年回報(bào)率低于同檔次樓盤(pán) 投資跌價(jià)樓盤(pán)究竟合不合算?專(zhuān)家和經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)分析人士分別從自住和投資角度分析了這些樓盤(pán)的價(jià)值。結(jié)果顯示，其性?xún)r(jià)比和投資回報(bào)率均低于平均水平。 ■自住：性?xún)r(jià)比低，居住成本過(guò)高 鏈家地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，相比周邊同檔次樓盤(pán)而言，這些項(xiàng)目
年回報(bào)率低于同檔次樓盤(pán)
投資跌價(jià)樓盤(pán)究竟合不合算?專(zhuān)家和經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)分析人士分別從自住和投資角度分析了這些樓盤(pán)的價(jià)值。結(jié)果顯示，其性?xún)r(jià)比和投資回報(bào)率均低于平均水平。
■自住：性?xún)r(jià)比低，居住成本過(guò)高
鏈家地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，相比周邊同檔次樓盤(pán)而言，這些項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)過(guò)高。例如朝陽(yáng)園的物業(yè)費(fèi)為6.95元/平方米，而周邊的朝陽(yáng)無(wú)限、麗景馨居等僅為1.9元/平方米。“同樣一套100平方米的住宅，朝陽(yáng)園每年得多交6000元物業(yè)管理費(fèi)”。
另外，這些跌價(jià)盤(pán)雖然曾經(jīng)是檔次較高的外銷(xiāo)公寓，但和現(xiàn)在周邊的新項(xiàng)目相比，檔次上已經(jīng)不具優(yōu)勢(shì)，有時(shí)甚至處于劣勢(shì)。“我愛(ài)我家”副總胡景暉告訴記者，在2000年之前，24小時(shí)保安、全天候熱水、衛(wèi)星電視入戶(hù)等服務(wù)和設(shè)施，曾經(jīng)是外銷(xiāo)房的專(zhuān)享，現(xiàn)在卻已經(jīng)成為新盤(pán)必備。同時(shí)，新盤(pán)在建筑裝修和服務(wù)上的更新，也使望塵莫及的老盤(pán)處于劣勢(shì)。
“另外，由于是老盤(pán)的尾房，這些跌價(jià)盤(pán)的戶(hù)型設(shè)計(jì)、面積、朝向都不理想，而且這些盤(pán)體量都很小，僅有幾棟樓不成氣候，社區(qū)環(huán)境和文化氛圍上缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。生活配套也相對(duì)分散，不夠便利。物業(yè)升值潛力不大。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析人士指出。
■投資： 出租不活躍，回報(bào)率低于平均水平
鏈家地產(chǎn)以朝陽(yáng)園一套南北朝向、87平方米精裝兩居為例，分析了跌價(jià)樓盤(pán)的投資回報(bào)情況(按75萬(wàn)元買(mǎi)入，20年后原價(jià)售出)。
經(jīng)計(jì)算，該房產(chǎn)的初始投資和20年的持有成本共1398231元。該房產(chǎn)每月出租回報(bào)為4000元，但由于居住成本高影響出租率，每年有兩個(gè)月的空置期。按20年后原價(jià)售出，以此計(jì)算20年總收益為1550000元。按(總收益/總支出)/20年計(jì)算，該房產(chǎn)年投資回報(bào)率為5.5%。
按此方法對(duì)香榭舍的一套南北朝向、高層板樓、79平方米精裝兩居進(jìn)行分析，投資回報(bào)率在5.7%左右。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析人士告訴記者，高檔公寓的平均年投資回報(bào)率在7%-8%。“這兩個(gè)跌價(jià)盤(pán)雖然在買(mǎi)入價(jià)格上有一定優(yōu)勢(shì)，但投資回報(bào)比平均回報(bào)率低了近2個(gè)百分點(diǎn)，而且還不考慮樓價(jià)繼續(xù)下跌的可能和物業(yè)費(fèi)過(guò)高帶來(lái)的尋租壓力。所以，投資跌價(jià)樓盤(pán)并非撿到大便宜，投資應(yīng)慎行。”
新聞回放
地產(chǎn)牛市突現(xiàn)跌價(jià)樓盤(pán)
在漲聲一片的北京樓市，竟然出現(xiàn)了售價(jià)一路下跌的樓盤(pán)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樓盤(pán)跌價(jià)并不僅僅出現(xiàn)在朝陽(yáng)區(qū)的朝陽(yáng)園、香榭舍兩個(gè)項(xiàng)目上，在2000年前后開(kāi)盤(pán)的涉外公寓市場(chǎng)上這種現(xiàn)象并不少見(jiàn)。市場(chǎng)分析人士指出，物業(yè)費(fèi)等居住成本過(guò)高，建筑裝修老化，服務(wù)設(shè)施落后以及周邊新盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致這些老盤(pán)性?xún)r(jià)比大大下降，成為樓盤(pán)跌價(jià)的主要原因。
