在熱冷變幻的北京樓市，各個區域板塊的抗跌性如何，需要投資者謹慎辨別。
自4月14日開始，國務院連續出臺了一系列遏制房價過快上漲的調控措施，北京樓市驟然變冷，成交量大幅萎縮，退房、違約、棄購各種糾紛頻頻發生。而隨著4月30日“京十二條”的出臺，等待已久的樓市新政也終于落地。
在接受《小康?財智》記者采訪時，北京中原三級市場研究部研究總監張大偉表示，“‘京十二條’史上最嚴厲，力度超中央，效果更將是立竿見影。”
那么，在驟然變冷的北京樓市中，哪些區域的抗跌性比較差，需要投資者謹慎對待？哪些區域的抗跌性較強，適宜規避政策調整的影響呢？
房價有望深調的三大板塊
通州板塊
區域特征：位于北京長安街東端，是距離市中心最近的新城。著名的京杭大運河從這里迤邐向南，北運河、潮白河、溫榆河、涼水河等多條河流在此交匯，造就了優越的居住環境。受國際新城規劃、軌道交通等利好的刺激，通州房價近兩個月迅速上漲，新盤價格直逼三萬元大關。
下調理由：概念利好的過度炒作和投資客的帶動，使得通州房價與其各方面的配套設施嚴重不匹配，房價虛高，一旦政策打壓力度加大，房價抗跌性差。并且，根據北京房地產交易管理網數據統計顯示，通州4月份商品房期房的存量達到了11653套，僅次于朝陽區的11974套，位居全市第二，存量更是海淀區的3倍，房源并不稀缺。
市場反應：從新華聯家園、格瑞雅居、瑞都國際等單個樓盤來看，4月14日前最高售價大約在25000元/平米左右，但是，截至26日售價下調至18000～19500元/平米之間，跌破2萬元關口。另外，據北京中原地產抽樣調查顯示，新政出臺后，該板塊新增房源明顯增加55％，8成掛牌房主已表示愿意繼續降價。
望京板塊
區域特征：作為北京四環外大規模獨立發展的一個片區，近年來，望京板塊商業發展迅速，隨著商業配套的逐漸完善，該地區的生活品質也在逐步提升。再加上即將開通15號線等軌道交通，以及大規模的綠化等優勢，在“3.15”地王的推動下，望京房價從3月下半月開始飛漲，一個多月中價格上漲超過20％，同時，區域的成交量增幅也超過30％,樓市的熱炒使得區域內甚至出現了房價一月上漲一萬的現象。
下調理由：該區域的購房者主要是國內其他省市的投資客，據北京中原三級市場研究部統計，目前望京板塊購房者外地投資客約占7成左右。限制外地人在京購房的調控措施的出臺精確地打擊了這部分購房者。
市場反應：政策出臺后，望京地區二手房成交量下降了50％左右，新增客戶量下降幅度則高達70％左右；與此同時，房源掛牌價格下降也相對明顯，幅度在11％左右。
馬家堡板塊
區域特征：馬家堡商圈處于麗澤商務圈、豐臺新區、大紅門商業街三大板塊融合的地帶。尤其是地鐵4號線的開通，帶動了該區域租賃市場的火爆，從而提升了其區域價值和房地產投資價值，短短兩個月時間，馬家堡房價從3月份的1.2萬元/平方米飆升到1.8萬元/平方米。
下調理由：雖然該板塊的租金在年后有所上浮，但是房價的迅速上漲一定程度上削減了其投資價值。同時，該板塊的購房人群70％左右選擇按揭，目前信貸緊縮，房貸利率不斷上調，加大了按揭購房者的成本，很多業主預期未來政策更加嚴厲，降價拋售的心理較易形成。
市場反應：根據北京中原提供的數據顯示，新政出臺后，馬家堡區域的客戶減少明顯，觀望意愿強烈。而在業主方面，部分業主著急出售，報價下跌8％左右。
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抗跌性強的四大板塊
萬柳板塊
區域特征：該板塊位于中關村科技園區中心區的西部，也是北京水源保護區的上風口，素有“京城綠肺”之稱，北臨皇家園林——頤和園，西臨昆玉河，東部與中關村毗鄰而居，南部104萬平米綠色文化居住區是科技園區內唯一大面積住宅開發區域。
此外，該板塊休閑娛樂、餐飲、醫療等配套設施齊全，教育資源豐富，尤其是中關村三小的學區房優勢隨著10號線二期的開建持續上升。
抗跌因素：學區房優勢明顯，剛性需求旺盛，房價堅挺。
市場反應：北京中原三級市場研究部的數據顯示，目前該區域內中高檔二手商品房市場均價仍在40000元/平方米左右，與政策出臺之前的價格相比變動不大，成交量較3月份明顯降低。業主方面，雖然房源量有所增加，但是除了少部分急于出手的房源降價幅度較大以外，大部分業主的報價仍然與政策出臺前變化不大。
雙井板塊
區域特征：作為CBD的南大門，雙井地區已成為目前發展潛力最大的區域。隨著中央電視臺、北京電視臺的東遷，進一步促進了雙井板塊人流、財富的積聚。這里購物、教育、醫療衛生一應俱全，是為工作在CBD的精英人才打造的大型高檔居住生活社區。
抗跌因素： CBD東擴及地鐵10號線開通，進一步提升了該板塊內樓盤未來的保值增值性。
市場反應：在新政下發之前，該板塊房價普遍提高2000～3000元，二手商品房市場均價在30000元/平方米左右，房源緊張。政策下發之后價格上基本沒有什么變動，但業主拋售房源有明顯提高。據北京中原富力城分行經理介紹，雖然業主也對于新政出臺后整體市場房源價格降低而減少售房收益有所擔心，但是對于區域未來的看好，目前的報價仍然比較堅挺，多持觀望態度，降價的現象還不明顯。
中央別墅區
區域特征：中央別墅區是指京城東北郊溫榆河與機場高速路相交圍合而成的區域,是北京最早的高檔別墅群落。與其他別墅區相比，中央別墅區具備三大優勢：1、緊鄰首都機場和靠近燕莎等外國使館區的獨特的區位優勢，京承、京順、機場高速等道路便捷順暢的交通優勢。2、四季長流的河水和茂密的成片樹林形成的自然環境，加之政府主導的綠色生態走廊規劃，使這一帶成為北京最適合居住的區域。3、近十年間累積起來的別墅氛圍，先入為主。
抗跌因素：地理位置優越，產品品質優良，再加上別墅用地供應日益減少，資源稀缺性不斷提升其投資保值和抗風險能力。
市場反應：據我愛我家旗下5i5j.com的別墅專家田野介紹，今年年初，順義房價已進入平穩上升狀態，目前為30000～50000元／平方米，樓市新政出臺后這個價格并未出現明顯的變化。然而，中原地產分行人員提醒購房者，雖然目前業主心態比較穩定，不存在投資客拋售的情況，但如果房產稅出臺的話，可能對該板塊的別墅市場會產生較大影響。
