錢(qián)多者當(dāng)然對(duì)房?jī)r(jià)有決定性的引導(dǎo)力量，但決不能任由錢(qián)多者推高房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)上漲的事實(shí)本身并不說(shuō)明它一定是合理的。合不合理應(yīng)該站在大多數(shù)人、站在社會(huì)平均水平的角度來(lái)看。 □交銀國(guó)際楊青麗 一般人會(huì)認(rèn)為：有錢(qián)就要買(mǎi)房，房子是會(huì)升值的。都說(shuō)從長(zhǎng)期趨勢(shì)看房?jī)r(jià)不會(huì)大
錢(qián)多者當(dāng)然對(duì)房?jī)r(jià)有決定性的引導(dǎo)力量，但決不能任由錢(qián)多者推高房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)上漲的事實(shí)本身并不說(shuō)明它一定是合理的。合不合理應(yīng)該站在大多數(shù)人、站在社會(huì)平均水平的角度來(lái)看。
□交銀國(guó)際楊青麗
一般人會(huì)認(rèn)為：有錢(qián)就要買(mǎi)房，房子是會(huì)升值的。都說(shuō)從長(zhǎng)期趨勢(shì)看房?jī)r(jià)不會(huì)大跌只會(huì)大漲小回，都說(shuō)房屋投資是很好的理財(cái)工具，那么房?jī)r(jià)到底是什么東西？
首先，從生產(chǎn)者角度看，房?jī)r(jià)的底限應(yīng)該是造房的成本。
高出成本的利潤(rùn)應(yīng)該達(dá)到社會(huì)平均水平，如果高出太多，只能說(shuō)明政府控制土地導(dǎo)致供應(yīng)少，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率太高。事實(shí)上，中國(guó)人均居住面積自有統(tǒng)計(jì)以來(lái)是不斷增加的，并且伴隨的是不斷增長(zhǎng)的人口規(guī)模。當(dāng)樓房成為解決居住的重要物理形式后，土地已不構(gòu)成房屋數(shù)量的約束，當(dāng)然前提是人均住房面積不能無(wú)限制地?cái)U(kuò)大。各地政府不能增加較多土地供應(yīng)的原因，有高價(jià)房擁有者的反對(duì)因素，也有各地政府功能錯(cuò)位為企業(yè)以賣(mài)地生財(cái)?shù)囊蛩亍?
其次，從消費(fèi)者角度看，有 房子是長(zhǎng)期看漲的，任何時(shí)候買(mǎi)都不虧 的說(shuō)法，若此，房子與股票不是一樣嗎？股票的價(jià)值基于未來(lái)現(xiàn)金流的折現(xiàn)。股市上的投資者都很大膽，敢于以未來(lái)不確定的現(xiàn)金流評(píng)估股票價(jià)值，在現(xiàn)代社會(huì)，大多數(shù)人還是以貸款的形式購(gòu)買(mǎi)房子，所以房?jī)r(jià)應(yīng)該也是以居民未來(lái)收入的折現(xiàn)來(lái)確定。我國(guó)規(guī)定：還房貸支出占居民當(dāng)期收入的一半為上限，其它國(guó)家有低于此限的。再假設(shè)居民收入期間為工作年限，設(shè)定年收入的平均增長(zhǎng)率及折現(xiàn)率，可以得出未來(lái)可用于房貸支出現(xiàn)金流的現(xiàn)值，除以期望的房屋面積，得出該人士可以買(mǎi)的房子單價(jià)。根據(jù)此公式，可以清楚地看出，房?jī)r(jià)將伴隨收入的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，股價(jià)不也是伴隨企業(yè)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)么？即便有危機(jī)和低迷期，但總體國(guó)民收入的長(zhǎng)期逐漸增長(zhǎng)趨勢(shì)和經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期逐漸增長(zhǎng)趨勢(shì)目前似乎是一個(gè)公理，因此，房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)和股市總指數(shù)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)也似乎是一個(gè)公理。即使如此，試問(wèn)股市中的大膽以未來(lái)折現(xiàn)的投資者有多少每年以固定資金來(lái)投資指數(shù)基金以享受長(zhǎng)期增長(zhǎng)成果的？雖說(shuō)長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)指數(shù)是上升的，但中短期總是有各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，在未來(lái)現(xiàn)金流折現(xiàn)理論下，房?jī)r(jià)和股價(jià)一樣，都是某個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，當(dāng)前的折現(xiàn)價(jià)值就是當(dāng)前房屋或股票的合理價(jià)值，如果群眾情緒樂(lè)觀，往往會(huì)提前實(shí)現(xiàn)未來(lái)時(shí)點(diǎn)的合理價(jià)值。透支太多未來(lái)價(jià)值將意味暴跌的來(lái)臨！房市與股市一樣。
其實(shí)這一理論與大家通常所說(shuō)的房?jī)r(jià)收入比是高度一致的。房?jī)r(jià)收入合理比例定在3-6倍，是對(duì)全部工作年限還貸款支出折現(xiàn)的修訂，考慮到全部工作年限時(shí)間太長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)因素較多，房?jī)r(jià)收入比這一方法縮短了折現(xiàn)年限。
在上述生產(chǎn)者及消費(fèi)者定價(jià)理論內(nèi)核之上，將上述干擾合理價(jià)值的因素一一復(fù)原，理論內(nèi)核將被掩蓋得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，真相變得無(wú)從了解。任何偏離理論內(nèi)核的做法都可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的瘋狂上漲。例如，居民收入的虛假披露使合理的房貸收入比失真導(dǎo)致需求增長(zhǎng)太快，向很多未來(lái)失業(yè)概率較高人士發(fā)放條件優(yōu)惠的房貸就制造了此次美國(guó)的房貸泡沫及經(jīng)濟(jì)危機(jī)，只有少數(shù)房屋質(zhì)量尚可及供應(yīng)量減少也會(huì)加劇房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。
那么，根據(jù)我們提出的公式，當(dāng)前中國(guó)的合理房?jī)r(jià)應(yīng)該是一個(gè)什么水平？成本價(jià)大家都很清楚了，占總房?jī)r(jià)的比例并不高，不再展示和計(jì)算了。關(guān)鍵是未來(lái)可用于房貸支出的現(xiàn)金流的折現(xiàn)值到底是多少？首先，收入水平要拿社會(huì)平均水平來(lái)計(jì)算。有人總是說(shuō)有錢(qián)人多，不能以平均水平計(jì)，我們要算的不是少數(shù)有錢(qián)人能支撐多高房?jī)r(jià)，因?yàn)橛绣X(qián)人可以支撐 無(wú)限高 的房?jī)r(jià)。按照平均收入水平來(lái)計(jì)算合理房?jī)r(jià)體現(xiàn)的是經(jīng)濟(jì)學(xué)為多數(shù)人謀福祉的倫理導(dǎo)向。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商站在自己的角度說(shuō)為有錢(qián)人蓋房是沒(méi)錯(cuò)的，但這不是客觀中立的房?jī)r(jià)論。
