時(shí)下，隨著購(gòu)房渠道趨向多樣化，通過(guò)參加房地產(chǎn)拍賣(mài)會(huì)來(lái)覓得一套理想居所，開(kāi)始成為一些購(gòu)房者可以接受的購(gòu)房途徑。除了普通老百姓之外，投資者以及投資機(jī)構(gòu)也開(kāi)始關(guān)注起拍賣(mài)公告。相對(duì)而言，拍賣(mài)房的性?xún)r(jià)比較高。而且，有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)的房產(chǎn)，主要是法院委托的拍賣(mài)房，在程序安全性方面就有了一定保障。因此，購(gòu)房者可給予適當(dāng)關(guān)注。
拍賣(mài)房成市場(chǎng)新寵
近日，深圳市房地產(chǎn)交易中心舉行了一次大規(guī)模住宅公開(kāi)拍賣(mài)會(huì)。其中，怡和山莊和先科花園等共計(jì)64套房子全部售罄，拍賣(mài)金額達(dá)1200多萬(wàn)元。據(jù)稱(chēng)，先科花園44套房子的拍賣(mài)顯得相當(dāng)?shù)?熱門(mén)""，共有264個(gè)競(jìng)投者，競(jìng)投人數(shù)與房子的比例是6：1。由于人數(shù)過(guò)多，拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)只允許競(jìng)投者憑競(jìng)投號(hào)碼牌入場(chǎng)，場(chǎng)地依然擠得水泄不通。此次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是深圳市房地產(chǎn)交易中心受龍崗區(qū)人民法院和福田區(qū)人民法院委托，分別對(duì)64套房子進(jìn)行拍賣(mài)的。深圳發(fā)展銀行為先科花園的房產(chǎn)提供最高五成10年按揭，銀行方面也派出工作人員現(xiàn)場(chǎng)為按揭提供服務(wù)，許多人簽完確認(rèn)書(shū)后就辦理了銀行按揭手續(xù)。
業(yè)界人士分析，此次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓拍賣(mài)公開(kāi)、透明、規(guī)范，競(jìng)買(mǎi)人的權(quán)益受到保障，同時(shí)成交后只收取委托方2％的費(fèi)用，受讓方無(wú)須交納傭金，加上銀行可提供按揭，降低了置業(yè)門(mén)檻，吸引眾多市民加入到競(jìng)投的行列。據(jù)介紹，自2001年7月第一場(chǎng)至今，深圳交易中心累計(jì)拍賣(mài)成交房地產(chǎn)4079套，成交金額近50億元，成交面積300多萬(wàn)平方米，平均超出起叫價(jià)24%，實(shí)現(xiàn)了債權(quán)人和債務(wù)人的合法權(quán)益的最大化。
一般來(lái)說(shuō)，拍賣(mài)房的來(lái)源有兩個(gè)途徑，一是法院委托的強(qiáng)制執(zhí)行的拍賣(mài)；二是個(gè)人或企業(yè)單位委托的拍賣(mài)。其中，法院在執(zhí)行過(guò)程中委托拍賣(mài)公司對(duì)相關(guān)房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制拍賣(mài)。在拍賣(mài)前，法院會(huì)委托獨(dú)立的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房產(chǎn)價(jià)值做出評(píng)估，確定拍賣(mài)底價(jià)后，由拍賣(mài)公司具體負(fù)責(zé)拍賣(mài)過(guò)程。而強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房子是經(jīng)過(guò)法院裁定后可出具法院裁定書(shū)的，即產(chǎn)權(quán)登記相對(duì)清晰的房產(chǎn)。通常情況下，法院會(huì)將收繳來(lái)的房屋統(tǒng)一交由專(zhuān)業(yè)的拍賣(mài)行來(lái)拍賣(mài)。個(gè)人通過(guò)拍賣(mài)會(huì)來(lái)競(jìng)拍購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，在交付定金后，可以通過(guò)《拍賣(mài)公告》上的聯(lián)系電話預(yù)約登記看房。根據(jù)拍賣(mài)規(guī)則，拍賣(mài)公司要在組織拍賣(mài)之前的一段時(shí)間里，根據(jù)登記情況將具體標(biāo)的看房時(shí)間通知競(jìng)買(mǎi)人。競(jìng)買(mǎi)者看房，事先必須查閱有關(guān)資料，了解房子的產(chǎn)權(quán)情況，如使用年限、權(quán)屬、面積、稅費(fèi)等有關(guān)情況，獲知房屋目前的市場(chǎng)價(jià)值等。不過(guò)，一般情況下，拍賣(mài)公司是不接受貸款競(jìng)拍的，因此參加房產(chǎn)拍賣(mài)對(duì)購(gòu)房者的資金實(shí)力要求很大。
高折價(jià)搶眼球
作為一種非主流的房地產(chǎn)交易模式，房地產(chǎn)拍賣(mài)對(duì)于大部分普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)還是一件陌生的事情，它何以能成為二手房市場(chǎng)交易新寵呢？拍賣(mài)房在交易成本和銷(xiāo)售價(jià)格上具有哪些優(yōu)勢(shì)呢？據(jù)了解，與市場(chǎng)上同地段、同類(lèi)型的房源相比，拍賣(mài)房?jī)r(jià)格要相對(duì)便宜很多。例如，不久前拍賣(mài)的北京朝陽(yáng)區(qū)棕櫚泉國(guó)際公寓房產(chǎn)的成交價(jià)格是13800多元/平方米。新浪房產(chǎn)頻道顯示，在2006年2月份最后一次更新資料時(shí)，該樓盤(pán)均價(jià)為19500元/平房米。照此計(jì)算，該拍賣(mài)價(jià)格僅為市場(chǎng)價(jià)格的7折，而這還沒(méi)有算上今年上半年以來(lái)北京房地產(chǎn)價(jià)格整體上漲的因素。目前，北京的拍賣(mài)房?jī)r(jià)格大約是市場(chǎng)價(jià)的8.5折，而南方的城市如廣州、上海等地拍賣(mài)房市場(chǎng)比較成熟，拍賣(mài)房?jī)r(jià)已高達(dá)市場(chǎng)價(jià)的9折或以上。
賣(mài)家為何同意以折扣價(jià)格賣(mài)房子呢？法院強(qiáng)制執(zhí)行是一方面因素。由于無(wú)力償債等因素遭法院對(duì)其資產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。這種情況比較容易發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，但是在目前如日中天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多人之所以情愿被法院""強(qiáng)制執(zhí)行""是出于成本的考慮。今年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控出臺(tái)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅政策。這意味著，如果房主選擇通過(guò)市場(chǎng)化的手段比如選擇中介把房子轉(zhuǎn)手出去，在繳納5%的營(yíng)業(yè)稅和1%的轉(zhuǎn)讓收入的個(gè)人所得稅外，還需要付給中介公司2%左右的服務(wù)費(fèi)。此外，房主還需要不厭其煩地承擔(dān)""散戶(hù)""看房的打擾。而法院拍賣(mài)的房產(chǎn)是不用繳納營(yíng)業(yè)稅的，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)也不用繳納個(gè)人所得稅。對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)，盡管要承擔(dān)法院訴訟費(fèi)和評(píng)估公司和拍賣(mài)公司的相關(guān)服務(wù)費(fèi)用，但是這所有的費(fèi)用加起來(lái)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋交易價(jià)格的5%。相比之下，即使在價(jià)格上略有所讓步，在房主看來(lái)，通過(guò)法院拍賣(mài)房產(chǎn)仍不失為一種極好的避稅方式。
眼下，參與競(jìng)買(mǎi)的買(mǎi)家主要是中介公司和個(gè)人買(mǎi)主。房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁走勢(shì)，讓很多中介公司在參與競(jìng)拍時(shí)都帶有一種明顯的""收房""心態(tài)。中介公司的競(jìng)拍者往往比較看重價(jià)格因素，一旦覺(jué)得""轉(zhuǎn)手就有得賺""，就會(huì)豪氣出手，因?yàn)樗麄冇旋嫶蟮臓I(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)和營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，所以地段、戶(hù)型等缺點(diǎn)他們都可以自行克服。而個(gè)人買(mǎi)主往往是有實(shí)際需求的，一旦覺(jué)得房子合適，即使價(jià)格高一點(diǎn)，立馬也會(huì)出手。不過(guò)，在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，成交的交易中個(gè)人買(mǎi)家卻比較少，因?yàn)橐话愕呐馁u(mài)房都是一次性付清款項(xiàng)，這讓很多個(gè)人買(mǎi)家望而卻步。
如何規(guī)避競(jìng)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)
盡管目前房產(chǎn)拍賣(mài)價(jià)往往比市場(chǎng)價(jià)低20%左右，但由于買(mǎi)房是一筆數(shù)額巨大的交易，因此如何才能減少與規(guī)避競(jìng)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)，是很多參加房產(chǎn)拍賣(mài)的競(jìng)買(mǎi)者甚為關(guān)心的問(wèn)題。業(yè)內(nèi)人士提醒消費(fèi)者，由于房產(chǎn)拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)的氣氛往往比較熱烈，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)互相叫價(jià)，使得房?jī)r(jià)在幾輪舉牌之后價(jià)格已經(jīng)處于高位，然而此時(shí)每位消費(fèi)者都被一種""勢(shì)在必得""的心理所左右，但成交之后就覺(jué)得房子買(mǎi)貴了，這時(shí)后悔也晚了。例如，北京市朝陽(yáng)區(qū)左家莊曾經(jīng)有一些房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)，當(dāng)時(shí)的該區(qū)域市場(chǎng)價(jià)是6500元/平方米，但是最后拍賣(mài)成交價(jià)達(dá)到了7100元/平方米。雖然這種狀況出現(xiàn)的不多，但也說(shuō)明消費(fèi)者在拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)很可能會(huì)出現(xiàn)一些盲目的跟風(fēng)行為。因此，競(jìng)買(mǎi)者要對(duì)目標(biāo)房屋周邊同檔次物業(yè)的價(jià)位進(jìn)行比較了解，根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)承受能力，確定對(duì)房子的心理價(jià)位和期望值。同時(shí)，由于拍賣(mài)房的產(chǎn)權(quán)先天不足，并且部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)的可追溯性難度較大，許多銀行也不能清楚地了解拍賣(mài)房產(chǎn)的真正產(chǎn)權(quán)關(guān)系，這為其按揭貸款服務(wù)造成巨大的壁壘。
隨著住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)與拍賣(mài)市場(chǎng)日漸成熟，購(gòu)房者若想?yún)⒓痈?jìng)拍買(mǎi)房，又要規(guī)避競(jìng)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)，可得掌握一點(diǎn)學(xué)問(wèn)。首先，競(jìng)買(mǎi)者若看到滿(mǎn)意的拍賣(mài)房，在向舉辦拍賣(mài)會(huì)的相關(guān)機(jī)構(gòu)交付定金后，即可與之預(yù)約登記看房。同一般購(gòu)房者選購(gòu)房屋的程序一樣，競(jìng)買(mǎi)者看房，應(yīng)事先查閱有關(guān)資料，了解房子的產(chǎn)權(quán)情況，包括使用年限、權(quán)屬、稅費(fèi)等，以獲知房屋目前的市場(chǎng)價(jià)值。其次，實(shí)地察看時(shí)，要掌握地段、交通、配套、環(huán)境、物業(yè)管理、樓層、朝向、面積、結(jié)構(gòu)等諸多情況，從而可大致掂量出房子的""分量""。有條件的話，就要多去現(xiàn)場(chǎng)觀察。尤其下雨天，可看出房屋是否存在滲漏等現(xiàn)象。此外，要查看房子里是否還有動(dòng)產(chǎn)。若有，就要盡快弄清這些動(dòng)產(chǎn)和物業(yè)拍賣(mài)的關(guān)系，總之謹(jǐn)慎為上。"
