不買(mǎi)房的房產(chǎn)投資 "你為何不買(mǎi)房？"時(shí)不時(shí)總有朋友這樣問(wèn)我。"為什么買(mǎi)房？現(xiàn)在租金回報(bào)率那么低！"我的回答總是一成不變。 并非沒(méi)有關(guān)注過(guò)上海的房產(chǎn)市場(chǎng)，好幾位同事也屬于有好幾套房每月租金收入不少的"收租一族"。問(wèn)其中一位，他說(shuō)手中一套虹口區(qū)的二居室，市價(jià)大
不買(mǎi)房的房產(chǎn)投資
"你為何不買(mǎi)房？"時(shí)不時(shí)總有朋友這樣問(wèn)我。"為什么買(mǎi)房？現(xiàn)在租金回報(bào)率那么低！"我的回答總是一成不變。
并非沒(méi)有關(guān)注過(guò)上海的房產(chǎn)市場(chǎng)，好幾位同事也屬于有好幾套房每月租金收入不少的"收租一族"。問(wèn)其中一位，他說(shuō)手中一套虹口區(qū)的二居室，市價(jià)大概在100萬(wàn)元左右，每年租金收入3.5萬(wàn)元，如此算來(lái)，年租金回報(bào)率就是3.5厘。
這年頭，要一年賺3.5%還不容易！我有100萬(wàn)元為什么要去買(mǎi)套房？比如說(shuō)，現(xiàn)在五年期存款利率為5.85厘，這就意味著我100萬(wàn)元存銀行每年有5.85萬(wàn)元的利息，扣除5%的利息稅后實(shí)得5.5575萬(wàn)元。我大可拿出其中的3.5萬(wàn)元來(lái)租下同事的那套房子，剩下來(lái)的2萬(wàn)多元愛(ài)怎么花就怎么花。
也許有人笑我太天真，問(wèn)我5年后存款到期再也無(wú)法獲得那么高的存款利率怎么辦？要是租金不斷上漲怎么辦？
我同意只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷成長(zhǎng)，房產(chǎn)肯定是上佳的投資對(duì)象，但這并不等于說(shuō)我一定要把自己居住的那套住房當(dāng)作投資對(duì)象。我可以投資房地產(chǎn)股，可以投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，也可以投資房地產(chǎn)投資基金。比如香港股市就有一個(gè)叫越秀房地產(chǎn)基金的投資產(chǎn)品，可以像股票一樣交易，其持有的全部資產(chǎn)就是廣州的商業(yè)大廈等物業(yè)，并會(huì)每年把至少90%的租金收入派發(fā)給基金持有人，按照目前的市價(jià)，其年租金回報(bào)率在7厘左右。我大可買(mǎi)入類(lèi)似的產(chǎn)品，不但每年收益比存銀行更多，而且只要地產(chǎn)向好，房地產(chǎn)基金持有的物業(yè)一樣升值，租金一樣增加，我獲得的回報(bào)自然水漲船高。有這樣的好東西，即使我租房住，又何需擔(dān)心踏空未來(lái)幾十年中國(guó)地產(chǎn)潛在的長(zhǎng)期牛市呢？
買(mǎi)不起未必住不起
2007年房?jī)r(jià)那輪上漲過(guò)后，小劉是愈發(fā)買(mǎi)不起家附近的那個(gè)高檔樓盤(pán)了。自從2002年開(kāi)盤(pán)至今，小劉始終對(duì)這個(gè)環(huán)境不俗的小區(qū)心儀不已，但是工資的漲速明顯敵不過(guò)房?jī)r(jià)的漲勢(shì)。小劉新婚妻子的一席話點(diǎn)醒了夢(mèng)中人："我們買(mǎi)不起，未必住不起呀。"利用不同區(qū)域樓盤(pán)的租賃回報(bào)差，小劉夫婦順利地住進(jìn)了這個(gè)心儀已久的小區(qū)。
小劉夫婦現(xiàn)有一套70平方米兩房的老式公寓，如果出售，大概可以套現(xiàn)90萬(wàn)元，夫婦倆還有30萬(wàn)元的現(xiàn)金。如果要買(mǎi)那個(gè)心儀的新小區(qū)，120多平方米的三房房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到300萬(wàn)元，小劉夫婦的資產(chǎn)剛好能夠貸款七成購(gòu)買(mǎi)這套二手房，剩下的現(xiàn)金用于支付各類(lèi)稅費(fèi)和裝修。但從此以后，夫婦倆每月要支付12000元左右的房貸，對(duì)于月薪總額僅15000元的這個(gè)家庭來(lái)說(shuō)，交完房租，兩人生活水平將迅速下降，而且以小劉夫婦的收入情況，銀行現(xiàn)在不會(huì)放貸。
按照小劉妻子的方案，住的問(wèn)題就得到了解決。夫婦倆將老房子轉(zhuǎn)售為租，月租金3000元，30萬(wàn)元的現(xiàn)金再買(mǎi)套60萬(wàn)元左右的老房子，月租金2000元。而那個(gè)環(huán)境很好的新小區(qū)因?yàn)槿胱÷实停烤b修的月租金僅5000元。夫婦倆用兩套房子的租金租下了這套120平方米的新房，住進(jìn)了自己心儀的小區(qū)，每個(gè)月只需額外支付小房子的房貸2000多元。
房屋出租投資回報(bào)率的不同是目前上海樓市中普遍存在的現(xiàn)象。據(jù)合富置業(yè)有關(guān)人士透露，從目前的上海房屋租賃市場(chǎng)來(lái)看，售后公房的出租投資回報(bào)率是最高的，可以達(dá)到5%-6%左右，而一些新交房樓盤(pán)的投資回報(bào)率較低，僅2%-3%。通過(guò)利用不同樓盤(pán)間的投資回報(bào)率差，購(gòu)房者完全可以以低成本達(dá)到改善居住條件的目的。巧借房貸融資
記者的一個(gè)朋友是一家民營(yíng)通訊服務(wù)業(yè)的銷(xiāo)售總監(jiān)，因?yàn)樵诤Ｍ夤ぷ鬟^(guò)一段時(shí)間，積蓄比較豐厚，他先后買(mǎi)過(guò)兩處房產(chǎn)都沒(méi)有用貸款。最近，他的一個(gè)老同事邀請(qǐng)他合伙開(kāi)公司，代理以前一個(gè)客戶的產(chǎn)品，但問(wèn)題也隨之而來(lái)：做"代理"需要事先墊付120萬(wàn)元"保證金"才可以拿貨經(jīng)營(yíng)。因?yàn)槭?合伙"，他至少要出一半資金，可是他手頭一時(shí)拿不出60萬(wàn)元。
