一、怎樣才算開發商逾期交房?
關于房產開發商的逾期交房，基本可從以下幾個方面判定：
1、因建筑沒有完工而違反商品房買賣合同中的交房時間。
2、不存在法律規定的不可抗力而違反買賣合同中的交房時間。
3、因沒有取得《建筑工程竣工驗收備案表》而違反買賣合同中的交房時間。
4、出現法律規定的不可抗力，而且《商品房買賣合同》中也約定開發商可以免責的原因，但開發商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內告知購房者。
5、在交付房屋時，房屋沒有達到《商品房買賣合同》中約定的交房時所應達到的使用條件，購房者拒絕收房而引起的延期交房(特別約定的，可以退房)。
6、購房者和開發商在《商品房買賣合同》中有補充條款約定的，但因開發商沒有完成而引起的逾期交房。
二、如何計算逾期交房的損失
對于逾期交房的違約責任條款，往往在購房人與房開公司簽訂商品房買賣合同以及補充協議時，就有約定，
2014年4月，住建部與國家工商總局共同制定了編號：GF2014-0171《商品房買賣合同》(預售)，其中第十二條：“ 逾期交付責任”約定：“ 除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的時間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照下列第 種方式處理：
1. 按照逾期時間，分別處理 【(1)和(2)不作累加 】 。
(1)逾期在 日之內(該期限應當不多于第八條第1(1)項中的期限)，自第 十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之 的違約金(該違約金比率應當不低于第八條第1(1)項中的 比率)。
(2)逾期超過 日(該期限應當與本條第(1)項中的期限相同)后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當書面通知出賣人。出賣人應當自解除合同通 知送達之日起15日內退還買受人已付全部房款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之 日起，按照 %(不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率)計算給付利息;同時，出賣人按照全部房價款的 %向買受人支付違約金。 買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，出賣人按日計算向買受人支付全部 房價款萬分之 (該比率應當不低于本條第1(1)項中的比率)的違約金。
2、約定的違約金偏高或偏低怎么處理?
遇到逾期交房的情況，一般會以“有約定按約定”來提出處理。但是，有時遇到約定偏高或偏低時，就會按照我國《合同法》第114條：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法”。“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”。“當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務”以及最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十八條：“當事人依照合同法第一百一十四條第二款的規定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數額以不超過實際損失額為限。增加違約金以后，當事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持”。第二十九條：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決”。“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高于造成的損失”。
3、沒有約定計算方法怎么辦?
而逾期交房的損失如何計算，如果沒有約定計算方法，則一般可以按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條：”商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定”來明確權益。
三、相關法律風險提示
1、因出賣方遲延交房，買方持與他人簽訂的轉租協議起訴主張租金損失，可能會被法院以租金計算標準不客觀而駁回。故房屋買賣合同可事先對一方遲延交房或遲延付款的違約責任有明確約定。
2、房屋的交付往往以“交鑰匙”為標志，買方索取鑰匙主張交付、賣方主張交付鑰匙被拒絕，均應保留好相關證據，比如證人證言、提存證據、短信證據、錄音證據等。
3、二手房屋買賣，雙方對房屋交付日期應有明確約定，對逾期交付可參照該房屋當地當時出租的標準，約定遲延履行的違約賠償條款，以免將來認定損失時，出現舉證上的困難。
