中央經(jīng)濟工作會議之后，樓市政策漸趨明朗。
12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議決定，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。
同一天，國家發(fā)改委主任張平表示，我國將完善住房消費和調(diào)控政策，增加中低價位和限價商品房供應(yīng)，抑制投機性購房。
此前結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議也提出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性住房需求。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長朱中一認(rèn)為，至此，房地產(chǎn)政策走向已經(jīng)基本明確，一方面內(nèi)需特別是消費需求仍要擴大，需要鼓勵自住和改善性住房消費;另一方面，房價上漲過快等問題需要逐步解決，抑制投機性購房需求。
"增加普通住房供給和抑制投機是一個雙向的調(diào)控。"朱中一表示，這些基調(diào)都是希望在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，抑制部分城市過高房價，有利于市場更加理性。
稅賦調(diào)整初露端倪
"個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限5年變2年"是去年國務(wù)院"131號文"中惟一明確了截止日期的優(yōu)惠政策，到期退出，符合市場此前的普遍預(yù)期。
這項旨在促進改善性住房消費的稅收優(yōu)惠政策，在2009年二手房交易中起到了立竿見影的效果。以北京為例，今年1~11月份二手房簽約達到了23萬套，是2008年總量的逾3.3倍。
我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前北京二手房市場中，房齡在2到5年的次新房的交易量，占到整體二手房市場的40.21%。而稅率占到5.5%的營業(yè)稅，是其成本較高的支出部分。可見，此次二手房稅率恢復(fù)將對二手房市場產(chǎn)生巨大影響，但市場究竟是向左還是向右，各方仍存較大分歧。
樂觀的一方認(rèn)為，通過征收營業(yè)稅，可以沖抵部分投資投機購房的利潤，能夠擠出部分短期投資需求，一線城市飛漲的房價將得到部分程度的抑制，有利于明年一線城市樓市穩(wěn)定健康發(fā)展，也有利于避免房地產(chǎn)行業(yè)因房價上漲過快而引來更大調(diào)控壓力。而悲觀的一方則恰恰相反，認(rèn)為該項政策調(diào)整將快速拉高整體房價。根據(jù)2005年到2007年實施營業(yè)稅的市場反應(yīng)來看，在一個賣方主導(dǎo)的市場征收營業(yè)稅，要么導(dǎo)致業(yè)主惜售，從而使二手房源更加緊張，要么使增加的稅負(fù)成本完全轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。而今年前3個季度，國內(nèi)許多大中城市的新房開復(fù)工面積和投資同比出現(xiàn)下降，明年一手房供應(yīng)呈現(xiàn)偏緊狀態(tài)，若二手房交易再受阻滯，無疑將進一步助推房價上漲。
釋放調(diào)整信號
盡管在此次二手房營業(yè)稅政策的"歸位"調(diào)整對市場的影響上各方依舊存在分歧，但其釋放出的政策信號意義，各方均達成了共識。
在張平表態(tài)"抑制投機性購房"之前，國務(wù)院總理溫家寶11月28日在上海考察時也曾明確提出，要抑制投機性購房需求。高層的頻繁表態(tài)，讓二手房營業(yè)稅調(diào)整的政策信號意義愈發(fā)凸顯。
"營業(yè)稅'2變5'政策，傳遞了政府鼓勵自住型和改善型購房需求，抑制投資投機性購房需求的政策信號。"我愛我家副總經(jīng)理胡景暉說。
中國不動產(chǎn)研究中心的一份報告稱，政府通過營業(yè)稅政策的調(diào)整，對投機層面的收緊僅僅是個開始，"政策和政策背后的政府態(tài)度是造成這一輪反彈和回暖的決定性原因，如果政府以'溫水煮青蛙'的形式逐步收緊，有助于逐步擠出目前房地產(chǎn)市場的泡沫。而在交易心理上，不但對二手房，也會對新房市場產(chǎn)生震懾和影響，這對于目前過激的恐慌性購買需求，會起到一定程度的平抑作用"。
該報告甚至認(rèn)為，面對日漸明確的通脹預(yù)期、流動性泛濫以及居高不下的地價、房價，未來兩年，將是房地產(chǎn)政策逐步收緊的兩年，包括開發(fā)商資本金比例、利率優(yōu)惠等政策，將視經(jīng)濟回暖的速度予以收回和調(diào)整。
多家證券公司在近期的政策點評報告中也明確指出，雖然地產(chǎn)行業(yè)主基調(diào)確定，但是并不代表未來政策對行業(yè)的關(guān)鍵性問題(高房價、高地價等)保持回避的態(tài)度。長江證券(000783)預(yù)計，后續(xù)對非法囤地、地產(chǎn)企業(yè)資本市場融資以及打擊捂盤行為等諸多方面都會有相關(guān)政策出臺。
增供給成主要思路
除了抑制投機之外，在未來樓市政策的表述中，增加普通商品房供給被反復(fù)提及。
朱中一表示，這是一個積極的信號，同時也是一項重要的舉措。在以往的樓市調(diào)控中，面對高房價和供需失衡的局面，政府部門更多地試圖從抑制需求端來調(diào)節(jié)供求的平衡和解決價格的問題，但是，實踐證明這樣的調(diào)控思路效果并不理想。
"現(xiàn)在看來，從穩(wěn)定供給端來實現(xiàn)供求平衡似乎更符合理論與當(dāng)前的市場實際。"朱中一表示。
而中央經(jīng)濟工作會議明確提出的增加普通商品住房的供給，張平已將之細(xì)化為"增加中低價位和限價商品房的供應(yīng)"。
盡管調(diào)控的思路做出了積極的轉(zhuǎn)變，但現(xiàn)實的情況卻并不樂觀。國土資源部12月8日公布的《今年前三季度土地市場運行情況通報》顯示，今年前三季度中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)為6002.94公頃，與去年同期相比大幅減少了45%。占住宅用地供應(yīng)量的14.9%，同比下降14.6個百分點。
另一組數(shù)據(jù)也不容樂觀，在國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)中，今年1~11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積27091萬平方米，同比下降15.4%;完成土地開發(fā)面積20338萬平方米，同比下降2.5%。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，從新開工項目以及土地供應(yīng)情況來看，明年迅速增加有效供應(yīng)的可能性不大。
對此，朱中一建議，要增加供應(yīng)，首先地方政府要繼續(xù)穩(wěn)定土地供應(yīng)，尤其是要增加普通商品房和限價房用地的供應(yīng)。此外，預(yù)計今后一個時期房地產(chǎn)企業(yè)仍會加大投資和開發(fā)力度，資金需求仍然巨大，建議金融機構(gòu)對符合條件的項目繼續(xù)給予信貸支持。
此外，盤活存量土地和存量房，也將成為增加市場供應(yīng)的有效手段。因此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，打擊囤地、捂盤以及督促開工等政策在明年將會進一步強化。
