房屋質量問題的法律解釋
2003年5月，最高人民法院公布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》并于當年6月1日開始實施。從那時起，對于商品房的質量問題，《司法解釋》有了更加明確的評判標準。
《司法解釋》為該類案件的審理設立了底線，一旦消費者購買了有質量問題的房屋后，如果在保修期內，可以通過與開發商交涉修復解決，在保修期外，可以與物業部門商量解決，萬一協商不成，也可以通過投訴，甚至訴訟到法院，依據該《司法解釋》討公道。
《司法解釋》的底線
2003年6月1日開始實施的《司法解釋》，在第十二條和第十三條明確規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持；因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！端痉ń忉尅吠瑫r規定了，若交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
有關人士介紹，《司法解釋》中的兩條底線很明確，就是房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，以及因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用。
有關專家介紹，新建商品住宅交付使用后，質量保修和年限是有規定的，根據國務院《建設工程質量管理條例》和本市的有關規定，新建商品住宅自簽約交付使用之日起，在正常使用情況下，其保修期限為：
■住宅的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
■屋面防水工程、衛生間和外墻防滲漏，保修5年；
■門、窗安裝密閉，不出現翹裂，保修2年；
■墻面、頂棚抹灰層不脫落，保修2年；
■電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，保修2年。
哪些屬于房屋質量問題
商品房交付使用后常見的質量問題一般包括：裂縫、滲漏、門窗變形密閉性差、墻皮脫落等幾個方面。
裂縫主要因為材料強度不夠，結構、墻體受力不均，樓體不均勻沉降，建筑材料質次，砌筑后干燥不充分等原因造成。
滲漏防水工藝不完善、防水材料質量不過關等原因會導致屋面滲漏。在雨季及廚房、衛生間用水量大時，滲漏嚴重影響住家的正常生活，破壞地面裝修，影響鄰里關系。
門窗變形有的門窗在使用一段時間后即出現漏風等狀況，如果材質不高窗框等還會引起變形，有的無法開啟和關閉。
墻皮脫落由于墻體內部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易于脫落。有時在沒有形成空鼓的情況下，由于墻表面粉刷材料質次，粉刷工藝不合要求，也會造成墻皮大面積脫落。
開發商應該對商品房的普通質量問題承擔保修責任
為維護消費者的合法權益，我國政府先后頒布了《城市房地產開發企業經營管理條例》和《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》。
這些房地產法規規定：房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
《住宅質量保證書》是房地產開發企業對所售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。商品住宅售出后，委托物業管理等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示委托單位。
依照法律規定，商品房保修期是從房產商將竣工驗收的住宅交付使用之日起計算。正常使用情況下，各部位、部件的保修內容和保修期為：屋面防水3年；墻面、廚房、衛生間地面、地下室、管道滲漏1年； 墻面、頂棚抹灰層脫落1年； 地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞及衛生潔具1年； 管道堵塞2個月；燈具、電器開關6個月；供熱、供冷系統和設備的保修期為一個采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限由供需雙方自行約定，房產商可以延長上述保修期。
業主如何獲得賠償
專家表示，作為購房者，要順利打贏房屋質量官司，就要搞清楚涉及訴訟的房屋是否在交付時就存在質量問題，這種質量問題是不是由于開發商施工不當造成的。這些確切的證據業主必須掌握。
確定房屋是有質量問題并且要得到相應賠償的前提條件是，在購房者訂立合同時不知道房屋本身存在質量問題，在交房時不論購房者是否知道質量問題的存在，售樓方應該為此負責。
根據《司法解釋》，當開發商交付的房屋因質量問題侵害了業主權益的時候，業主還可以要求開發商承擔侵權責任，這樣購房者可以獲得開發商對修復期間內業主的房屋租金損失的賠償。
當房屋出現質量問題時，業主要及時與物業公司和開發商聯系，以便盡快地進行修復。必要時通過拍照、錄像、文字記錄等方式留下證據，文字性的記錄最好要有開發商的員工或第三人見證，以增強其證據的效力。另外要保留相關的證據，包括房屋出現質量問題的證據；開發商進行修復的證據；房屋質量問題和修復時對業主造成損失的證據。
