導(dǎo)讀：進(jìn)行房屋買賣時要注意哪些事情?房屋買賣需要注意的事項有哪些?詳細(xì)內(nèi)容請看本文介紹：
房屋買賣需要注意事項：
1、開發(fā)商將房屋先賣后抵可獲賠償。
出賣方將房屋先賣后抵押，屬于惡意違約，應(yīng)予制裁。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同，要求出賣人返還已付房款及利息、并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
2、商品房買賣中哪幾種情形可以適用懲罰性賠償?
商品房買賣不適用雙倍賠償?shù)姆梢?guī)定。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規(guī)定一房二賣等情況，消費者請求返還已付購房款及利息賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任不是雙倍的賠償責(zé)任。這和《消費者權(quán)益保護(hù)法》第49條的規(guī)定不一樣。但是，法律上都將這兩種賠償方式叫做懲罰性賠償。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定下列五種情形可以適用懲罰性賠償原則：
一、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
二、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;
三、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
四、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;
五、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
在以上五種情況下，致使買受人無法取得房產(chǎn)的，除可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，并可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。所以，如果開發(fā)商的行為致使蔡先生不能取得房產(chǎn)的話，可以要求開發(fā)商承擔(dān)懲罰性的賠償責(zé)任。
3、開發(fā)商將我的房子又買給別人,我的權(quán)益能得到保障嗎?
兩個合同都有效，第一購房者擁有該房屋的所有權(quán)。開發(fā)商對第二買受人承擔(dān)惡意違約的賠償責(zé)任。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定，如果出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給他人的事實，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，第二買受人可以請求返還已付購房款及利息賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
4、開發(fā)商將拆遷補償安置房屋作商品房銷售給我。
這屬于典型一房二賣的行為。開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同時，雖然雙方簽訂的買賣合同有效，但是因拆遷補償安置協(xié)議因具有優(yōu)先效力，購房者的債權(quán)無法對抗，開發(fā)商將房屋交付給被安置人時，購房者自然無法取得房屋。所以，購房者可有權(quán)選擇請求撤銷合同或者解除合同，要求法院對開發(fā)商的行為適用懲罰性賠償。
5、房產(chǎn)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計，購房者有權(quán)退房嗎?
商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面回復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未做書面回復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。所以，有權(quán)選擇退房。
6、層高比約定的差。
開發(fā)商已經(jīng)違約，他提供的房屋空間體積顯然小于合同約定的體積。很多的購房人對層高達(dá)不到合同約定的責(zé)任沒有約定，給了開發(fā)商鉆空子的機會，開發(fā)商即使違反了合同的約定，我們也不知道該如何要求他承擔(dān)法律責(zé)任。所以，建議消費者在簽定合同的時候一定要將層高不一的違約責(zé)任協(xié)商好寫進(jìn)購房合同。
7、未取得商品房預(yù)售許可證，和開發(fā)商簽定的商品房買賣合同有法律效力嗎?
開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在法院起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，預(yù)售合同有效。
8、買房合同約定的違約金過高或過低時如何調(diào)整?
根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定:當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約金造成的損失確定違約金數(shù)額。當(dāng)事人沒有按照約定履行義務(wù)或者遲延履行合同義務(wù)，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同約定的違約金數(shù)額或者損失賠償額的計算方法，承擔(dān)違約責(zé)任;當(dāng)事人如果以約定的違約金過分高于因違約造成的損失為由請求減少的，人民法院可以約定的違約金是否超過損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)，予以適當(dāng)調(diào)整;當(dāng)事人以約定的違約金低于因違約造成的損失為由請求增加的，應(yīng)以損失確定違約金數(shù)額。
9、合同中應(yīng)約定開發(fā)商違約的處理辦法。
很多合同中常可以看到這樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。購房者與開發(fā)商簽署的合同中要明確對開發(fā)商如果沒有履行承諾的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。
10、開發(fā)商可以一邊報建,一邊改建物業(yè)的兩層嗎?
不可以。建筑物的擴(kuò)建、改建必須報主管部門批準(zhǔn)并對原《建筑工程規(guī)劃許可證》進(jìn)行變更或備注并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。如未履行以上手續(xù)，將會被認(rèn)定為違法建筑。
11、買了五證不全的房子，請求確認(rèn)買房合同無效，法院會支持嗎?
人民法院對出賣人預(yù)售資格的審查，主要是看其是否取得商品房預(yù)售許可證明，對其他預(yù)售條件的審查主要是行政管理部門的權(quán)限。最高人民法院的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對此進(jìn)一步予以明確，以避免司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。
因此，如果出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。需要補充說明的是，《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規(guī)定：即使出賣人在訂立商品房預(yù)售合同時尚未取得商品房預(yù)售許可證，但只要出賣人在起訴前取得商品房預(yù)售許可證，合同可以認(rèn)定有效。
12、小區(qū)布局發(fā)生變化，有權(quán)拒絕驗收嗎?
這個問題非常普遍。對開發(fā)商改變小區(qū)環(huán)境的行為，沒有一個業(yè)主不憤怒但又苦無良策。開發(fā)商也自以為其對小區(qū)環(huán)境的改變是經(jīng)過規(guī)劃部門許可的、是合法的，就可以不承擔(dān)任何責(zé)任。其實不然。
開發(fā)商改變小區(qū)環(huán)境無論是否經(jīng)過規(guī)劃部門的許可，即無論是否合法，都構(gòu)成對購房人的違約。購房人有權(quán)以小區(qū)環(huán)境變化為由退房并追究開發(fā)商的違約責(zé)任;亦可以不退房，在追究開發(fā)商的違約責(zé)任的同時，以小區(qū)環(huán)境變化導(dǎo)致房屋品質(zhì)下降為由要求開發(fā)商降低房屋銷售價格。
13、開發(fā)商違約，未約定違約金的具體計算方式。
由于沒有約定是按總房款的利息還是首付款的利息賠償，作為消費者完全可以提出按總房款為基數(shù)要求開發(fā)商支付違約金。因為消費者是弱勢群體，如果在合同中出現(xiàn)了爭議不清的地方，法律會偏向于沒有參與合同制定的一方，也就是消費者這一方。開發(fā)商拿出合同，消費者在上面簽字就存在一種不平等，所以如果合同中有爭議，那么消費者可以要求更有利于自己的賠償方案。
14、開發(fā)商偽造合同。
開發(fā)商偽造合同其性質(zhì)是非常惡劣的。這不僅是糾紛問題，還可以追究其法律責(zé)任，因為他們已經(jīng)構(gòu)成了欺詐。可以去司法部門鑒定筆跡，再向法院起訴。也可以到消委投訴來維護(hù)正當(dāng)權(quán)益。另外，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，實測面積如果超過了合同面積的3%，那么多出面積的款額就應(yīng)該由開發(fā)商支付。
15、應(yīng)該如何理解商品房買賣合同中的“不可抗力”?
根據(jù)《民法通則》第 153條規(guī)定，“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況 ，如：地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等。依據(jù)此規(guī)定，不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)須同時具備不能預(yù)見、不能避免并不能克服三個條件。如果開發(fā)商逾期交房的理由，符合這三個條件，那么可認(rèn)定該事由為不可抗力，可免除開發(fā)商的違約責(zé)任，否則就不能視為不可抗力，應(yīng)追究開發(fā)商的違約責(zé)任。現(xiàn)行商品房買賣中，開發(fā)商通常將以下事項列為不可抗力條款下的免責(zé)事項：
(1)施工中遇到異常困難(如：惡劣氣候、季節(jié)影響)及重大技術(shù)問題不能及時解決;
(2)市政配套的批準(zhǔn)與安裝的延誤或其他政府原因。其實,開發(fā)商所述的這二種情況，依據(jù)法律的規(guī)定可以推出，都不具備不可抗力的三個必備條件。簡單地分析一下，在施工中遇到的困難和技術(shù)問題是開發(fā)商在建造房屋之前就可以預(yù)見的，即使是不能克服的，那也是開發(fā)商在建造房屋過程中自己所需要承擔(dān)的風(fēng)險，而不能將此風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。同樣，市政配套的批準(zhǔn)與安裝是具有一定的程序性，開發(fā)商在最初總體規(guī)劃時就應(yīng)當(dāng)可以預(yù)見批準(zhǔn)與安裝的期限，如果確實是政府行為而導(dǎo)致延誤的，那也是開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)過程中可以預(yù)見和可能要承擔(dān)的風(fēng)險，而不能將此風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。因此，在簽訂購房合同時，正確理解“不可抗力”的法律含義。建議購房者將不可抗力的事由寫清楚。
16、逾期交房責(zé)任無約定，可否要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任?
雖然合同沒有明確具體的違約責(zé)任，但并不影響你在開發(fā)商逾期交房時向其主張違約賠償?shù)臋?quán)利。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條之規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
17、按揭借款人提前還清貸款是否構(gòu)成違約?
我國《合同法》第二百零八條規(guī)定：“借款人提前償還借款，除當(dāng)事人另有約定的以外，應(yīng)當(dāng)按照實際借款的期間計算利息。”根據(jù)該條的規(guī)定，在借款合同未做明確約定的場合下，銀行無權(quán)禁止借款人提前償還借款，也無權(quán)單方面向提前還款者收取費用，更不應(yīng)向提前還貸者收取違約金。當(dāng)然，在銀行與借款者有明確約定的前提下，并不否認(rèn)銀行可以向提前還貸的借款者收取一定的務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！ ∥飿I(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
18、承租人拖欠物業(yè)管理費,出租人也可以不交嗎?
若業(yè)主與房屋承租人約定由承租人交納物業(yè)管理費的，則物業(yè)管理公司應(yīng)向承租人收取物業(yè)管理費，但業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。因此，若承租人未交納物業(yè)管理費，則物業(yè)管理公司既可以要求承租人交納，也可以要求出租人交納。
19、開發(fā)商不可以承諾物業(yè)管理內(nèi)容。
