再議住宅建筑區(qū)劃內的車位產權問題
安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。”這句出自杜甫之手的著名詩句，被許多媒體競相引用，借以說明房屋自古就是較為稀缺的生活資料。然而在現(xiàn)代市場經濟條件下，人們對于房屋(本文僅指居民住房)的需求已不僅僅限于擋風遮雨的生存需要，優(yōu)雅的居住環(huán)境、齊全的配套設施、誠信的物業(yè)服務、巨大的升值潛力無疑不成為影響人們購房的重要因素。車位對于大多數(shù)小區(qū)的業(yè)主而言無疑是小區(qū)中至為稀缺的重要配套設施，隨著人們生活水平的不斷提高，有車一族的日益壯大，對小區(qū)內車位歸屬問題的研究已然成為法學界關注的焦點。
2007年，我國頒布的《物權法》在第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權中對車位的歸屬問題給予了明確規(guī)定。《物權法》的頒布、實施為廣大業(yè)主提供了實實在在的法律保障，然而，從基層法院的受案情況來看，開發(fā)商、物業(yè)公司侵犯業(yè)主或購房者權利的案例仍時有發(fā)生。本文僅以實踐中發(fā)生的涉“車位產權”案件為視角，談談有關住宅小區(qū)內的車位產權歸屬問題。
一、小區(qū)內車位種類的劃分
就目前的情況而言，車位主要分為地上車位和地下車位兩種。
地上車位可分為兩種：一種是敞開式的地上車位，這種車位占用業(yè)主共有的道路或者其他場地，通常是通過劃線和編號來確定每個車位的具體位置;另一種是開發(fā)商在當初申報規(guī)劃時單獨獲得規(guī)劃許可而建成的有獨立的用地面積和建筑面積的地上車位，這種車位通常位于小區(qū)內某個三面有圍護的集中區(qū)域內。
地下車位也可分為兩種：一種地下車位是建于小區(qū)地下的面積已被納入小區(qū)業(yè)主公攤面積中的地下車位;另一種地下車位則是開發(fā)商單獨獲得規(guī)劃許可而建成的具有獨立的用地面積和建筑面積的地下車位，該地下車位的面積沒有被包含在業(yè)主公攤面積之中。
概括而言，本文所要討論的車位歸屬主要是建筑區(qū)劃內占用共有的道路或者其他場地泊車車位的歸屬和建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的地上車位和地下車位的歸屬。
二、解讀《物權法》關于車位歸屬的規(guī)定
《物權法》第七十四條規(guī)定：
建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
第一款所涉車位是建筑區(qū)劃內的規(guī)劃用于停放汽車的地上車位和地下車位。立法之所以強調該車位地處“建筑區(qū)劃內”，旨在建立車位與業(yè)主住房間的密切關系，明確此種車位屬該小區(qū)的配套設施。建筑規(guī)劃部門同意開發(fā)商開發(fā)此車位的本意旨在滿足業(yè)主的需求，在西方許多國家的立法中都有明確的規(guī)定，禁止開發(fā)商將此車位出售或出租給業(yè)主以外的人，在我國上海、廣東等地也以出臺地方性法規(guī)的方式對開發(fā)商出售或出租車位予以限制。建設單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主。以2008年11月28日表決通過的《廣東省物業(yè)管理條例》為例，新條例規(guī)定，小區(qū)內的車位、車庫，建設單位應當首先出租給本區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人，在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過6個月。我國的《物權法》雖然未對開發(fā)商出售或出租車位做出具體的限制，但也確立了規(guī)劃用于停放汽車的車位應當首先滿足業(yè)主需要的大原則。“首先滿足業(yè)主的需要”這句話，應該理解為：小區(qū)內的業(yè)主購買和使用車位的優(yōu)先權是絕對的，而不是同等條件下的優(yōu)先購買權或優(yōu)先承租權。在這種意義上而言，本款所用“首先”一詞顯然相當考究，突出的表現(xiàn)出了小區(qū)車位的配套性特征。本款規(guī)定亦對開發(fā)商提出了較高的要求，即使開發(fā)商開發(fā)獨立的不屬業(yè)主公攤面積之內的地上或地下車位，擁有車位的所有權，在本款限制下，開發(fā)商不能以抬高價格使廣大中小業(yè)主喪失購買和承租車位的機會，否則將被認為是有違本款之立法精神，否認小區(qū)車位系小區(qū)配套設施的公益屬性。
第二款講的是，建筑區(qū)劃內的車位可通過以下4種方式明確歸屬：一是買賣，二是贈與，三是租賃，四是其他方式約定。本條旨在明確建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的地上車位和地下車位的歸屬問題。“贈與”是目前很多開發(fā)商提高房價和打促銷牌的一個噱頭，盡管羊毛出在羊身上，可是購房者還是樂于從開發(fā)商那兒接過這個“免費”的甜點，成為車位的所有者。因贈與而導致開發(fā)商與業(yè)主間產生車位產權糾紛的情況是比較少見的，而以買賣和租賃的方式確定車位歸屬則是導致紛爭的重要起因。開發(fā)商開發(fā)有獨立產權的車位當然是想從中獲益，而在七十四條第一款的限制下，開發(fā)商只能以不超出普通消費者的正常需求和承受能力的價格進行出售或出租，以達到滿足小區(qū)內業(yè)主需求的立法目的。因此，開發(fā)商開發(fā)出足以超出小區(qū)業(yè)主需求的車位空間將是其從中獲益的不二法則。
第三款則明確了業(yè)主對占用共有的道路或者其他場地泊車車位的業(yè)主共有權。《物權法》第七十三條明確規(guī)定，道路、綠地和其他公共場所，歸全體業(yè)主共有，這是業(yè)主成為占用共有的道路或者其他場地泊車車位共有人的權利來源。從這個條款，我們可以看出法律允許在業(yè)主共有的道路或者其他場所停放車輛，但車位是歸全體業(yè)主共有的，因停放車輛而獲得的收益也歸全體業(yè)主共有。然而在司法實踐中，我們也遇到這樣的糾紛：車位附近的小區(qū)業(yè)主認為停放在自家樓前的車輛干擾了小區(qū)的整潔景觀，導致了一定的安全隱患(主要是危及小區(qū)內玩耍的小孩兒)，對居民的起居生活造成了一定程度的滋擾，于是對此種車位的存在發(fā)出反對的聲音，有的甚至訴諸法律。事實上，是否允許在共有的道路或者其他共有場地上設定泊車車位，不是法律強制規(guī)定的范圍，第七十四條第三款的內容只是對第七十三條規(guī)定的進一步細化和立法精神的延伸。全體業(yè)主才是建筑物共有部分的處分權人，小區(qū)內能否存在此種車位只能通過召開業(yè)主大會的形式形成最終的表決意見。之所以會有業(yè)主將此糾紛訴諸法院，多是由于物業(yè)公司在未經業(yè)主大會表決的情況下擅設車位所致。
