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拆遷戶有權優先取得補償安置房
――《商品房買賣合同解釋》第七條適用要點
宜昌律師寇志中
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。”
相關法條連接：
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條：
具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
寇志中律師解讀：
一、‘拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人’情況下兩份合同，那份合同有效？
在拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人的情況下，出現了相互沖突的兩個法律關系：一個是拆遷人與被拆遷人（拆遷戶）之間的補償安置協議權利義務關系；另一個拆遷人與第三人之間的買賣合同權利義務關系。在前一法律關系中，拆遷人與被拆遷人就拆遷補償安置達成一致，以安置房屋與被拆遷房屋相互交換，在性質上是轉移房屋所有權的互易合同，是買賣合同的一種特殊類型，只要不違背法律的規定，拆遷補償安置協議自雙方當事人意思表示一致即成立并生效。而在后一種法律關系中，由于前面的‘拆遷補償安置協議’并不能引起物權的變動，被拆遷人取得的只是一種期待權，在房屋所有權登記手續尚未辦理之前，出賣人仍然是房屋的所有權人，有權自由處分自己的房屋，依據合同法理論，買賣合同只要其標的物非自始客觀不能、無從確定，或者沒有《合同法》規定的無效情形，該買賣合同就是有效的。因此，兩份合同都是有效合同。
二、兩份有效合同沖突時怎么處理？
按常規做法，當該補償安置房屋已另行出賣給第三人并過戶登記，一般不會判決第三人遷出。而相應要求拆遷人與被拆遷人重新商定安置方式。
但按《司法解釋》，在拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人的前提下，有兩種處理方式：
一種處理方式是：被拆遷人可以堅持要求按原合同主張優先權，取得補償安置房屋，則先入住的第三人必須搬出，第三人與拆遷人（出賣人）的則依買賣合同違約處理，或由拆遷人另行作出安排。因此可能導致訴訟。
另一種方式是：第三人未能遷出，被拆遷人又不滿意拆遷人的另行安排，則可以行使解除權，按《司法解釋》第八條，要求與拆遷人解除合同，返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求拆遷人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
這在民法理論上，在此種情況下被拆遷人對該特定房屋的債權是一種特殊債權，賦予物權的優先效力，稱為特種債權優先權，也就是債權的物權化，這種債權的物權優先效力，具有對抗第三人的效力。
三、本條解釋的適用于哪些情形？
本《解釋》在對被拆遷人所享有的特種債權優先權時，也不是針對所有的拆遷補償安置協議，而是明確限定在約定采取房屋所有權掉換形式，并且對補償安置房屋的位置、用途作出具體明確約定的拆遷安置補償協議，被拆遷人享有的債權才為特種債權并享有物權優先的效力。
但實踐中仍因當事人違反拆遷補償安置協議而出現糾紛。主要有兩大類糾紛：
一類是因貨幣補償引起的。但因為貨幣補償方式具有一次性了斷的特點，雙方當事人的權利義務較為明確，此類糾紛完全可以按照《合同法》、《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定處理。
另一類是由產權調換方式進行補償安置引起的糾紛。這類糾紛主要表現為補償安置的房屋面積、地點、質量等不符合協議的約定或超過渡期限、逾期安置等等，但最為嚴重的還是拆遷人將補償安置房屋另行出售給他人，造成協議無法履行。
拆遷人與被拆遷人約定的產權產權調換有兩種方式：
一種方式：雙方只對拆遷補償安置房屋的面積、質量、朝向等作出約定，而并沒有將拆遷補償安置房屋特定化。在這種情況下，只要拆遷人將條件符合的補償安置房屋交付給被拆遷人，即不為違約。