二手房買賣操作手冊(cè)
以下詳細(xì)介紹了二手房買賣操作流程，從看房到簽訂合同到最后的房屋交接都有詳細(xì)的介紹。二手房交易稅費(fèi)和二手房交易產(chǎn)權(quán)審核以及各種二手房交易需要注意的事項(xiàng)。
二手房交易流程
第一步：看房選房
選擇二手房最頭疼的就是找房源，其實(shí)也有多種渠道，第一，到正規(guī)的房地產(chǎn)中介尋找個(gè)人房源信息。第二，通過(guò)親戚朋友或熟人同事介紹個(gè)人房源信息。
第二步：產(chǎn)權(quán)審查
第一，檢驗(yàn)二手房所有權(quán)，審查該房的“兩證”(房產(chǎn)證、市局的房子有土地證)及相關(guān)文件(原購(gòu)房協(xié)議、原購(gòu)房發(fā)票等);
第二，房子的產(chǎn)權(quán)是否與他人共同擁有;
第三，交易前查看房屋有無(wú)其人債權(quán)債務(wù)糾紛或行政機(jī)關(guān)等查封;
第四，審查房屋有無(wú)抵押等情況;
第五，二手房是否屬于允許出售的房屋。是否為→(央產(chǎn))
第六，是否出租，承租人是否已經(jīng)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
第三步：簽訂合同
簽合同時(shí)，買賣雙方應(yīng)在購(gòu)買合同或協(xié)議中標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)及業(yè)主對(duì)客戶的承諾等，明確違約責(zé)任。如到期未交房、單方悔約及其他違約情況的具體處理應(yīng)注明，避免在交款時(shí)(過(guò)戶、付款)出現(xiàn)不必要的麻煩。
第四步：“兩證”過(guò)戶
簽訂合同買方需交付定金，購(gòu)房者和房主到該房屋房證填發(fā)單位區(qū)房產(chǎn)局辦理過(guò)戶，過(guò)戶前買方交齊全款。辦好《房屋所有權(quán)證》后，購(gòu)房者要到土地部門辦理土地證(只有市局有土地證)。
第五步：申請(qǐng)貸款
購(gòu)房者申請(qǐng)貸款時(shí)需要帶相關(guān)證件。然后向擔(dān)保公司(銀行)提出貸款申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)擔(dān)保公司(銀行)的調(diào)查審批后，購(gòu)房者要簽署一系列設(shè)定抵押所需的資料。
第六步：辦理房貸
在相關(guān)部門(簽約中心)指導(dǎo)下，等一切證件辦齊后，雙方用自己的身份證開設(shè)賬戶，銀行將購(gòu)房者申請(qǐng)的貸款劃至房東的賬戶上，購(gòu)房者自己的賬戶以后就是每個(gè)月還款的賬戶了。
第七步：收房入住
經(jīng)歷了前期一些周折，但到最終的驗(yàn)房收房也是一件不可忽視的問題，(水電、物業(yè)、供暖，等相關(guān)費(fèi)用是否結(jié)清)。
二手房買賣程序指引
二手房是針對(duì)新建商品以及房改時(shí)出售公房而產(chǎn)生的特有概念。二手房買賣是指房屋所有權(quán)人將其擁有所有權(quán)的存量房屋出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。
目的
購(gòu)買二手商品房的目的無(wú)非是自用或是投資兩種。有些人把二手房買賣看得很簡(jiǎn)單，也有些人把二手房買賣看得很復(fù)雜，其實(shí)這都是誤解。本書的目的，就在于消除人們的誤解和偏見，給讀者提供切實(shí)可行的交易方面的指導(dǎo)。
二手房購(gòu)買人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)、外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有閑置的除外。
賣方主體資格審查
二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記在房屋登記簿上，房屋所有權(quán)證書記載的房屋所有權(quán)人。轉(zhuǎn)讓人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)的自然人、法人，也可以是境外的自然人、法人或者其他組織。
公司作為交易主體的特別審查
二手房交易主體是有限責(zé)任公司、股份有限公司的，應(yīng)當(dāng)審查(提交)公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意交易的書面文件。
國(guó)有企業(yè)或集體企業(yè)的特別審查
二手房交易主體是國(guó)有(企業(yè))應(yīng)當(dāng)審查(提交)政府主管部門(批準(zhǔn)文件)。
二手房交易主體是集體企業(yè)的應(yīng)當(dāng)審查(提交)職工代表大會(huì)的批準(zhǔn)文件。
二手房的買賣，也就是轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)。二手房的買賣應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)維護(hù)二手房買賣雙方當(dāng)事人、第三人的合法權(quán)益。二手房買賣涉及的法律很多，但是一般來(lái)講，會(huì)涉及到《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《北京市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》等地方法規(guī)或規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定。
