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網(wǎng)友向律師發(fā)貼說：“我想買個二手的房子，但不知該需哪些手續(xù)，應(yīng)該注意什么，墾請周律師給予解答。”

律師回復(fù)：買賣二手房應(yīng)謹(jǐn)慎從事，具體步驟為：

第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證書以及其他證件。其中產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。 身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。 資格證件是指查驗交易雙方當(dāng)事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。 其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應(yīng)的證明等。

第二步是向有關(guān)房地產(chǎn)管理部門查驗所購房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。 查驗的具體方式是：１．房主是誰，假如為共有財產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；２．檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關(guān)方面取閱該文件副本；3．成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應(yīng)注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品。

第三步是查驗房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任，則必須查驗有關(guān)的證明。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。
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? 購房二手房應(yīng)從以下方面注意來確定價格：

注意一 產(chǎn)權(quán)的可靠性： １．注意產(chǎn)權(quán)證上的名字；２．產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容；３．驗看正本、查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性。

注意二 是否有私搭私建部分： １．是否占用公共空間；２．是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)；３．是否牽涉到面積計算的機(jī)構(gòu)改動。房屋大多有各種不適合居住使用的缺陷，因此很多人對老房屋進(jìn)行了改造。在購買時，應(yīng)該將這些因素考慮到，并將額外增加的面積刨除在房價計算之外，甚至要考慮到自己若要將布局恢復(fù)原狀需花費的時間和金錢。

注意三 確認(rèn)所購房屋的準(zhǔn)確面積： 應(yīng)該了解的內(nèi)容包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積。新建商品房的使用率尚且沒準(zhǔn)，老舊房屋的使用率就更難以保證。

注意四 仔細(xì)觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)： １．戶型是否合理；２．管線是否太多；３．從一些現(xiàn)象看內(nèi)部問題。

注意五 考核房屋的市政配套：１．水：打開自來水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；如果自來水有渾濁、發(fā)黃的現(xiàn)象，可能是水管生銹引起的；假如這家水壺中的水垢多，說明這一帶的水質(zhì)很硬。水流小而緩慢則是水壓不足的直接表現(xiàn)；２．電視：現(xiàn)在仍然有些小區(qū)和家庭未能裝上有線電視，有的是因為小區(qū)都沒有開通，有的是房主一直沒有去辦理這方面的手續(xù)。不妨打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺的節(jié)目；３．供電容量；４．電線：老化電線容易引起火災(zāi)，而且電線老化說明房屋年限已經(jīng)不短，供電容量十有八九不適應(yīng)現(xiàn)代人的居住需求；５．電話線；６．煤氣：還在用煤氣管道的住房，應(yīng)該考慮到將來換裝天然氣時的費用。還應(yīng)該注意點燃煤氣灶后的火焰高度，判斷煤氣是否充足；７．熱水：舊小區(qū)的房屋自帶熱水器的，要考慮其品牌、新舊程度，是燃?xì)獾倪€是用電的，不妨親自試用一下，看看水的溫度如何。８．暖氣：供暖單位是什么性質(zhì)？是大市政供暖還是小區(qū)單獨供暖？暖氣費是上門收取還是自己到收費站去交？暖氣片數(shù)盡量多一點總要好一些。如果是冬天去看樓，不妨摸一摸暖氣片的溫度。