一、司法拍賣房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些？
1、房屋原所有權(quán)人的身份背景
大家都知道，司法拍賣房屋基本是由于債務(wù)人無(wú)法履行到期債務(wù)，而被債權(quán)人起訴，查封抵押房產(chǎn)，最終被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，當(dāng)前大部分是由于投資失敗。資金鏈斷裂或者沾染高利貸跑路所引起，如果房主是循規(guī)蹈矩做生意投資失敗，人品可靠還好，但如果原房主是因?yàn)榉鸥吲诨蛘吆谏鐣?huì)背景臨時(shí)跑路，那么你通過(guò)法院拍下了他的房屋，如果碰到不講理的流氓，日后回到你家找你鬧事、算賬，那你可就麻煩了。一般情況下法院是不會(huì)很明確告訴你原房主的身份背景及房屋被強(qiáng)制拍賣的具體原因，而且法院也不會(huì)24小時(shí)守在你家里保護(hù)你，那么如果碰到這種流氓分子，真的是雞犬不寧了。
2、戶口問(wèn)題，房屋雖然被你拍下了，但是原房主的戶口卻無(wú)法遷出。
3、長(zhǎng)期租賃的法律風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定，如果租賃在前、抵押在后的，拍賣成交后原租賃合同繼續(xù)有效。但有些惡意逃廢債務(wù)的，會(huì)把租賃合同簽的很長(zhǎng)，甚至10年、20年。那么你如果拍賣了這種附帶租賃合同的房屋，買下了之后由于承租人的存在，自身還是沒(méi)法搬進(jìn)去住。更有甚者，有的一開始說(shuō)沒(méi)有租賃，等你拍賣后，突然又冒出了租賃合同或者突然有人在里面居住而不肯騰退，那你就麻煩了。
4、補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)
營(yíng)業(yè)稅個(gè)人所得稅房屋契稅肯定都是要買受人繳的，還有就是水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及其他費(fèi)用如果拖欠了很久，也是需要拍賣后買受人自行承擔(dān)的，這塊費(fèi)用還是要考慮的。
二、司法拍賣的競(jìng)拍流程
1、競(jìng)買者可以通過(guò)報(bào)紙和網(wǎng)站的公告了解項(xiàng)目的具體情況，一般情況下不動(dòng)產(chǎn)會(huì)進(jìn)行30天以上的公告，競(jìng)買人也可以趁此期間到項(xiàng)目當(dāng)?shù)亓私馕飿I(yè)具體情況和風(fēng)險(xiǎn)。
2、如果確定有意參與競(jìng)拍，那么就可以將保證金打到法院的指定賬戶中，保證金約為房屋評(píng)估價(jià)的5%。
3、憑借保證金收據(jù)和本人身份有效證明，如果是公司參與競(jìng)拍就可以拿著公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證復(fù)印件，辦理競(jìng)買登記手續(xù)。
4、如果競(jìng)拍成功，競(jìng)買人可以拿到《法院裁定書》、《協(xié)助執(zhí)行通知書》《拍賣成交確認(rèn)書》等文件去房管部門過(guò)戶。如未能奪標(biāo)，拍賣結(jié)束三天之后可辦理退還保證金手續(xù)。
5、拍賣當(dāng)天，競(jìng)買人就能憑賬戶和密碼登錄電子競(jìng)價(jià)系統(tǒng)或到競(jìng)買現(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)拍。
