「內(nèi)容摘要」承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題已得到學(xué)者及實(shí)務(wù)工作者的廣泛關(guān)注，但司法實(shí)踐中仍有一些問(wèn)題須進(jìn)一步探究，如次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與善意第三人沖突的協(xié)調(diào)問(wèn)題。筆者發(fā)現(xiàn)，由于法官對(duì)法律條文及司法解釋理解不同，案件處理結(jié)果存在較大差異，甚至截然相反，筆者借助他人研究成果，談?wù)勛约汗芤?jiàn)。
「關(guān)鍵詞」 承租人 次承租人 第三人
當(dāng)前，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題已經(jīng)得到理論界和實(shí)務(wù)界的充分關(guān)注，一些基礎(chǔ)性問(wèn)題已有較一致的結(jié)論，如優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)、行使期限、整體出售與部分的關(guān)系等，但由于立法過(guò)于粗陋，實(shí)務(wù)中新問(wèn)題層出不窮，理解不一致，法律適用不統(tǒng)一，亟待研究。筆者擬借助現(xiàn)有研究成果，結(jié)合自己的思考，對(duì)一些問(wèn)題提出管見(jiàn)，以期對(duì)司法實(shí)務(wù)有所幫助。
一、次承租人是否有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
我國(guó)《合同法》第224條規(guī)定了房屋轉(zhuǎn)租，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”轉(zhuǎn)租是指承租人不退出租賃關(guān)系，而將租賃房屋以其本人名義出租給次承租人。轉(zhuǎn)租情形下，涉及三方當(dāng)事人，出租人、承租人、次承租人，其中承租人又是轉(zhuǎn)租人，次承租人占有租賃房屋，并使用、收益之，承租人和次承租人的法律關(guān)系共存與一個(gè)標(biāo)的物上。那么，當(dāng)出租人出售租賃房屋時(shí)，誰(shuí)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)呢？是承租人還是次承租人，抑或是兩者都有，若兩者都有，誰(shuí)的順位在先，若房屋經(jīng)過(guò)數(shù)次轉(zhuǎn)租，數(shù)個(gè)次承租人的順位又如何排列，對(duì)以上問(wèn)題，頗有爭(zhēng)議。
2005年司法考試卷三第12題考查了這個(gè)爭(zhēng)議問(wèn)題，標(biāo)準(zhǔn)答案中肯定了次承租人的優(yōu)先權(quán)，使該問(wèn)題更有探討的必要。有觀點(diǎn)認(rèn)為，次承租人也享有優(yōu)先購(gòu)權(quán)，而且次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)要優(yōu)先于承租人；[1]還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為次承租人無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。[2]主張次承租人有優(yōu)先權(quán)的結(jié)論主要有以下理由：（1）穩(wěn)定轉(zhuǎn)租社會(huì)關(guān)系的需要，避免因出租人的任意處分行為給次承租人生活帶來(lái)大的變動(dòng)。（2）因?yàn)榇纬凶馊苏加凶赓U物，賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有利于簡(jiǎn)化交易程序、降低交易成本、增進(jìn)效率。（3）轉(zhuǎn)租現(xiàn)象現(xiàn)實(shí)生活中大量存在，次承租人對(duì)租賃房屋投入高昂裝修費(fèi)用、廣告費(fèi)用等，避免投入的成本遭受無(wú)謂損失。（4）法律制度的理念是保護(hù)弱勢(shì)，在轉(zhuǎn)租的三方當(dāng)事人中，次承租人是真正的弱勢(shì)，其權(quán)益更易受到損害。
