采用拍賣方式進行房地產(chǎn)交易，是實施“陽光行政”的一項重大舉措，不但杜絕了因幕后交易、暗箱操作等引發(fā)的腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，而且最大限度地顯化了房地產(chǎn)地價值，深得民心、盡得民意。目前，房地產(chǎn)拍賣熱火朝天，社會各界越來越關(guān)注房地產(chǎn)拍賣，有關(guān)房地產(chǎn)拍賣方面的咨詢也越來越多，同時，房地產(chǎn)拍賣引出的法律問題也越來越突出，有關(guān)房地產(chǎn)拍賣的熱點問題也不得不引發(fā)一些思考。
土地使用權(quán)拍賣屬不屬《拍賣法》調(diào)整范圍?
隨著我國市場經(jīng)濟的不斷深化，土地市場越來越活躍，土地使用權(quán)交易日益頻繁，房地產(chǎn)拍賣發(fā)展迅速。然而，在房地產(chǎn)拍賣的實際操作中，有些拍賣企業(yè)及相關(guān)人員將土地使用權(quán)拍賣等同于《拍賣法》所調(diào)整的拍賣行為。事實上，土地使用權(quán)拍賣是不屬于《拍賣法》的調(diào)整范圍。雖然土地使用權(quán)進入市場，理所當然要通過市場進行配置，但是由于土地是一種有限的、稀缺的、不可再生資源，它具有不同于一般商品的許多屬性。因而，它必須受制于政府的宏觀調(diào)控，土地使用權(quán)拍賣不是單純的市場行為。
《拍賣法》規(guī)定，《拍賣法》適用于我國境內(nèi)拍賣企業(yè)進行的拍賣活動。對此規(guī)定，全國人大法律委員會主任委員薛駒1996年7月4日在全國人大常委會審議通過的《拍賣法》時所作的《關(guān)于拍賣法(草案修改稿)修改意見的匯報》中明確指出：國有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓、人民法院強制執(zhí)行的物品的拍賣應當由其他有關(guān)法律調(diào)整，并非都由拍賣企業(yè)拍賣。土地使用權(quán)拍賣不屬《拍賣法》調(diào)整范圍,應由《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律、法規(guī)調(diào)整，由市、縣人民政府負責，由市、縣人民政府國土資源部門組織實施。因此，土地使用權(quán)拍賣，非由市、縣人民政府國土資源部門組織實施，或根據(jù)需要由國土資源部門在組織實施土地使用權(quán)拍賣過程中將部分工作委托經(jīng)省級以上國土資源部門認證的具有土地使用權(quán)拍賣資格的拍賣企業(yè)承擔，其他任何組織和個人的拍賣行為應屬無效。
房地產(chǎn)拍賣中涉及劃撥國有土地使用權(quán)的，能否事先不經(jīng)依法報批直接拍賣?
由于我國長期實行的是計劃經(jīng)濟體制，目前，無償、無期限、無流動的劃撥土地使用權(quán)仍大量存在。因此，在進行房地產(chǎn)拍賣的過程中遇到相關(guān)實際問題很難把握，特別是劃撥地能否事先不經(jīng)依法報批而直接拍賣?
我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批，有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。《拍賣法》規(guī)定，依照法律或者按照國務院規(guī)定需經(jīng)審批才能轉(zhuǎn)讓的物品或者財產(chǎn)、權(quán)利，在拍賣前，應當依法辦理審批手續(xù);《拍賣法》還規(guī)定，拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產(chǎn)權(quán)利。在我國，土地使用者所擁有的劃撥國有土地使用權(quán)不具備最終的處分權(quán)能，因此，房地產(chǎn)拍賣中涉及劃撥國有土地使用權(quán)，事先應當依法報經(jīng)批準。
房產(chǎn)可否單獨拍賣?
長期以來，理論界對于“房隨地走，地隨房走”的問題，爭論不休。我國現(xiàn)行的立法，一方面認為房產(chǎn)和地產(chǎn)為兩個獨立的權(quán)利，另一方面又把房產(chǎn)和地產(chǎn)緊緊地“綁在一起”。事實上，房屋與土地密不可分，土地使用權(quán)人應當與地上物所有權(quán)人為同一人。盡管在我國的絕大多數(shù)地方房地是分管的，但絲毫不影響房地一致的屬性。房屋所有權(quán)是完整物權(quán)，所有權(quán)人可以處置房產(chǎn)，受讓方可相應取得房屋所有權(quán)，土地使用權(quán)是從所有權(quán)中派生出來的一種權(quán)能,可以成為一種獨立權(quán)能，但始終不能享有土地所有權(quán)人獨有的最終處分權(quán)，受讓人通過拍賣方式取得房產(chǎn)所有權(quán)，并不意味著就直接取得了土地使用權(quán)，往往要先通過辦理有關(guān)用地手續(xù)后方可取得。房產(chǎn)單獨拍賣，受讓人一般要以比房屋重置價高得多的價格才能取得房產(chǎn)，這個拍賣價格中超出重置價的部分其實就是土地價格，這部分價款本應上繳國家，但在拍賣中卻給了拍賣委托人，當房產(chǎn)競得人再來辦理土地有償使用手續(xù)時，根據(jù)規(guī)定要支付土地出讓金，這樣，房產(chǎn)競得人就得重復支付土地價款。房產(chǎn)單獨拍賣，房產(chǎn)競得人是不是一定可以通過法定程序取得土地使用權(quán)呢?也不一定。《江蘇省國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓辦法》第四條規(guī)定，商業(yè)、旅游和商品住宅等經(jīng)營性項目用地以及其他具有競投(買)條件地項目用地，擬以出讓方式供地地，應當采用招標、拍賣或者掛牌方式進行。拍賣房產(chǎn)涉及的土地如屬于該規(guī)定情形的，有誰能保證房產(chǎn)競得人能夠競得該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)呢?因此，有地面建筑物的房地產(chǎn)，房產(chǎn)不宜單獨拍賣(房產(chǎn)作為動產(chǎn)的除外)，應與國土資源部門協(xié)商一致后連同土地一起按照現(xiàn)行的法律法規(guī)進行拍賣。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第31條也規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。又如，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條規(guī)定：土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物由國家無償取得。由此可見，無論從理論上、法律上還是在實際操作過程中，房產(chǎn)都是不能單獨拍賣的。
沒有權(quán)屬證書的房地產(chǎn)能否拍賣?
權(quán)屬證書是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人持有的法律憑證，依法登記的權(quán)屬受法律保護。就土地來說，土地證書是土地使用者、所有者和他項權(quán)利者持有的法律憑證，只有具備“權(quán)屬合法、面積準確、界址清楚”，才能通過法定程序申領(lǐng)到土地證書。土地作為不動產(chǎn)，有著區(qū)別于其他財產(chǎn)的特性，不能簡單地用“元”、“平方米”來度量，而必須用一系列的屬性來描述。拍賣所涉及的財產(chǎn)，必須是合法且可以處置的，沒有土地證書，以什么為標準來認定拍賣所涉及的土地權(quán)屬是合法的、面積是準確的、界址是清楚的、相關(guān)權(quán)利人和利害關(guān)系人無異議呢?《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。《拍賣法》也規(guī)定，法律、行政法規(guī)禁止買賣的物品或者財產(chǎn)權(quán)利，不得作為拍賣標的。因此，沒有權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得拍賣。
