指定的某西村實(shí)業(yè)公司。2000年7月至2001年1月，太某公司每月應(yīng)付租金額為125000元。太某公司實(shí)際足額支付2000年7月租金125000元，支付8月部分租金計(jì)16708元，支付9月部分租金計(jì)19200元，租金收款人均為某西村實(shí)業(yè)公司。上述租金均自獨(dú)資格林頓公司賬戶向出租方支出。2000年10月起，太某公司開(kāi)始拖欠租金。柴油機(jī)廠、某西集團(tuán)為此訴至原審法院，請(qǐng)求判令：1、終止租賃合同;2、太某公司和獨(dú)資格林頓公司支付拖欠租金并支付違約金;3、太某公司和獨(dú)資格林頓公司承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。
(2002)蘇民三終字第045號(hào) 江蘇省高級(jí)人民法院民事判決書(shū) 上訴人(原審被告)太某有限公司(PACIFIC UNIVERSE LIMITED,以下簡(jiǎn)稱太某公司)，住所地在英屬維爾京群島(P.O.Box 957, Offshore Incorporatio Center, Road Town, Tortola, British Virgin Islands.)。 法定
根據(jù)上述事實(shí)，原審法院認(rèn)為：
1、《租賃合同》不違反我國(guó)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，具有法律效力。第一，土地租賃有效。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，這是對(duì)農(nóng)民集體所有的農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)的禁止性規(guī)定。錫山市國(guó)土管理局頒發(fā)的《集體土地建設(shè)用地使用證》表某，系爭(zhēng)出租土地在出租之前已合法轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，其性質(zhì)已不再屬農(nóng)業(yè)用地。因此，柴油機(jī)廠將非農(nóng)業(yè)用途農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出租給太某公司，顯然不屬《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條禁止的情形。第二，房屋租賃有效。涉案租賃房屋所有權(quán)人為某西集團(tuán)，其屋時(shí)，租賃房屋處于抵押狀態(tài)。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》并無(wú)抵押房產(chǎn)不得出租的強(qiáng)制性規(guī)定;而中華人民共和國(guó)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋=第六十六條第二款僅規(guī)定了，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。本案的事實(shí)是，太某公司未按約支付租金，且并未因租賃房屋存在抵押的事實(shí)而遭受損失;中華人民共和國(guó)建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》系部門(mén)規(guī)章，不屬我國(guó)法律規(guī)定的法律、行政法規(guī)，不論某西集團(tuán)行為是否違背該辦法的規(guī)定，租賃合同均不因此而無(wú)效。綜上，租賃合同的訂立及約定內(nèi)容，均未違反我國(guó)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合同有效。柴油機(jī)廠、某西集團(tuán)已依據(jù)租賃合同的約定，向太某公司交付租賃物。太某公司未按約支付租金，屬違約，應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。獨(dú)資格林頓公司負(fù)有向太某公司支付實(shí)際使用租賃物對(duì)價(jià)的義務(wù)。柴油機(jī)廠和某西集團(tuán)訴請(qǐng)判令終止租賃合同，具有事實(shí)及合同依據(jù)，應(yīng)予支持。太某公司關(guān)于因租賃合同違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效的抗辯理由無(wú)法律依據(jù)，不予支持。
