目前中國的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)很高，從三個(gè)角度來看都是如此：一是跟歷史水平比，二是跟人均收入比，三是跟其他國家比。很多人對此均有論述，我基本同意，在此不擬重復(fù)。
可是，我同時(shí)也認(rèn)為，在未來三五年，房地產(chǎn)價(jià)格還可能出現(xiàn)較大幅度的上升。我講的是“會(huì)不會(huì)漲”的問題(一個(gè)冷靜的判斷)，而不是“該不該漲”的問題。本人窮苦出身，雖然現(xiàn)已解決了溫飽問題(在內(nèi)地沒有購置任何物業(yè))，但我的父母和兄弟姊妹都在湖北農(nóng)村或小鎮(zhèn)上掙扎，所以請政治覺悟太高的讀者們不要指責(zé)我“代表某某利益集團(tuán)”。我誰也不代表。
我于1994年到香港工作，現(xiàn)在15年有余。在這15年里，香港絕大多數(shù)的房子基本沒有漲價(jià)，或者打回了原形。雖然山頂和半山的豪宅平均價(jià)格高于15年前，可漲幅不大。香港絕大多數(shù)的房子在1997年前出現(xiàn)過大漲，可是從1997年起一直跌到2003年，現(xiàn)在又基本漲回到15年前的水平。
關(guān)于這種奇怪的現(xiàn)象，不同的人有不同的解釋。我有個(gè)偷懶的解釋：在1997年以前的二三十年，香港的廣義貨幣供應(yīng)量(M2)一直以雙位數(shù)復(fù)合增長。在20世紀(jì)80年代，這個(gè)增長率更是高達(dá)20%-25%(頗像內(nèi)地的現(xiàn)在和過去二三十年)。可是，從1997年以來，香港貨幣供應(yīng)量的增速跌到10%上下，在2002年甚至出現(xiàn)了負(fù)增長率。而近幾年，該增長率也只是單位數(shù)而已。
從短期來看，用貨幣供應(yīng)量來預(yù)測房價(jià)和地價(jià)的變動(dòng)可能是有問題的，因?yàn)楹芏嗥渌兞恳矔?huì)起作用。可是，從中長期來看，貨幣供應(yīng)量一定是最重要的變量。這很奇怪嗎？弗里德曼早就告訴過我們。
什么是貨幣供應(yīng)量？就是流通中現(xiàn)金加上銀行存款額。這不代表了購買力或支付能力嗎？換個(gè)角度來看，貨幣供應(yīng)量是由貨幣需求來決定的(或推動(dòng)的)，或者說，兩者互為因果。
因此，貨幣供應(yīng)量的漲跌反映的是貨幣需求的漲跌(即實(shí)體經(jīng)濟(jì)對貨幣的需求、股市運(yùn)轉(zhuǎn)對貨幣的需求和其他方面對貨幣的需求，包括投機(jī)需求)。在通常情況下，貨幣供應(yīng)量與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的興衰是一致的。這好像是大實(shí)話，大白話，可是很多人在分析問題時(shí)容易忘掉這一點(diǎn)。
從1985年以來，中國的廣義貨幣供應(yīng)量大約以高達(dá)22%的復(fù)合年率增長了24年，所以高通脹也不奇怪。現(xiàn)在，工業(yè)產(chǎn)能的過剩以及工業(yè)產(chǎn)能可以在瞬間內(nèi)無窮擴(kuò)張的能力，使得普通工業(yè)品價(jià)格只能跑輸整體通脹率，而贏家是農(nóng)礦產(chǎn)品、能源、基礎(chǔ)設(shè)施、營銷通路、高爾夫球場、森林、土地、水源、新鮮空氣，等等。
不錯(cuò)，中國的城市里有很多空房子，房價(jià)也已超過了廣大人民的收入水平。而這兩個(gè)因素并不能阻止房價(jià)的繼續(xù)快速上升，政府的打壓以及各種稅收(土地增值稅、交易稅、物業(yè)稅等)也難有奇效。
中國住房現(xiàn)在確實(shí)存在著結(jié)構(gòu)性的過剩，但這反映的是建筑質(zhì)量問題、配套問題(水、電、氣等)、交通問題以及收入分配不均的問題，不是總體過剩的問題。
我的兩段式結(jié)論：因?yàn)榻?jīng)濟(jì)疲軟和巨大的失業(yè)大軍，我認(rèn)為未來三五年的財(cái)政政策和貨幣政策都會(huì)比較松弛。也就是說，貨幣供應(yīng)量仍將以雙位數(shù)復(fù)合增長(現(xiàn)在20%左右)，也因?yàn)榇耍績r(jià)地價(jià)還將以較快的速度增長。當(dāng)然，低利率也會(huì)推波助瀾。
另外，目前20%-30%的首期付款比率也將隨著時(shí)間的推移向西方國家的5%～10%靠攏。中國的房價(jià)跟收入相比顯得很高，但如果考慮到儲蓄的因素，這個(gè)比例就不顯得那么離譜。在未來5-10年，北京和上海的高檔住宅完全有可能超過香港豪宅的絕對價(jià)格。該不該？我不知道。會(huì)不會(huì)？會(huì)的。
目前這種極高的貨幣供應(yīng)量增長必然伴隨著極高的名義收入增長，特別是在國有企業(yè)、壟斷行業(yè)和政府部門。過去30年我們就是這樣走過來的。所以大家不要用現(xiàn)在的收入與未來的高房價(jià)相比，而要用未來的高收入與未來的高房價(jià)相比。當(dāng)然未來收入分配不均的問題將會(huì)更加嚴(yán)重。
有人問這樣的問題：中央銀行會(huì)不會(huì)過度緊縮貨幣政策，從而導(dǎo)致房價(jià)、地價(jià)大跌？這種可能性當(dāng)然存在，但是經(jīng)濟(jì)的疲軟和失業(yè)大軍的存在必然限制財(cái)政政策和貨幣政策的回旋余地。本次全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)充分展示了各國中央銀行的形象：他們好像揮舞著槍的警察，“你膽敢再往前一步，我就開槍了!”可是你不理他，你繼續(xù)往前走，他只好不斷往后退，最后他只好把槍丟掉。看看歐美各國的中央銀行吧!金融危機(jī)一來，他們在極短的時(shí)間內(nèi)，把幾個(gè)世紀(jì)所奉行的關(guān)于通貨膨脹、中央銀行的獨(dú)立性和國有企業(yè)低效率的教條全部丟到了窗外。
