深圳是中國(guó)改革開放的試驗(yàn)田，20世紀(jì)90年代前后，深圳的房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理模式成為全國(guó)的典范，深圳在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理方面的立法也走在了同行業(yè)的前列。本文重點(diǎn)探討深圳市在房屋專項(xiàng)維修基金收繳、管理和使用機(jī)制的若干問題。
一、深圳市“住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金”和“房屋本體維修基金”的收繳及使用情況。
1、住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的收繳情況。
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)除地價(jià)以外的建設(shè)總投資百分之二的比例，一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金”。但由于政府管理體制等原因，絕大多數(shù)開發(fā)建設(shè)單位根本沒交這項(xiàng)費(fèi)用，原市住宅主管部門也沒能采取有力措施催繳，因此，這項(xiàng)資金收繳到位率很低，更談不上使用。《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》中的規(guī)定也形同虛設(shè)。
2、房屋本體維修基金的收繳使用情況。
1997年3月深圳市住宅局頒布《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》后，按規(guī)定向業(yè)主收繳該基金的到位率比較高，業(yè)主一般能隨物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)一起繳納本體維修基金。
本體維修基金的使用，大致有以下兩種情況：
一是，已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，本體維修基金的使用基本能按照《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》中的要求使用、管理；
二是，未成立業(yè)主委員會(huì)的老住宅區(qū)，本體維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)說了算，業(yè)主只管交錢，不能通過有效途徑監(jiān)管使用情況，帳目多半是糊涂賬，存在流失本體維修基金的情況。
二、關(guān)于加強(qiáng)深圳市房屋專項(xiàng)維修基金收繳的幾點(diǎn)建議。
1、關(guān)于“公用設(shè)施專用基金”的收繳。
一是新開發(fā)的商品房，由開發(fā)建設(shè)單位繳納的“公用設(shè)施專用基金”必須足額到位，另外《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》還規(guī)定開發(fā)建設(shè)單位在房屋交付使用后另按該房屋總造價(jià)或按該房屋的實(shí)際銷售額的一定比例支付一筆公用設(shè)施專用基金給業(yè)主，這樣可以保證開發(fā)建設(shè)單位銷售的商品房的主體結(jié)構(gòu)及其主要配套設(shè)施設(shè)備，其有效使用年限都能達(dá)到七十年。
為了計(jì)算和收繳方便，筆者建議國(guó)家在修訂《專項(xiàng)維修基金管理規(guī)定》時(shí)，實(shí)行在開發(fā)商銷售商品住宅小區(qū)的前期（總銷售面積的1/3時(shí)），按“小區(qū)可售總面積滓咽勖婊?鈉驕?ゼ圩1.5%”的公式先征后返，待整個(gè)項(xiàng)目辦理工程決算后，再按小區(qū)工程總造價(jià)2%的標(biāo)準(zhǔn)多退少補(bǔ)。
二是已交付使用多年的商品房，沒有收繳到位的“公用設(shè)施專用基金”，原開發(fā)商沒有破產(chǎn)或未注銷登記的，按其開發(fā)的小區(qū)總造價(jià)的1.5%收繳或按已登記銷售合同的平均單價(jià)贅瞇∏?目墑圩苊婊?1%收繳。原開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)或注銷登記的，建議由政府部門從土地開發(fā)基金中提取一定比例的資金，按上述標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足。
2、“房屋本體維修基金”的收繳。
仍按《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》中的要求收繳，隨物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)一起交給物業(yè)管理企業(yè)。由于業(yè)主容易配合，收繳容易到位，在此不再討論。
三、“專項(xiàng)維修基金”的管理和使用應(yīng)實(shí)行“業(yè)主所有、專戶存儲(chǔ)、政府監(jiān)管、規(guī)范使用”的管理模式。
1、“公用設(shè)施專用基金”的管理。建議由政府房屋主管部門監(jiān)管，在收到開發(fā)建設(shè)單位支付給該小區(qū)“公用設(shè)施專用基金”的總款項(xiàng)后，在該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立后一個(gè)月內(nèi)，政府房屋主管部門把該款項(xiàng)轉(zhuǎn)存入該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的帳戶內(nèi)，其帳戶由雙方出具的財(cái)務(wù)公章在政府主管部門指定的銀行開設(shè)，共同監(jiān)管，防止政府主管部門濫用職權(quán)挪用，也防止業(yè)主委員會(huì)超前使用或違規(guī)使用。
2、“房屋本體維修基金”的管理。建議該基金由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一收取后，實(shí)行分級(jí)管理的原則，即取得國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，基金收取后，專戶存取。使用時(shí)須征得業(yè)主委員會(huì)的同意，并按照《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》的要求，向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核。未取得國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，基金收取后，轉(zhuǎn)存入業(yè)主委員會(huì)的賬戶內(nèi)。原因是非國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，其注冊(cè)資金少，信譽(yù)相對(duì)較低，而本體維修基金長(zhǎng)年累月的積累，數(shù)額較大，存放在信譽(yù)較低的物業(yè)管理企業(yè)戶頭下，萬一該企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，甚至虧損挪用了本體維修基金，對(duì)業(yè)主而言，風(fēng)險(xiǎn)較大。
3、“公用設(shè)施專用基金”和“房屋本體維修基金”的使用。這兩項(xiàng)基金的使用應(yīng)有一個(gè)分工和定位。建議“公用設(shè)施專用基金”側(cè)重于支付住宅區(qū)公用部位和共用設(shè)施設(shè)備的更新和改造所需的資金，“房屋本體維修基金”側(cè)重于支付房屋本體維修所需的資金。“房屋本體維修基金”可按照現(xiàn)行的《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》，本體基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，其余的70%用于房屋本體共用部位中修以上維護(hù)工程（含新增和改造工程）。用于中修以上維護(hù)工程時(shí)，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的書面同意，不足部分可在該棟房屋面積在“公用設(shè)施專用基金”所占的比例份額中補(bǔ)充，該份額仍不能補(bǔ)足的，可經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主同意，按該棟各業(yè)主的住房面積分?jǐn)偦I集。
