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房產拍賣違約糾紛的處理
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江蘇省姜堰市人民法院
民事判決書
（2005）姜民二初字第0030號
原告言關榮，男，1967年5月21日生，漢族，浙江省紹興市人，大學文化，私營業主，暫住姜堰市姜堰鎮長溝東二村14棟301室。
委托代理人徐清，江蘇泰州公清律師事務所律師。
委托代理人劉勇，江蘇泰州公清律師事務所姜堰分所律師。
被告泰州市宏泰拍賣行有限公司，住所在姜堰市姜堰鎮人民南路7號。
法定代表人黃宏元，該公司董事長。
被告中國工商銀行姜堰市支行，住所在姜堰市姜堰鎮西大街3號。
負責人束長春，該行行長。
委托代理人錢俊，該行員工。
委托代理人朱聯海，泰州江豪律師事務所律師。
原告言關榮訴被告泰州市宏泰拍賣行有限公司（以下簡稱宏泰拍賣行）、中國工商銀行姜堰市支行（以下簡稱姜堰工行）拍賣合同糾紛一案，本院于2005年1月26日立案受理。依法由審判員薛衛國適用簡易程序公開開庭進行了審理，原告及其委托代理人、被告宏泰拍賣行法定代表人、姜堰工行的委托代理人到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告訴稱，2003年12月30日，被告宏泰拍賣行拍賣姜堰工行所有的位于姜堰市姜堰鎮人民路38號的建筑面積為1320.1平方米的房屋，原告以120萬元的價格拍得此房。2004年1月4日，原告與被告宏泰拍賣行簽訂了協議，且在約定的期限內交清了購房款和拍賣傭金，二被告于同年3月17日交付房屋，延期45天，依約應給付原告違約金307200元；原告收到拍得的房屋后，為被告代交電費1204.66元；經丈量，房屋的實際面積比房屋所有權證登記的面積少78.8平方米;裝潢時，原告得知拍得的房屋11.2米的門面向上至女兒墻部位的使用權及拱形門斗下的北側立柱被他人使用，導致原告不能做廣告，無法營業。為此原告多次與二被告交涉未果，請求法院判令二被告給付原告延期交付房屋的違約金307200元、返還短少面積78.8平方米的價款71636.36元、賠償營業損失45675元、支付代墊電費1204.66元、收回11.2米的門面向上至女兒墻部位的使用權以及拱形門斗下北側立柱一半的使用權并交還給原告。
被告宏泰拍賣行辯稱，展示看樣時我行已告知原告，拍賣的標的物被第三人占有，姜堰工行與我行商定底價時也充分考慮了此因素；2004年1月16日，原告在浙江與我行通話，要我行與其簽訂協議，目的是要求姜堰工行盡快交付房屋，后原告將事前準備好的兩份協議由他人交我行簽字，其中一份協議約定不能交付房屋的違約責任，協議上的落款時間為2004年1月4日，該協議約定的違約金超過了原告的實際損失，顯失公平，不是我行的真實意思表示，應為無效；一份補充協議約定違約責任由姜堰工行承擔，我行不負連帶責任，原告也不追究我行責任。原告接受房屋的時間應為2004年2月17日，其還欠我行拍賣傭金4萬元。請求法院駁回原告要求我行給付違約金和賠償損失的請求。
被告姜堰工行辯稱，我行與宏泰拍賣行簽訂的委托拍賣合同中未約定房屋交付期限及延期交付的違約金，所以宏泰拍賣行與原告約定的違約金與我行無關，該約定對我行沒有拘束力；對于交付的房屋缺少面積以及門面向上至女兒墻部位被他人使用,我行拍賣時并不知曉，現房屋所有權已轉讓給原告，我行無權向占有人主張權利，只能配合原告行使合法權利；原告訴稱的營業損失、違約金是重復計算；我行除支付原告代墊的電費和返還短少面積的價款外，不應承擔責任。
針對二被告的辯稱，原告補充陳述，被告沒有證據證明原告在拍賣時知道拍賣物的瑕疵及兩份協議都是2004年1月16日簽訂的，依照拍賣法和合同法的規定原告主張的違約金和營業損失適當，二被告應依約給付違約金，賠償營業損失，交付完整的房屋所有權。
本案的爭議焦點是：1、被告宏泰拍賣行在拍賣時是否告知原告，拍賣物存在瑕疵；2、原告與被告宏泰拍賣行的協議是否有效、對被告姜堰工行是否有拘束力、約定的違約金是否過高；3、原告要求被告交還外墻使用權的理由能否成立；4、原告主張的營業損失額是否合法。
針對焦點1，被告宏泰拍賣行在庭審中提交了王裕福出具的證明1份，證明其在拍賣前陪同原告一起看樣，被告宏泰拍賣行告知原告所拍房屋被他人占有，拍賣成交后，須姜堰工行啟動訴訟程序才能交付。原告和姜堰工行未提交證據。經質證，原告認為宏泰拍賣行提交的證據超過了舉證期限，不予質證；姜堰工行認為宏泰拍賣行提交的證據真實。本院認為，宏泰拍賣行未在舉證期限內提交證據，原告也不同意質證，該證據又沒有其他證據相印證，對其證明力不予確認。
針對焦點2，原告在舉證期限內提交了下列證據：1、2004年1月4日與宏泰拍賣行簽訂的協議書及違約金計算清單各1份，證明被告應支付原告違約金307200元；2、2004年2月5日民事訴狀、本院（2004）姜法民初字第94號受理案件通知書、查封財產清單、民事裁定書及訴訟保全申請、財產清單各1份，證明被告拍賣的房屋是2004年3月17日交付原告的。庭審中，宏泰拍賣行提交了下列證據：1、王裕福、刁有貴出具的證明1份；2、2004年1月4日協議、同年1月16日補充協議各1份，上列證據證明兩份協議都是2004年1月16日簽訂的，約定的違約金偏高，協議不是其真實的意思，應為無效；3、原告出具的收到房屋的收條1份；4、房屋所有權證存根1份，證據3、4證明被告于2004年2月17日將拍賣物交付原告。姜堰工行提交委托拍賣合同1份，證明其與宏泰拍賣行未約定房屋交付期限及延期交付的違約金，宏泰拍賣行與原告簽訂的協議對姜堰工行沒有拘束力。經質證，二被告對原告證據的真實性無異議，對證明對象提出異議，宏泰拍賣行認為原告證據1無效，證據2不能證明其是2004年3月17日交付拍賣物的；姜堰工行認為，證據1對其沒有拘束力，證據2不能證明其延期交付。原告對宏泰拍賣行提交的證據提出異議，認為該證據未在舉證期限內提交，不予質證；姜堰工行對宏泰拍賣行提交的證據無異議。原告和宏泰拍賣行對姜堰工行提交的證據無異議。本院認為，因二被告對原告證據的真實性無異議，且來源合法，與本案相關聯，對其證明力予以確認；宏泰拍賣行提交的證據超過了舉證期限，且原告不同意質證，對其證明力不予確認；姜堰工行提交的證據因原告和宏泰拍賣行無異議，對其證明力予以確認。