尾房即那些在樓盤項(xiàng)目中已進(jìn)入銷售最后階段的少部分剩余房屋，尾樓給人的直觀感覺就是“被人挑到最后剩下的”，剩下的就是不好的，開發(fā)商都不賣，進(jìn)入二級市場作為二手房來賣了，肯定是無利可圖的。但事實(shí)恰恰相反，尾盤是極具投資價值的。 尾房不等于差房子 尾房容易
尾房即那些在樓盤項(xiàng)目中已進(jìn)入銷售最后階段的少部分剩余房屋，尾樓給人的直觀感覺就是“被人挑到最后剩下的”，剩下的就是不好的，開發(fā)商都不賣，進(jìn)入二級市場作為二手房來賣了，肯定是無利可圖的。但事實(shí)恰恰相反，尾盤是極具投資價值的。
尾房不等于差房子
尾房容易給人的感覺是賣不出去的差房子，而實(shí)際上留到最后的不一定就是不好。尾房應(yīng)分為兩大類：一、有問題、賣不出去的尾房，如：朝向差，樓層次，景觀不理想，戶型不合理等。二、沒有問題或沒打算賣出去的尾房，如：開發(fā)商留作自用，開發(fā)商留作日后出租等。這類尾房極有可能是一些比前期推出的還要好的房子。
通常對開發(fā)商來說，當(dāng)整體銷售超過55%就意味著該項(xiàng)目過了“生死線”，而當(dāng)銷售率超過75%時，超出部分就是項(xiàng)目賺錢的空間了。因此，面對這剩下的25%的尾房，需要開發(fā)商作出非常理智的決定。若開發(fā)商覺得這部分尾房屬于不好的尾房，又要同樣銷售出去，就應(yīng)該在售價上做出相應(yīng)的調(diào)低。但不少項(xiàng)目，對所謂“降價”之事所采取的態(tài)度通常是能不降就不降，而其結(jié)果是剩下一些價格又高、品質(zhì)又差的房子，加上市場上新項(xiàng)目不斷，自己的尾房又過了先前的銷售氣氛，徹底失去了與市場競爭的能力，而成為真真正正的“尾房”。作為買家買尾房有以下幾點(diǎn)是不利的：1、價格上不一定有優(yōu)勢，有時尾房價格高過其早期售價。2、質(zhì)量相對差些，比如說朝向好的東南面、中高樓層可能已沒有了。
買尾房有優(yōu)勢
1、價格、付款方式及談判有空間。購買尾房時，買家可以在價格、付款方式上有一定的討價空間。
2、能更客觀、冷靜。一般項(xiàng)目在開盤時都能造成令人產(chǎn)生購買沖動的銷售氛圍，不少買家就是在這種被炒熱的情況下一時沖動買房的。買家在項(xiàng)目接近尾聲中會變得更客觀、冷靜。
3、風(fēng)險低、買得更踏實(shí)。在尾房時期去挑房，會對項(xiàng)目的前期承諾、技質(zhì)量，特別是將來鄰居的構(gòu)成有更準(zhǔn)確的認(rèn)定，能看到的東西總比圖中看到的更真實(shí)，買房也買得更踏實(shí)。
4、“性價比”更合算。同一幢樓宇的成本中，地價、配套設(shè)施、公共部分、裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)對每個買家來說是一樣的，而所不同的只是體現(xiàn)在朝向、景觀、樓層上。在現(xiàn)行的銷售過程中，特別是在北方，由于市場需求的存在及項(xiàng)目包裝的必要，通常樓層差與朝向差最大之和可達(dá)30%-40%。一般來說，這不太現(xiàn)實(shí)。再加上現(xiàn)在買房并不意味著要住一輩子，很有可能將來再換或出租用。若購買者是年輕人，白天幾乎不在家，晚上回來天已黑了，對朝向、樓層、景觀的要求相對低。所以，對待尾房中的所謂朝向、樓層差的戶型，綜合其他因素，若在售價上有如此大的差別，購買此類尾房其“性價比”相對來說就更合算些。
數(shù)據(jù)顯示尾盤投資排第二
要知道一項(xiàng)投資劃算與否，需要對價格、風(fēng)險和選擇范圍三方面來作綜合分析。其中，價格因素最重要，占60%的影響力，風(fēng)險和選擇面的影響力各占20%的權(quán)重。專家分析認(rèn)為，設(shè)定尾盤中期的購房總價為1，各階段的投資價格比＝尾盤中期價／階段價。價格比越高，說明房價越便宜，對投資就越有利。有了價格比，就可以算出價格權(quán)重值(價格權(quán)重值＝價格比×價格權(quán)重)，同理可以得出投資風(fēng)險和投資選擇的權(quán)重值。然后將三者權(quán)重值相加得出的投資綜合值，也就是我們所需要的投資綜合分析數(shù)據(jù)，這個數(shù)越大，投資就越劃算！通過公式計算得出的數(shù)據(jù)可以看出，開盤期權(quán)重值總和最大，為0.8632，也就是說這時買房投資最劃算，這和大多數(shù)投資者的觀點(diǎn)相吻合。而令投資者意想不到的是，尾盤中期以0.8222的分值位居第二，比起結(jié)構(gòu)封頂期、竣工入住期，是一個更為劃算的投資時期。
市場分析尾盤投資為最佳
當(dāng)然，上面的投資只是單純從投入、支出的角度去分析，并沒有考慮投資收益的問題，實(shí)際當(dāng)中，投資是必須考慮收益的，收支相比才可以準(zhǔn)確體現(xiàn)投資的價值。商品房投資收益最常見的兩種方式是出租和出售。由于我們對比的是同一套房子不同時期的投資價值，所以無論你什么時候買的房，購買時期的不同不會影響房子在同一時期出租或出售的租金或售價，而收益的不同主要體現(xiàn)在時間和收益預(yù)測上。開盤期買房無論出租或出售都要等入住后，所以不能立刻取得收益，而尾盤期則不同，支出和收益幾乎是同步的，從這一點(diǎn)來說，尾盤期的收益明顯要好于開盤期，起碼可以立刻以租售的收益來緩解購房的壓力。
