1、住宅區(qū)車位(庫)建設(shè)存在的基本形態(tài)
(2)獨(dú)立于房屋結(jié)構(gòu)本體以外的地上的停車(位)庫。主要有三種類型：
B.經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)營性停車設(shè)施，收益歸投資者所有。該類設(shè)施明確經(jīng)營性停車位的土地使用權(quán)面積，計(jì)算建筑容積率，依法獨(dú)立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，權(quán)屬歸房地產(chǎn)權(quán)利人。
2、住宅區(qū)地下汽車車位使用的一般做法
(2)租賃方式使用。一般交由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理，停放車輛按期(次)支付停車費(fèi)。地面臨時(shí)停車位，人防工程用作車位部分，實(shí)行有償使用，收益或用于人防工程維護(hù)，或補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不足等。
3、地下汽車車位使用權(quán)利歸屬不同的主要觀點(diǎn)
(2)地下車位歸開發(fā)建設(shè)單位所有，可以單獨(dú)銷售。主要理由：一是地下車位建設(shè)費(fèi)用沒有攤?cè)敕课蒌N售面積，可以單獨(dú)銷售;如果將車位成本攤?cè)敕课蒌N售面積，會(huì)形成“捆綁式”消費(fèi)，使不需要車位的購房人強(qiáng)制分?jǐn)傑囄唤ㄔO(shè)費(fèi)用，引起房價(jià)上漲。二是開發(fā)建設(shè)單位首先是房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)利的主體，也是地下車位的投資主體，國家法律目前沒有禁止地下車位買賣，購房人購房時(shí)，也沒有合同約定購買車位，車庫(位)應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位所有。三是城市土地資源供給少，國家鼓勵(lì)利用地下空間，“誰投資、誰所有，誰受益，誰維護(hù)”，開發(fā)建設(shè)單位可以通過轉(zhuǎn)讓、租賃等方式獲得收益。
(1)合同確定。由開發(fā)建設(shè)單位與購房人在房屋買賣合同中約定，依合同約定確定其產(chǎn)權(quán)歸屬。
(3)以建設(shè)成本分?jǐn)偞_權(quán)。將地下車位建設(shè)成本計(jì)入房屋面積銷售的，屬于全體業(yè)主所有(共有)。
(5)按分?jǐn)偯娣e銷售登記確權(quán)。依房屋面積進(jìn)行分?jǐn)備N售，并經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確權(quán)登記的，由房地產(chǎn)權(quán)證持有者所有。
1、建立以物權(quán)為核心的房地產(chǎn)法律框架。物權(quán)是權(quán)利人直接支配物并排他性地享有其利益的權(quán)利，他是特定社會(huì)人與人之間對(duì)物的占有關(guān)系在法律上的表現(xiàn)。堅(jiān)持公平、秩序、自由、正義、利于多建車位，降低房價(jià)，保護(hù)權(quán)益、保障交易、增進(jìn)效益的價(jià)值取向，確立建筑物區(qū)分所有權(quán)的物權(quán)法律制度，完善目前房地產(chǎn)法律制度的缺陷，區(qū)分共用形態(tài)下地下車位的區(qū)分權(quán)利歸屬，對(duì)土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間的行政管理沖突，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利歸屬界定等，我國房地產(chǎn)法律制度應(yīng)當(dāng)以做出全面清晰的規(guī)定。防止人們對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的來源、確權(quán)、保護(hù)等產(chǎn)生不同的理解或?qū)嵺`，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來矛盾，同時(shí)前瞻性的合理提高城市居住區(qū)車位(庫)規(guī)劃建設(shè)控制指標(biāo)。
