當(dāng)買房人經(jīng)由房地產(chǎn)中介公司帶看了某房屋，并簽署了《看房確認(rèn)單》，最終由于價格等原因未能通過帶看的房地產(chǎn)中介公司購買該房屋，而是買房人直接與房東簽訂了房地產(chǎn)買賣合同并辦理交易手續(xù)。面對這樣的“跳單”行為，中介公司可以起訴主張買房人全額給付傭金嗎？
姜先生通過某房地產(chǎn)中介公司帶看了多套房屋，在帶看后其與中介公司簽訂了一份《看房確認(rèn)單》約定：中介公司為姜先生提供的房源，如姜先生看好并成交，應(yīng)支付實際成交價格的1%作為中介傭金費用；從看房之日起六個月內(nèi)，姜先生自己或通過第三方（未通過乙方）與房東達(dá)成交易，一經(jīng)查實視為本次交易成功，甲方構(gòu)成違約并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
姜先生對其中一套房產(chǎn)由意向，并經(jīng)中介公司多次與房東磋商和溝通，最終因價格問題而未達(dá)成一致意見。
后姜先生直接找到該房東進(jìn)行協(xié)商，以200萬的價格與房東簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，且辦理了交易手續(xù)。中介公司得知此事后，便向姜先生索要中介費用，但遭拒絕，遂中介公司將姜先生告上法庭。
上海房產(chǎn)律師認(rèn)為中介公司已經(jīng)履行了帶領(lǐng)姜先生看房的義務(wù)，并為姜先生與他人簽訂房屋買賣契約提供機(jī)會，姜先生與涉案房屋的原房東簽訂了房屋買賣合同，并已經(jīng)成交，應(yīng)支付傭金。
我們知道居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同，居間合同屬于合同的一種，其權(quán)利義務(wù)的行使要受合同的相對性約束。本案中，姜先生與中介公司簽訂的《看房確認(rèn)單》符合合同法規(guī)定的居間合同的法律特征，具備居間合同的主要條款，應(yīng)認(rèn)定為居間合同，合法有效，對合同雙方均有約束力。
根據(jù)《合同法》第426條、第427條規(guī)定的：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬。”本案中，雖然中介公司未能促成合同成立，但之后姜先生卻繞過了中介公司，直接與涉案房屋的房東達(dá)成買賣房屋協(xié)議。
可見姜先生之前的“未達(dá)成一致意見”是為了不支付傭金而為的故意行為，明顯存在逃避支付傭金的惡意。《合同法》第45條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就。”據(jù)此，作為委托人的姜先生應(yīng)向作為居間人的中介公司支付傭金。
最終，法院認(rèn)為本案中中介公司已積極履行了提供房源或成交機(jī)會的義務(wù)，姜先生“跳單”行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向中介公司支取約定的中介傭金。
上海房地產(chǎn)律師指出：買房人繞過中介公司，直接與涉案房屋的房東達(dá)成買賣房屋協(xié)議的行為俗稱“跳單”行為。但上海房產(chǎn)律師認(rèn)為并非任何的“跳單”行為都會導(dǎo)致買房人須給付傭金，“跳單”行為的構(gòu)成一般需具備以下要件：（1）中介公司的委托權(quán)限是獨家代理；（2）中介公司是否提供了房源信息或者成交機(jī)會，并且積極履行媒介服務(wù)；（3）委托人是否利用該信息、機(jī)會與出賣方私下成交或另行委托他人居間成交；（4）委托人是否存在逃避支付（不付或少付）傭金的惡意。
