首套房用公積金貸款首付比例降低、二套房個貸首付比例下調(diào)、個人轉(zhuǎn)讓住房免征營業(yè)稅期限縮短……多部門聯(lián)動，打出促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的組合拳，凸顯“分類指導(dǎo)，因地施策”的調(diào)控意圖，傳遞出支持自住和改善性住房需求的明確信號—
3月30日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》(以下簡稱“《通知》”)，下調(diào)了住房公積金和第二套商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例。
《通知》稱，對擁有一套住房且相應(yīng)房貸未結(jié)清的居民家庭，改善性自住房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。此前，二套房商業(yè)貸款首付比例為不低于60%，北上廣深為70%。
此次調(diào)整后，首套普通自住房公積金貸款不再區(qū)分面積，統(tǒng)一調(diào)整為最低首付款比例20%。在此之前，首套普通自住房公積金貸款90平方米以下的，最低首付款比例為20%;90平方米以上的，最低首付款比例為30%。《通知》還支持二套房購房者申請公積金貸款，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房的，最低首付款比例為30%。
政策并非“刺激性”
中國銀行[3.24% 資金 研報]國際金融研究所副所長宗良認(rèn)為，這一政策，是落實(shí)今年《政府工作報告》提出的“支持居民自住和改善性住房需求”的重要舉措，體現(xiàn)了穩(wěn)增長的意圖，并非所謂“刺激性政策”。
隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，區(qū)域分化有所加劇，此前一系列抑制房地產(chǎn)市場過熱的政策已經(jīng)不適用當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供求狀況。2014年9月，央行出臺了 “287號文”，放寬住房貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，支持居民家庭合理的住房消費(fèi)，對促進(jìn)剛性住房需求的釋放起到了積極作用。此次《通知》則是“287號文”的延續(xù)。
“隨著我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和居民收入水平提高，對住房的剛性需求和改善性需求還有巨大的空間。”中國民生銀行[2.94% 資金 研報]首席研究員溫彬認(rèn)為，自去年以來，我國房地產(chǎn)投資增速放緩，庫存上升，房價有所回落。雖然去年9月央行已經(jīng)對房貸政策進(jìn)行了調(diào)整，但鑒于二套房首付比例過高，依然限制了改善性需求的釋放。
與此同時，我國居民家庭的儲蓄率仍然較高、杠桿率較低，財務(wù)狀況穩(wěn)健，有能力擴(kuò)大房貸杠桿。在此背景下，調(diào)整個人住房貸款政策，支持合理住房消費(fèi)，對穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生具有重要意義。
溫彬認(rèn)為，此次下調(diào)二套房最低首付比例、再結(jié)合近期央行的兩次降息，可以有效提高居民購房能力、降低還貸壓力，有利于改善民生，同時也有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
調(diào)控避免“一刀切”
此次政策也在著力避免“一刀切”的單向調(diào)整。在下調(diào)住房公積金和二套房貸首付比例的同時，政策也更加注重采取市場化、正常化、長效化的方式。
“全國不同地區(qū)和城市房地產(chǎn)市場有不同特點(diǎn)，如一些一線城市需求較為旺盛，而二、三線城市需求偏弱，需要根據(jù)不同的情況靈活調(diào)整。”宗良表示。
過去房價上行期間，在調(diào)整住房信貸政策時，住房信貸政策主要配合房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，剛性比較強(qiáng)，多是短期應(yīng)急舉措，且調(diào)整方式也多是與行政化措施相結(jié)合。而我國幅員遼闊，不同地區(qū)、不同城市情況各異，各地房地產(chǎn)市場周期也不一致，區(qū)域分化將成為今后較長時期內(nèi)房地產(chǎn)市場運(yùn)行的新常態(tài)。
“此次調(diào)整給市場留下了空間，不同地區(qū)和不同金融機(jī)構(gòu)能夠靈活調(diào)整。”宗良認(rèn)為。今年的《政府工作報告》提出，要“堅持分類指導(dǎo)，因地施策”。也就是說，住房信貸政策要充分考慮當(dāng)?shù)胤績r波動、信用環(huán)境、個人住房貸款不良率、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、居民收入水平、改善性需求彈性、貸款風(fēng)險保障程度等宏觀審慎因素，進(jìn)一步完善區(qū)域性、差異化的住房信貸政策，以適應(yīng)各地不同情況，避免“一刀切”式的單向調(diào)整。
業(yè)內(nèi)專家建議，今后住房信貸政策調(diào)節(jié)要采取更加市場化的方式，更多依靠市場自律機(jī)制，更加尊重市場主體的意見，既充分發(fā)揮市場化的作用，又避免市場無序競爭。
房地產(chǎn)金融回歸常態(tài)
“目前，我國房地產(chǎn)市場已從供過于求向供求基本平衡轉(zhuǎn)變，前期為抑制房價過快上漲而采取的非常規(guī)房貸政策，也需要根據(jù)市場變化回歸到常態(tài)。”溫彬表示。
相對于財政政策和貨幣政策，最低首付款比例調(diào)整政策在應(yīng)對房地產(chǎn)波動方面具有針對性強(qiáng)、成本小、效果好等優(yōu)勢。作為重要的宏觀審慎工具之一，最低首付款比例已被多個經(jīng)濟(jì)體引入監(jiān)管實(shí)踐。目前，全球陸續(xù)有20多個發(fā)達(dá)和新興經(jīng)濟(jì)體將設(shè)置最低首付款比例作為宏觀審慎工具實(shí)施，英國等國目前也在考慮把設(shè)定最低首付款比例引入到監(jiān)管領(lǐng)域。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，目前我國住房信貸政策非常穩(wěn)健。“從國際上看，調(diào)整后，二套房最低40%的首付比例仍然是比較審慎的，能夠防止投機(jī)性需求的膨脹。”溫彬表示。此外，我國第一套商業(yè)性住房貸款最低首付比30%，在國際上也處于合理水平。從國際經(jīng)驗(yàn)看，個人住房貸款最低首付比一般在20%至30%左右。
對于未來趨勢，宗良認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)金融市場回歸本源，房地產(chǎn)市場將還原到正常狀態(tài)，需求能夠正常釋放，并將促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。
