房產(chǎn)投資入門十二式 第二式掂掂錢袋：有多少錢辦多少事兒。 投資什么檔次的物業(yè)?投資幾處物業(yè)?都要視各人資金狀況而定。先算算你有多少可動用的資金，然后再減去這幾項投入： 1、首付款;2、房子交付前的供樓款;3、交房后，裝修款(毛坯房)、家具配置款及其間的供樓款、
房產(chǎn)投資入門十二式
第二式 掂掂錢袋：有多少錢辦多少事兒。
投資什么檔次的物業(yè)?投資幾處物業(yè)?都要視各人資金狀況而定。先算算你有多少可動用的資金，然后再減去這幾項投入：
1、首付款;2、房子交付前的供樓款;3、交房后，裝修款(毛坯房)、家具配置款及其間的供樓款、物業(yè)費以及每年的取暖費;4、尋找租戶的費用，包括給中介支付的1個月租金款等;5、應(yīng)付風險的資金 房子不可能隨時有租戶排隊續(xù)租，你至少要有應(yīng)付3-5個月的空置費，包括物業(yè)管理費和月供款。若你的資金對上述費用富富有余，可以考慮投資多處房產(chǎn)。但是，最好別把前一套房子的租金贏余算進你下一套房子的支付能力中 就算你有10套房，也只能把5套房子的租金當成穩(wěn)定、可靠的資金積累。永遠打出富裕，可保你在投資中游刃有余。(當然，考慮到不能把雞蛋放在一個籃子里，你在多處房產(chǎn)投資外也最好做點別的生意。)
第三式 反躬自省：你對房產(chǎn)了解多少?
就象股市一樣，房產(chǎn)投資也需要信息。比如說炒 樓花 (通俗點叫倒房號)，你能迅速得到消息并判定一個樓盤的投資價值嗎?再如出租經(jīng)營，你有足夠的渠道把房產(chǎn)推租出去嗎?對地產(chǎn)圈的了解程度，有無業(yè)內(nèi)的朋友，將使同樣一個樓盤的投資者創(chuàng)造不同的投資業(yè)績。
第四式 算計租戶：請多大和尚蓋多大廟。
北京近期房價幾乎沒有象香港、新加坡、東京等地區(qū)暴漲的可能。香港、新加坡土地稀缺，東京處在地震帶，有土地也不能蓋高密度房屋，北京則完全不一樣，現(xiàn)在連二環(huán)邊還在冒項目，更別說四環(huán)、五環(huán)了。所以，不要指望1塊錢買房子，5年以后賣2塊。增值雖不能保證，但保值還是可能的 若房價能隨著通貨膨脹率上升就算幸運的，基本跟存錢一個道理。因此，房產(chǎn)盈利目前就只有出租經(jīng)營這一主要渠道。從這個角度來說，鎖定將來的租客群，然后根據(jù)他們的需求和支付能力選擇物業(yè)實施投資計劃的第一步。
目前已成勢的投資區(qū)域一般和商圈相連，比如國貿(mào)商圈、燕莎商圈、亮馬商圈、亞運村商圈、中關(guān)村商圈等，你瞄準的租戶群就是這些商圈中的從業(yè)者。一般來說，東部商圈的房子多租給各跨國公司的外籍職員，他們要的是舒適和有品味的居住條件，能支付8000-13000元的月租金，所以高檔外銷房好銷;中關(guān)村是外地來北京淘金的公司小老板多，要求稍高，愿意支付4000-6000元的月租金。當然，同一區(qū)域的項目也會有差異，如中關(guān)村會因為缺少高檔外銷公寓而使那里的個別項目租金甚至高過東部，而東部因外銷公寓 扎堆兒 會使有的項目成為 二流老外 (韓國人、俄羅斯人等)的樂園，月租金相對較低。
第五式 檢查 籃子 ：考察項目合法性和規(guī)范性。
要避免 竹籃打水一場空 ，就要首先考察你放雞蛋的籃子是否牢靠，亦即項目的合法和規(guī)范性如何?，F(xiàn)在的北京人屢屢被精明商人所牽引，一會兒買 地點 ，一會兒買 地段 ，一會兒買 商圈 ，現(xiàn)在又開始買 品味 ，很少有人想過買一個真正過關(guān)的產(chǎn)業(yè)，而這恰恰是投資行為的基本常識。試想一下，若房子延期交付，或質(zhì)量不合格，要你天天打官司，還有什么精力去投資?
第六式 對癥下藥：哪類房產(chǎn)適合你投資?
盡管理論上購買房產(chǎn)本身就是投資，但并不是所有的房產(chǎn)項目都適合投資，你得先弄明白房產(chǎn)的類型和其特點，才可定下大的投資方向：
1、外銷房和內(nèi)銷房。
忽略位置和物業(yè)管理等因素不計，以100平方米為例，一般內(nèi)銷房每平方米4000元，一套房子40萬，可租到3000元左右每月;高檔外銷房每平方米8000元，一套房子80萬，月租金卻可達8000元左右，投資回報率高低一見便知。況且，要找內(nèi)銷房租戶似乎比找外銷房租戶要難，因為內(nèi)銷房供應(yīng)量太大，還有大量的公房，租客都是創(chuàng)業(yè)階段的年輕人，房租能省則省，不是擺闊氣的時候。但是，從另一方面來說，一旦所投資的外銷房押寶沒押準，就會更慘，它的月租金甚至支持不了供樓款加物業(yè)費、采暖費等消耗。
