二手房交易避稅風(fēng)提示
一、簽定陰陽(yáng)合同，作低房產(chǎn)交易價(jià)格
在簽訂售房合同過(guò)程中,買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商后虛報(bào)成交價(jià)格以達(dá)到少繳稅費(fèi)的目的。虛假購(gòu)房合同屬于以合法形式掩蓋非法目的,此種合同屬無(wú)效合同,不受法律保護(hù)，同時(shí),一旦買(mǎi)房人再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn),將面臨賣(mài)出和買(mǎi)入價(jià)之間的差額較大,相應(yīng)稅費(fèi)被拉高的問(wèn)題,實(shí)際上得不償失。此外,買(mǎi)方如果堅(jiān)持以合同價(jià)為依據(jù)支付購(gòu)房款,賣(mài)方的權(quán)益將無(wú)法得到保障，可能因此產(chǎn)生糾紛甚至訴諸法院。
二、先訂立合同，后房產(chǎn)過(guò)戶(hù)。
表現(xiàn)為:買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商好房?jī)r(jià)后,賣(mài)方先將房產(chǎn)證交付買(mǎi)方或者通過(guò)公證,買(mǎi)方付清絕大部分房款后,賣(mài)方以交鑰匙等形式向買(mǎi)方轉(zhuǎn)移房產(chǎn),等房產(chǎn)證滿(mǎn)5年后再辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),以此規(guī)避有關(guān)稅費(fèi)。
二手房交易專(zhuān)家認(rèn)為：這種做法表面上看似合理,公證也具有一定的法律效力,實(shí)則不然,交易風(fēng)險(xiǎn)極大。原因如下：
1、 存在一房多賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是
合法取得房屋所有權(quán)的唯一生效要件。房屋表面的交付無(wú)法保障買(mǎi)方權(quán)益,賣(mài)方可以通過(guò)掛失等方式注銷(xiāo)原房產(chǎn)證、辦理新證,從而達(dá)到一房多賣(mài)之目的。
2、因賣(mài)方違法、欠債、抵押等原因房產(chǎn)被依法追繳、查封、拍賣(mài)等,這些意想不到的后果都將嚴(yán)重威脅買(mǎi)方的切實(shí)利益。
3、政策風(fēng)險(xiǎn)、不可預(yù)知費(fèi)用的產(chǎn)生、房屋滅失導(dǎo)致的糾紛以及相鄰關(guān)系糾紛等等,都為房屋買(mǎi)賣(mài)合同全面履行埋下了隱患。
三、通過(guò)贈(zèng)與方式進(jìn)行避稅。雙方當(dāng)事人在私下進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易后,不到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù),而是以贈(zèng)與的方式變相達(dá)到房產(chǎn)交易的目的。二手房交易專(zhuān)家張仁藏律師認(rèn)為這樣的做法存在法律上的隱患。
1、由于贈(zèng)與不是買(mǎi)賣(mài)行為.購(gòu)房者無(wú)法辦理貸款.只能一次性支付現(xiàn)金.對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)壓力將會(huì)很大。
.2、根據(jù)《合同法》規(guī)定.“贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵.贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任”買(mǎi)方拿到房產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問(wèn)題.在法律上不受保護(hù)，很難要求房主賠償。
3、買(mǎi)家還要承擔(dān)贈(zèng)與人撤銷(xiāo)贈(zèng)與和不履行贈(zèng)與義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。按照法律規(guī)定.贈(zèng)與在房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)之前.隨時(shí)可以撤消。由干雙方私下進(jìn)行交易.一旦買(mǎi)方支付了房款但賣(mài)方不辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù).或賣(mài)方先辦好了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)而買(mǎi)方未交齊房款.都很容易引起糾紛。
綜上所述,張仁藏律師認(rèn)為各種形式的避稅行為雖然表面上達(dá)到了規(guī)避有關(guān)稅費(fèi)的目的,但是實(shí)際上交易雙方都要承擔(dān)著極大的風(fēng)險(xiǎn)和隱患,交易行為、買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的權(quán)益都得不到法律保護(hù)。因此,張仁藏律師建議廣大消費(fèi)者在現(xiàn)實(shí)生活中不要貪圖眼前的蠅頭小利,因小失大，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī),從而使自身在房地產(chǎn)交易中的合法權(quán)益得到切實(shí)而有效的保障。
