導(dǎo)讀：做買賣肯定是有風(fēng)險(xiǎn)的，如果進(jìn)行房產(chǎn)買賣，風(fēng)險(xiǎn)可能還不小，那么，房產(chǎn)投資買賣的風(fēng)險(xiǎn)因素有哪些呢?詳細(xì)內(nèi)容請看本文介紹：
房產(chǎn)買賣投資的風(fēng)險(xiǎn)因素有：
1、地段因素。
買住宅講究地段，買商鋪就更講究地段了，有可能相差很短的距離，而租金、售價(jià)就可能相差很大。所以在商鋪的選址時(shí)，要對地段進(jìn)行詳盡的調(diào)查分析，才能達(dá)到預(yù)期目的。
商鋪的地段一般分為三類，第一類是成熟的中央商務(wù)圈--在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最活躍的地區(qū)。這樣的地區(qū)往往人氣最旺，最有活力，租賃需求也最多。第二類是成型中的商圈。這些地區(qū)多臨近大型的住宅區(qū)或就業(yè)中心區(qū)(能吸收大量就業(yè)人口的商務(wù)辦公樓群或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))，并且交通、通訊、基礎(chǔ)設(shè)施的管線網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。第三類是住宅小區(qū)內(nèi)部。小區(qū)配套種類齊全，這也同樣等于增加了人們可及的資源量和可選擇性。后兩類應(yīng)是一般投資人的投資重點(diǎn)。
一般來說，就業(yè)中心區(qū)為住宅區(qū)提供了需求市場，住宅區(qū)為就業(yè)中心區(qū)提供了充足的勞動(dòng)力，也為商鋪的迅猛發(fā)展創(chuàng)造了條件。而商鋪的興起，將啟動(dòng)住宅與就業(yè)的二度興旺，特別是新建樓盤的品質(zhì)和價(jià)位會(huì)有明顯的提高，這反過來又會(huì)令商鋪的增值更為可觀。但若投資小區(qū)內(nèi)的商鋪則需要比較慎重，一方面是人流有限;另一方面，住戶在小區(qū)內(nèi)消費(fèi)僅僅為圖個(gè)便利，而難有持續(xù)的、大宗的消費(fèi)。適宜投資的小區(qū)內(nèi)商鋪，一般應(yīng)具有足夠大的規(guī)模，或者是開放式小區(qū)，有寬敞的街區(qū)道路。
2、環(huán)境因素。
生態(tài)、人文、經(jīng)濟(jì)等環(huán)境條件的改善會(huì)使房產(chǎn)升值。生態(tài)環(huán)境要看小區(qū)能否因綠地的變化而使氣候有所改良。要重視城市規(guī)劃的指導(dǎo)功能，盡量避免選擇坐落在工業(yè)區(qū)住宅。每一個(gè)社區(qū)都有自己的文化背景。文化層次越高的社區(qū)，房產(chǎn)越具有增值的潛力。商鋪投資要看周邊的商業(yè)環(huán)境是否已構(gòu)成成熟商圈時(shí)，如肯定的話，店鋪的升值是無庸置疑的。
3、建筑品質(zhì)因素。
一是要具備耐用性。物業(yè)越是耐用，投資人就越節(jié)省，給投資人帶來的回報(bào)就越多。耐用性具體體現(xiàn)在：首先，物業(yè)的材質(zhì)要經(jīng)得住時(shí)間的考驗(yàn)，要是真材實(shí)料。第二，物業(yè)制造工藝要精細(xì)。第三，物業(yè)的設(shè)備也要耐用和有效率。第四，有良好的物業(yè)管理，它相當(dāng)于對固定資產(chǎn)的維修和保養(yǎng)的支持系統(tǒng)。
二是要具備適宜性。要適于人們居住和使用，物業(yè)的功能空間布置要合于人的行為習(xí)慣。功能空間和用具的度要符合人體活動(dòng)舒適性的要求。要有良好的通風(fēng)采光，以維護(hù)人與自然的交流通道，才有益于保持使用者的良好的生存狀態(tài)。要盡可能地最大限度地引入人文的或自然的景觀，以滿足人的安全感、超脫感、優(yōu)越感等心理需求。要求有較高的智能化水平。
三是要具備可更改性。這就意味著給人們的行為方式的改變留下余地，室內(nèi)的間隔是可拆改的，功能空間的位置是可調(diào)和重新組合的。這是出租型物業(yè)必備的條件。
四是要有可觀賞性。要有審美價(jià)值，有精神和靈性。物業(yè)的風(fēng)格和品味是各有差異的。在諸多風(fēng)格中，能夠形成一種主旋律，得到多數(shù)人推崇的才是有投資價(jià)值的。
4、產(chǎn)權(quán)狀況因素。
擬投資購買的住宅、商鋪，其產(chǎn)權(quán)一定要合法、有效、手續(xù)齊全，無任何法律糾紛和經(jīng)濟(jì)糾紛。要弄清有無銀行抵押或其它抵押，也要弄清是否已出租。產(chǎn)權(quán)的年期與法定房屋的功能也很重要，有的房屋位置雖然很好，但是其土地使用剩余年期已經(jīng)不多了。有的房屋法定使用功能為住宅，但是轉(zhuǎn)讓時(shí)已作商場使用，而投資購買時(shí)是不能按照商業(yè)用房來購置
5、價(jià)值分析因素。
投資者要對擬購房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。
首先，選擇一家品牌好、信譽(yù)好、客源多的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。根據(jù)房子的各種因素，測算出房子在特定時(shí)間、地點(diǎn)、環(huán)境的市場價(jià)格，并依照房子的實(shí)際情況選擇不同的方法，最后將幾種不同的結(jié)果綜合考慮，得出一個(gè)最接近市場行情、最能反映房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的價(jià)格。
房地產(chǎn)買賣投資賺取的是未來的收益，在投資購買某項(xiàng)房地產(chǎn)時(shí)，對未來市場價(jià)格走勢的預(yù)測判斷尤為重要。
6、房地產(chǎn)市場供需分析因素。
房地產(chǎn)買賣投資大多數(shù)是在市場供不應(yīng)求的時(shí)候才去投資，如果市場已經(jīng)供過于求，投資者應(yīng)當(dāng)格外小心。這時(shí)要考慮兩個(gè)方面：一是價(jià)格很低，將來升值空間大;二是作長線投資，否則很容易被套住，短期內(nèi)解不了套。在進(jìn)行房地產(chǎn)買賣投資分析時(shí)，應(yīng)考慮下列市場供需變化。
風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略：
投資組合以及保險(xiǎn)保險(xiǎn)
對于房地產(chǎn)投資者來說購買保險(xiǎn)是十分必要的,它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。保險(xiǎn)對于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失,實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng),保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義,尤其對于嗇房地產(chǎn)投資者的信譽(yù),促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的發(fā)展具有積極作用。一般來說房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要有房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋抵押保險(xiǎn)和房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者在購買保險(xiǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)分考慮造反房地產(chǎn)投資者所需要的保險(xiǎn)險(xiǎn)種,確定適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)金額,合理劃分風(fēng)險(xiǎn)單位和厘定費(fèi)率以及選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司等幾方面的因素。
房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力,按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅,投資一部分在高檔寫字樓等等。因?yàn)楦鞣N不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一,收益高低不同。風(fēng)險(xiǎn)大的投資基礎(chǔ)上回報(bào)率相對較高,回報(bào)率低的投資基礎(chǔ)上相對地風(fēng)險(xiǎn)就低些,如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低,其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失,最終得到一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。
