根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”第十三條：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”這兩個法條規(guī)定房屋若出現(xiàn)主體重大質(zhì)量問題和出現(xiàn)不能正常使用的質(zhì)量問題，購房人才可以退房，并要求開發(fā)商賠償損失。《最高院解釋》第十三條第二款規(guī)定“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。”說明一般質(zhì)量問題在保修期內(nèi)，出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。如果通過維修可以補(bǔ)救，買受人不能解除合同。
在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程等影響正常居住的質(zhì)量問題，且難以通過修復(fù)辦法解決，買受人請求解除合同的，法院應(yīng)予準(zhǔn)許。至于經(jīng)過幾次維修，才允許買受人解除合同，目前法律尚無明確規(guī)定。《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第54條的規(guī)定：“保修期內(nèi)兩次修理仍不能正常使用的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)更換或者退貨”，筆者顏宇丹律師認(rèn)為，雖然房屋買賣屬于大宗商品買賣，在實踐中仍可援引這一條。當(dāng)出賣人經(jīng)兩次以上維修仍不能正常使用的，買受人解除合同的條件成熟時，才可以嚴(yán)重影響正常居住使用為由請求解除合同。
買受人行使解除權(quán)應(yīng)受到保修期限的限制，但保修期滿后出現(xiàn)的質(zhì)量問題是開發(fā)商交付房屋時就存在的隱蔽質(zhì)量瑕疵或開發(fā)商明知質(zhì)量瑕疵的存在而故意隱瞞，在此情況下，自買受人知道或應(yīng)當(dāng)知道之日起2年內(nèi)，如因該質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住使用的，買受人可以請求解除合同。
那么怎樣認(rèn)定房屋的質(zhì)量問題達(dá)到退房條件呢?在質(zhì)量糾紛案件中司法鑒定結(jié)論成為關(guān)鍵性證據(jù)形式。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”《商品房銷售管理辦法》第35條也作出相同的規(guī)定。所以，當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題買方是否有權(quán)解除買賣合同，就必須委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核驗鑒定。經(jīng)過鑒定后，如確實存在重大質(zhì)量問題，方可要求與開發(fā)商解除合同。
