先看一個(gè)案例：
遼寧某證券公司被行政關(guān)閉后，其資產(chǎn)抵償給銀行。其中，包括沈陽(yáng)市某地的一處房屋。后銀行委托西城區(qū)企業(yè)A公司進(jìn)行資產(chǎn)打包拍賣(mài)，B公司通過(guò)拍賣(mài)購(gòu)得了這些房產(chǎn)。2014年，B公司將其中一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給岳先生，岳先生按照合同約定支付了全部購(gòu)房款。但在過(guò)戶(hù)時(shí)，由于原房屋產(chǎn)權(quán)人遼寧某證券公司已經(jīng)注銷(xiāo)，B公司又不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)無(wú)法為岳先生辦理過(guò)戶(hù)。無(wú)奈，岳先生只得起訴A、B兩公司，要求其配合完成過(guò)戶(hù)手續(xù)。
【法官說(shuō)法】
本案中的焦點(diǎn)問(wèn)題是B公司拍賣(mài)購(gòu)得該房產(chǎn)，但尚未過(guò)戶(hù)，因此對(duì)涉案房屋的處置權(quán)利仍屬于A(yíng)公司。這樣一來(lái)，岳先生要求A、B兩公司配合過(guò)戶(hù)，就不得不通過(guò)訴訟途徑來(lái)解決。最終法院判決A公司協(xié)助將涉案房屋過(guò)戶(hù)到B公司名下，待上述義務(wù)履行完畢后七日內(nèi)，B公司協(xié)助將涉案房屋過(guò)戶(hù)至岳先生名下。
拍賣(mài)房往往涉及債務(wù)問(wèn)題，房屋可能被多次抵押，購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房屋有可能面臨債權(quán)人的追討。此外，還要關(guān)注房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，有無(wú)實(shí)際居住人及戶(hù)口有無(wú)遷出，還要查看房屋是否存在未繳清的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)用等情況，這些都需要競(jìng)買(mǎi)人負(fù)擔(dān)。總之，拍賣(mài)房情況復(fù)雜，無(wú)論是競(jìng)拍還是間接購(gòu)買(mǎi)，都需要在了解清楚后謹(jǐn)慎對(duì)待。
相關(guān)知識(shí)：房地產(chǎn)拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)人條件
1、中華人民共和國(guó)境內(nèi)的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產(chǎn)拍賣(mài)標(biāo)的的競(jìng)買(mǎi)人，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有規(guī)定的除外。
2、在國(guó)家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)競(jìng)買(mǎi)人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有關(guān)規(guī)定辦理。
3、對(duì)于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競(jìng)買(mǎi)人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的人；非居住房屋競(jìng)買(mǎi)人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者；超過(guò)此條件的，應(yīng)當(dāng)依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)。
房地產(chǎn)拍賣(mài)標(biāo)的應(yīng)具備的條件：
1、法律、法規(guī)禁止買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)通常情況下不得拍賣(mài)：
（1）未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的包括土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)、和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)）；
（2）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的
（3）權(quán)屬有爭(zhēng)議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；
（4）權(quán)利人對(duì)房地產(chǎn)的處分權(quán)受到限制的；
（5）以出讓方式取得土地使用權(quán)，但不符合政府相關(guān)轉(zhuǎn)讓條件的；
（6）司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的：
（7）國(guó)家依法收回土地使用權(quán)的；
（8）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的其他情形。
2、以出讓或劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，其土地使用權(quán)需要拍賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的可轉(zhuǎn)讓條件：
（1）以出讓合同取得的土地應(yīng)按照出讓合同的約定支付全部使用權(quán)出讓金；
（2）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得土地使用權(quán)證；
（3）對(duì)于成片開(kāi)發(fā)地塊，需轉(zhuǎn)讓地塊應(yīng)已形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；
（4）規(guī)劃管理部門(mén)已經(jīng)確定需轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù)；
（5）出讓合同約定的其他條件；
（6）劃撥方式取得的除符合（2）、（3）、（4）條外，還需報(bào)人民政府主管部門(mén)批準(zhǔn)，補(bǔ)辦出讓手續(xù)。
3、以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)拍賣(mài)應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金；可以不辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由拍賣(mài)行將拍賣(mài)標(biāo)的所得收益中的土地收益上繳國(guó)家。
4、集體所有土地上建成的房屋需要拍賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的買(mǎi)賣(mài)或轉(zhuǎn)讓條件。
5、下列劃撥用地不可以拍賣(mài)：
（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；
（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
6、抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)前應(yīng)先獲得抵押權(quán)人同意。如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而因拍賣(mài)造成抵押權(quán)人經(jīng)濟(jì)損失的，需承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
