近日，蘇州中院審結(jié)一起商品房買賣合同糾紛案件，購房者要求開發(fā)商賠償因交付房屋與樣板房、樓盤模型不符造成的損失，未得到法院的支持。
案情簡介
2010年，劉女士購買了A置業(yè)公司開發(fā)的商品房一套，合同約定房屋建筑面積72.14平方米，總價554186元，房屋交付日期為2012年6月30日前。合同中約定開發(fā)上逾期交房不超過90日的，自合同規(guī)定的最后交付期限第二日起至通知交付之日止，開發(fā)商按日向購房者支付已付房款千分之一的違約金。房屋產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生誤差的，誤差比絕對值在3%以內(nèi)的，按合同約定的房屋單價據(jù)實結(jié)算房屋價款。雙方還約定，售樓廣告、宣傳資料與樣板房、模型所展示的平面空間布局、裝飾裝修等售房資料僅作參考，均為要約邀請，不構(gòu)成合同組成部分。
合同簽訂后，A公司逾期19天交房，且房屋產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為71.85平方米。劉女士收房時認(rèn)為A公司交付的房屋在窗戶、房間尺寸等方面與樣板房不符；樓盤西側(cè)現(xiàn)有一棟大樓在建，與樓盤模型展示的不符，大樓建成后將會影響其商品房的采光。雙方就上述問題協(xié)商未成，劉女士訴至法院，要求判令A(yù)公司支付逾期交房違約金、返還面積誤差價款，并賠償其因?qū)嶋H交付房屋與樣板房、樓盤模型不符造成的損失。
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的商品房買賣合同真實有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行。
關(guān)于逾期交房違約金，A公司對逾期交房19天不持異議，但提出約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，請求調(diào)整。法院依據(jù)違約金兼具補償性與懲罰性的原則，綜合考慮合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)與劉女士因逾期交房可能產(chǎn)生的房屋租金損失，酌定逾期交房違約金為5265元。
對于面積誤差價款，由于雙方均表示面積誤差問題已經(jīng)按照合同約定在交房時進(jìn)行結(jié)算，劉女士雖對產(chǎn)權(quán)登記面積有異議，但沒有提供足以否定房產(chǎn)主管部門測繪核定的產(chǎn)權(quán)登記面積的證據(jù)，故對該訴訟請求不予支持。
關(guān)于劉女士要求A公司賠償其因?qū)嶋H交付的房屋與樣板房及樓盤模型不符造成損失的訴訟請求，因雙方在合同中明確約定樣板房、模型等售房資料，均為要約邀請，不構(gòu)成買賣合同的組成部分，故劉女士的主張缺乏充分依據(jù)，難獲支持。
最終，一審法院判決A公司向劉女士支付逾期交房違約金5265元，駁回劉女士的其他訴訟請求。
劉女士不服一審判決，上訴至蘇州中院。二審經(jīng)審理后判決駁回上訴，維持原判。
法官釋法
商品房買賣過程中，能夠引發(fā)糾紛的問題不少，本案中就涉及了三個方面的問題：逾期交房違約金、面積誤差價款以及房屋實際情況與樣板房、樓盤模型的情況不符。
對于逾期交房違約金，原則上當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行。但根據(jù)《合同法》第114條第2款規(guī)定，國家可對當(dāng)事人約定的違約金數(shù)額過高或低于損失的情況予以調(diào)整。一般情況下，如果當(dāng)事人約定的逾期付款違約金計算標(biāo)準(zhǔn)高于中國人民銀行規(guī)定的逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)的四倍，宜認(rèn)定為“過高”。
關(guān)于房屋面積誤差，根據(jù)誤差比雙方已經(jīng)按照合同約定的方式進(jìn)行結(jié)算，劉女士稱登記面積不實，但未提供相關(guān)證據(jù)予以證明，故其請求沒有得到法院支持。
關(guān)于實際交房與樣板房、模型不一致的問題，由于雙方在合同中約定售房資料僅作為要約邀請，不構(gòu)成合同內(nèi)容。且劉女士也未能證明A公司存在隱瞞對其不利的真實情況或夸大虛假事實，構(gòu)成欺詐。故法院對此請求也未支持。
法官提示
購房對于大多數(shù)中國人來說，都是人生大事，但是，由于購房者缺乏專業(yè)知識，而開發(fā)商總是想盡辦法使利潤最大化，因此導(dǎo)致許多糾紛。為了最大程度維護(hù)自己的合法權(quán)益，購房者要對購房保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，多進(jìn)行實地觀察與比較，不要輕信宣傳廣告與開發(fā)商的口頭承諾，對于開發(fā)商答應(yīng)的、可能影響購房者購買決定的承諾，應(yīng)要求開發(fā)商計入書面合同中。
需要注意的是，雖然售樓資料原則上屬于要約邀請，但也有例外。根據(jù)最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》第三條的規(guī)定，開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格有重大影響的應(yīng)當(dāng)視為要約。
