專家教你購買二手房，在二手房購買過程中因購房者缺乏保護(hù)意識，對于二手房交易流程不清楚而導(dǎo)致各種二手房糾紛，因此造成了損失。為此，我們特意有請滬律網(wǎng)房產(chǎn)專家為你整理二手房交易過程中需要防范的各種誤區(qū)。
誤區(qū)一：交完契稅，更名過戶全“OK”
【個案】市民劉先生通過中介公司在鐵西區(qū)選中一套二手房，繳稅后，一次性給付購房款50余萬元。辦理更名過戶時，他接到鐵西區(qū)房產(chǎn)局工作人員通知，其所購房產(chǎn)因賣房人涉及其他法律訴訟而被法院查封，無法進(jìn)行更名過戶，再找賣房人時已失蹤。
【專家提醒】張?zhí)庨L提醒購買二手房的百姓，繳納契稅只是履行公民納稅義務(wù)，并不代表房屋完成交易，只有產(chǎn)權(quán)登記到買房人名下，交易才算辦結(jié)。現(xiàn)實當(dāng)中，交完房屋契稅，按交易辦理流程，房屋產(chǎn)權(quán)登記到買方名下還需一定工作時間，在此期間，由于房產(chǎn)還處于賣方名下，一旦賣方因其它法律訴訟導(dǎo)致房產(chǎn)被查封，交易更名將無法完成。
誤區(qū)二 ：銀行貸款直接劃，賣房沒風(fēng)險
【個案】2009年，家住皇姑區(qū)的魯先生通過中介，將自有一套房產(chǎn)以50萬元賣給方某，在中介所見證下，雙方約定方某首付20萬元，余款30萬元通過貸款還清。隨后魯先生配合方某辦理房屋更名過戶手續(xù)。
時過多日，魯先生找方某要30萬元尾款，其已杳無蹤跡。魯先生通過查詢所售房產(chǎn)情況得知，方某已用房產(chǎn)以典當(dāng)方式取得30萬元典當(dāng)款。魯先生歷經(jīng)兩年多訴訟，終將房產(chǎn)追回。
【專家提醒】很多人貸款購買二手房，賣房人在收到部分購房款后，配合買房人辦理房產(chǎn)更名過戶，待房產(chǎn)登記到買房人名下后，再行申請貸款，正常情況下無風(fēng)險。可一旦購房人因不具備貸款條件或人為惡意造成貸款不能，賣房人將面臨收不到售房全款的風(fēng)險，同時面臨買房人變賣房產(chǎn)或持房屋所有權(quán)證惡意進(jìn)行典當(dāng)、拆借后卷款潛逃的風(fēng)險，造成賣房人錢、房兩空。
張?zhí)庨L提醒，房產(chǎn)部門的二手房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)可以同時監(jiān)管首付款和貸款，第三方監(jiān)管保障了買賣雙方“錢證兩清”，從而防范此類風(fēng)險。
誤區(qū)三：中介擔(dān)保，買房最放心
【個案】60多歲的張先生通過中介看上一套住房。中介介紹此房目前出租開麻將社，由于房主急于用錢，準(zhǔn)備低價出售，經(jīng)商定以28萬成交。
應(yīng)張先生要求，中介及所謂房主帶其現(xiàn)地看房。隨后在中介見證下，簽訂買賣協(xié)議，張先生將28萬元交中介托管，并約定辦理交易時間。到時中介和賣房人未到場，聯(lián)系電話關(guān)機(jī)，張先生感覺不妙，急忙趕到中介處查看，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)關(guān)門走人。再到房屋現(xiàn)地了解，此房并未掛牌出售。
【專家提醒】由于中介公司守法經(jīng)營意識、規(guī)范服務(wù)水平良莠不齊，個別中介公司和“黑中介”違法經(jīng)營，甚至以牟取非法利益為目的，直接導(dǎo)致房屋交易風(fēng)險的頻繁發(fā)生。針對個別中介機(jī)構(gòu)的不法行為，建設(shè)部相關(guān)文件明確要求，中介機(jī)構(gòu)不得代收代付房屋交易資金。如果張先生選擇房產(chǎn)權(quán)威部門的資金監(jiān)管，完全可以規(guī)避被騙。
誤區(qū)四：買房得到房證，過戶沒風(fēng)險
【個案】劉女士2008年為方便孩子上學(xué)，在沈河某小區(qū)花費近40萬元購得一處二手房，當(dāng)時該房尚有一年多的貸款未還清，房主稱急于用錢，要求先收全款，劉女士可先入住，并將房證、契證交給劉女士，約定貸款到期還清后再辦理過戶手續(xù)。2009年初，劉女士在家門上看到法院送達(dá)的執(zhí)行通知，經(jīng)了解得知，原房主因經(jīng)濟(jì)糾紛被起訴，應(yīng)原告申請，該房產(chǎn)已被司法保全查封，找房主已無蹤影，辦理過戶已不可能。
【專家提醒】占有房屋并持有非名下證件，只能表明對房屋具有占有使用權(quán)，不具有產(chǎn)權(quán)，一旦產(chǎn)權(quán)人反悔或因其它原因出現(xiàn)糾紛，或被司法查封，使用人便喪失主動權(quán)。此時，如果使用人全款付清，追討將難上加難，最后落得房款兩空。此類案例在現(xiàn)實生活中也時有發(fā)生。
