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交易流程九步走！二手房買(mǎi)賣(mài)常見(jiàn)糾紛和風(fēng)險(xiǎn)（一）
一手房市場(chǎng)供求出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡。新盤(pán)大多集中在外環(huán)附近，中環(huán)以?xún)?nèi)新房稀缺。二手房成了市場(chǎng)上的寵兒，成交量放大，價(jià)格攀升，但糾紛也在不斷上升。二手房的交易流程怎么走？有哪些常見(jiàn)的糾紛？應(yīng)該如何防范？北京盈科律師事務(wù)所李舉東律師為您答。
二手房交易流程九步走
二手房買(mǎi)賣(mài)的交易流程一般可分九個(gè)步驟：一是看房，一般通過(guò)房產(chǎn)中介去看房源；二是簽訂定金協(xié)議、居間協(xié)議，簽訂協(xié)議后付定金；三是簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，也就是北京市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)在網(wǎng)上做合同備案；四是付首付款，若上家有貸款，通常上家會(huì)用首付款去提前還貸；五是辦下家的貸款手續(xù)，下家貸款要持買(mǎi)賣(mài)合同等材料向銀行申請(qǐng)貸款；六是辦過(guò)戶(hù)交易手續(xù)，過(guò)戶(hù)手續(xù)辦好后，交易中心會(huì)出具收件收據(jù)；七是領(lǐng)取北京市房屋產(chǎn)權(quán)證，在收件收據(jù)出來(lái)后15個(gè)工作日內(nèi)，下家就可以拿到房屋產(chǎn)權(quán)證；八是貸款銀行向上家發(fā)放貸款，放貸款的時(shí)間有可能在產(chǎn)權(quán)辦出前，也可能在產(chǎn)證辦出后，這取決于下家和銀行怎么約定；九是交房和付尾款。
二手房買(mǎi)賣(mài)常見(jiàn)六類(lèi)糾紛
二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中常見(jiàn)的糾紛有以下六類(lèi)：
第一類(lèi)是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，上家毀約引起的糾紛。
最近，這種糾紛非常多。很多地段的房?jī)r(jià)一個(gè)星期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲了10%以上。房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高，有的上家在收了下家定金后，寧愿雙倍返還也不愿意繼續(xù)履約。遇到這種情況下家有三個(gè)辦法解決：
1、如果《居間協(xié)議》或《定金協(xié)議》已明確了房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的主要條款，則可視為《買(mǎi)賣(mài)合同》，下家有權(quán)要求上家繼續(xù)履行該合同。這些主要條款有：價(jià)格、房屋位置、付款時(shí)間、過(guò)戶(hù)時(shí)間、交房時(shí)間等。不過(guò)，大多數(shù)《定金協(xié)議》或《居間協(xié)議》都不全部具備上述條款，因此，不能視為《買(mǎi)賣(mài)合同》；
2、如果雙倍返還定金還不能彌補(bǔ)下家的損失，下家可以要求賠償實(shí)際損失。比如下家付了5萬(wàn)元定金，上家不想賣(mài)房，只同意返還10萬(wàn)元，而此時(shí)房?jī)r(jià)漲了20萬(wàn)元，那么上家仍然賺15萬(wàn)元。這時(shí)，下家可要求上家賠償差價(jià)損失，也就是下家按實(shí)際損失來(lái)索賠，這個(gè)實(shí)際損失就是房?jī)r(jià)上漲的差價(jià)，下家可以按20萬(wàn)元來(lái)索賠。
3、當(dāng)然，更簡(jiǎn)單的辦法是直接適用《定金合同》或《居間協(xié)議》中的定金罰則，即要求上家雙倍返還。
簽訂買(mǎi)賣(mài)合同有一個(gè)必要的步驟是在網(wǎng)上進(jìn)行合同備案，這個(gè)備案可以通過(guò)中介公司備案或買(mǎi)賣(mài)雙方直接到房地產(chǎn)交易中心辦理備案。《北京市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》是示范文本，共有13項(xiàng)條款、6個(gè)附件，對(duì)房屋基本情況、付款時(shí)間、付款方式、違約責(zé)任等主要內(nèi)容都做了約定。簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，上家違約不賣(mài)，不管下家是否支付了房款，也不管上家是否愿意承擔(dān)違約責(zé)任，下家都有權(quán)要求繼續(xù)履行合同。若上家仍拒絕履行，下家可訴至法院要求強(qiáng)制履行。建議在房?jī)r(jià)上漲比較快時(shí)，下家付定金爭(zhēng)取多付點(diǎn)，付了定金以后盡早簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。