市民李先生以298萬(wàn)元成功拍下市區(qū)下呂浦某小區(qū)一套160平方米的房源，將支付40多萬(wàn)元的稅費(fèi)，且半個(gè)月了還不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
去年以來(lái)，司法拍賣房因具備免傭金、低起價(jià)等因素，吸引了不少“淘房客”。越來(lái)越多的市民也因此進(jìn)入該渠道，意欲買更便宜的房子。但在實(shí)際操作過(guò)程中，很多人對(duì)司法網(wǎng)拍流程并不十分熟悉，吃了不少虧。
日前，市民李先生花了一個(gè)多月時(shí)間，通過(guò)鹿城區(qū)法院的淘寶司法拍賣系統(tǒng)，以298萬(wàn)元成功拍下市區(qū)下呂浦某小區(qū)一套160平方米的房源，但高興之余，棘 手的問(wèn)題也馬上出現(xiàn)了。如今，半個(gè)月時(shí)間已過(guò)去，仍沒(méi)有拿到一手房東的購(gòu)房合同，所以仍不能辦理產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶，只能繼續(xù)等通知。
李先生說(shuō)，購(gòu)買拍賣房程序比較麻煩，有很多不可預(yù)知的費(fèi)用，他購(gòu)買的這套拍賣房就是這樣。這是他的第二套房子，由于該房子的產(chǎn)權(quán)不是一手房東，根據(jù)拍賣行工作人員的介紹，需要辦理兩次手續(xù)，才能將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至自己的名下。
首先，需要辦理房開(kāi)到一手房東的產(chǎn)權(quán)，這里至少需要繳納當(dāng)初購(gòu)房款3%的契稅。
一手房東產(chǎn)權(quán)辦出后，接下來(lái)需要將一手房東的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給李先生，由于是非普通住宅，這里至少需要繳納3%的契稅、5.6%的營(yíng)業(yè)稅及附加稅和3%的個(gè)人 所得稅，由于當(dāng)時(shí)一手房東所購(gòu)的房子總價(jià)與現(xiàn)在價(jià)格差不多，所以李先生需要繳納所拍總價(jià)約14.6%的各種稅費(fèi)。也就是說(shuō)，這套房子常規(guī)的個(gè)人所得稅、契 稅、營(yíng)業(yè)稅，加上二次過(guò)戶費(fèi)用，該房子還得支付40多萬(wàn)元的稅費(fèi)。
李先生告訴記者，盡管在拍賣之前知道要繳納不少的稅費(fèi)，但要這么多還 是意料不到的。“298萬(wàn)元加上40多萬(wàn)元的稅費(fèi)，這套房子價(jià)格與市場(chǎng)上同類型房源就沒(méi)什么區(qū)別了，況且這套房已空置3年，物業(yè)管理費(fèi)也不少。如果當(dāng)初物 業(yè)維修資金還沒(méi)繳納，那就不合算了。”李先生無(wú)奈地說(shuō)。
本想撿便宜，但現(xiàn)實(shí)是殘酷的。李先生的購(gòu)房例子，讓我們知道網(wǎng)購(gòu)拍賣房需要做很多的功課，才能輕松將房給買了。
為了讓參與者做到心里有底，輕松地完成大金額拍賣，本周刊以鹿城區(qū)人民法院的淘寶司法拍賣為例，對(duì)報(bào)名到成功交易辦證等流程作了全面解讀，供市民參考。
前期須知
首先在淘寶網(wǎng)上要有登錄賬號(hào)和支付寶賬號(hào)，將銀行卡與支付寶賬號(hào)連接好，銀行卡開(kāi)通網(wǎng)銀功能，或者支付寶賬號(hào)有充足的支付保證金金額。建議使用IE或者360瀏覽器，因?yàn)樗鼈冊(cè)谂馁u出價(jià)環(huán)節(jié)價(jià)格刷新方面比較穩(wěn)定。
用淘寶賬號(hào)登錄后，進(jìn)入司法房產(chǎn)拍賣網(wǎng)頁(yè)，點(diǎn)擊你要拍賣的房產(chǎn)網(wǎng)頁(yè)后，需要注意的是要看清楚“拍賣須知”和“拍賣公告”二項(xiàng)(這兩項(xiàng)有該房產(chǎn)的詳細(xì)信息 和注意事項(xiàng))。還需注意和理解的是另一紅圈部分“保留價(jià) 有”一項(xiàng)，即這套房產(chǎn)設(shè)有保留價(jià)格，對(duì)外保密價(jià)格，只有拍賣價(jià)格達(dá)到保留價(jià)或超過(guò)才能成交。通常，保留價(jià)與起拍價(jià)差距不會(huì)很大，甚至出現(xiàn)過(guò)同一價(jià)格的情 況；另一成交條件是房產(chǎn)參與的競(jìng)拍人必須是二人以上(含二人)，如果只有一個(gè)人出價(jià)，即使達(dá)到保留價(jià)，也屬于不符合司法拍賣規(guī)則，也會(huì)以流拍處理。
如何報(bào)名？
點(diǎn)擊“報(bào)名交保證金”一項(xiàng)，跳轉(zhuǎn)至“司法拍賣報(bào)名”頁(yè)面，核對(duì)保證金信息后，認(rèn)真填寫競(jìng)買人身份信息，必須是真實(shí)信息，競(jìng)買成功后，到法院辦理手續(xù)時(shí)會(huì)核對(duì)買受人資料。如若競(jìng)買成功，此保證金將會(huì)直接抵扣拍賣款，若未競(jìng)買成功則會(huì)在一個(gè)工作日解凍。
保證金怎么繳？
填好相關(guān)信息，勾選“我已閱讀并同意”選項(xiàng)后，點(diǎn)擊“確認(rèn)并繳納保證金”按鈕，跳轉(zhuǎn)至支付寶付款頁(yè)面，可以用賬戶余額支付，也可以選擇儲(chǔ)蓄卡和信用卡支付，這里介紹儲(chǔ)蓄卡的網(wǎng)銀支付方法，點(diǎn)選儲(chǔ)蓄卡，選擇銀行，點(diǎn)擊下一步，跳轉(zhuǎn)至儲(chǔ)蓄卡網(wǎng)銀支付頁(yè)面。
網(wǎng)銀怎么支付？
由于各個(gè)銀行網(wǎng)銀頁(yè)面各有不同，但操作與各銀行網(wǎng)銀支付操作流程類似，現(xiàn)以興業(yè)銀行為例，輸入卡號(hào)或網(wǎng)銀賬號(hào)，點(diǎn)擊下一步，插入網(wǎng)銀盾，輸入密碼，點(diǎn)擊確認(rèn)，支付成功后就會(huì)看到凍結(jié)金額的頁(yè)面。
如何參與拍賣？
交付好保證金后，在規(guī)定競(jìng)拍時(shí)間內(nèi)，網(wǎng)頁(yè)中原先的“報(bào)名交保證金”一項(xiàng)已經(jīng)改為“出價(jià)”，紅圈部分為競(jìng)買號(hào)，也就是拍賣代號(hào)，每次點(diǎn)擊“出價(jià)”按鈕， “出價(jià)”框里就會(huì)出現(xiàn)你的競(jìng)拍價(jià)。當(dāng)然，點(diǎn)擊出價(jià)框右側(cè)的上下箭頭，是可以按加價(jià)幅度額的倍數(shù)出價(jià)的。拍賣基本都設(shè)有延時(shí)出價(jià)功能，在拍賣活動(dòng)結(jié)束前，每 最后2分鐘如果有競(jìng)買人出價(jià)，將自動(dòng)延遲5分鐘，直至無(wú)人出價(jià)為止。
競(jìng)拍成功后怎么操作？
如若競(jìng)拍成功，此房產(chǎn)你就是買受人，頁(yè)面會(huì)提醒拍賣成功，阿里旺旺也會(huì)發(fā)送提醒你交易成功的信息，接下去，在規(guī)定時(shí)間之前，帶有效身份證件到法院辦理房產(chǎn)后續(xù)手續(xù)。
線下基本流程是到法院繳納余款、法院解押、房產(chǎn)過(guò)戶等，為期約為一個(gè)月。
拍賣房要交多少稅？
據(jù)市地稅局辦稅窗口工作人員介紹，通過(guò)司法拍賣的房子在辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)，買賣雙方最高得付11.6%的相關(guān)稅費(fèi)，如果是二次過(guò)戶的房源，稅收則更高(一 般還要加3%)。根據(jù)規(guī)定，住房面積在90平方米以下的普通住宅，通過(guò)司法程序獲得，買方要出3%的契稅(若是唯一一套房，按1%收取)；面積在90平方 米以上144平方米以下的普通住宅，家庭唯一住房，買方付1.5%的契稅，非家庭唯一住房，要交3%的契稅；面積在144平方米以上的非普通住宅(含別 墅)，買方交3%的契稅。
賣方要付的是營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，居住5年以上的住宅，如果賣方屬于唯一一套房，只要交3%的個(gè)人所得稅，免交5.6%的營(yíng)業(yè)稅；居住5年以內(nèi)的房產(chǎn)，賣方要交3%的個(gè)人所得稅和5.6%的營(yíng)業(yè)稅。
據(jù)了解，目前通過(guò)司法程序拍賣的房子往往面積較大，通常在144平方米以上，而對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也多屬于二套以上房產(chǎn)，這樣要出的稅費(fèi)往往也是最高的。對(duì)此，專業(yè)人士提醒廣大市民，通過(guò)司法程序買房，要了解相關(guān)額外費(fèi)用后，再做決定。別一時(shí)圖便宜，吃了大虧。
