2010年6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知，對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范。通知規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。
通知還規(guī)定，借款人其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的、已利用貸款購買過一套(及以上)住房，須執(zhí)行二套房差別化信貸政策，這一認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)被業(yè)界認(rèn)為是史上最嚴(yán)厲的二套房政策，同時也表明了管理層控制房價上漲的決心。
然而這樣的二套房標(biāo)準(zhǔn)，在認(rèn)定上、操作上會有哪些難點呢?搜房網(wǎng)分別從家庭套數(shù)如何核查、異地購房如何認(rèn)定、銀行執(zhí)行力度如何控制、假離婚如何判定、名下商業(yè)地產(chǎn)是否算和保證書如何保證六個方面詳細(xì)解讀了二套房的操作難點。
操作難點一：家庭套數(shù)如何核查
家庭套數(shù)如何核查
家庭住房套數(shù)是由住房地產(chǎn)主管部門通過房屋登記信息系統(tǒng)對借款人家庭住房登記記錄進(jìn)行查詢，并出具書面查詢結(jié)果。這對于上海、北京這類大城市來說，應(yīng)該可以做到，但對于一些還不具備網(wǎng)上簽約條件的中小城市來說，買房者完全有可能在自己出具的書面證明上“動手腳”，從而逃避二套房的首付和利率限制。
另外，目前部分地區(qū)房屋登記還是以個人為單位，除非夫妻聯(lián)名購房，否則無法核查一個人的購房記錄時得知其配偶是否有房產(chǎn);如果父母給子女的房屋沒有過戶，那么即使子女對房屋具有全部支配權(quán)，也不能算成子女的財產(chǎn)。
對此，通知有相關(guān)規(guī)定：由房地產(chǎn)主管部門查詢并出具書面查詢結(jié)果，沒法查詢的由借款人提交家庭住房實有套數(shù)的書面誠信保證。誠信保證不實的，將記作不良記錄。提交保證書的效果如何，有待實踐檢驗。
操作難點二：異地購房如何認(rèn)定
異地購房如何認(rèn)定
由于全國范圍內(nèi)民政系統(tǒng)、銀行征信系統(tǒng)、房產(chǎn)系統(tǒng)、資產(chǎn)系統(tǒng)相互之間均不聯(lián)網(wǎng)，比如有客戶之前在外地買過房，且無貸款，銀行難以查出該記錄。而且省和省之間、本省本市區(qū)縣的住房登記信息也相對獨立，要想獲得購房者在本市的房產(chǎn)信息，需要到所有區(qū)縣都查詢一遍，理論上可以實施，但執(zhí)行起來非常麻煩。
中原地產(chǎn)一位人士曾舉例稱，由于民政系統(tǒng)內(nèi)部并未聯(lián)網(wǎng)，夫妻中非本地的一方，可回原籍開出單身證明，最后可以以個人名字購得“第一套房”。
操作難點三：缺少實施細(xì)則 銀行執(zhí)行力度如何控制
缺少實施細(xì)則銀行執(zhí)行力度如何控制
由于缺少細(xì)則，“認(rèn)貸又認(rèn)房”的二套房新規(guī)盡管已出臺，但銀行在執(zhí)行時卻感到困惑。因此很多銀行仍執(zhí)行“只認(rèn)貸”的舊政，個別網(wǎng)點則暫停受理房貸。
認(rèn)貸現(xiàn)在是沒有問題的，以前銀行就一直是這么做的，但認(rèn)房還是有一定難度的，畢竟現(xiàn)在全國范圍內(nèi)住房登記并未聯(lián)網(wǎng)，異地認(rèn)定困難比較大。如果有的人在外地已經(jīng)買了房，再在上海置業(yè)，完全可以不被查到，并獲得首套房的貸款利率優(yōu)惠。
“已有一套住房，且無貸款記錄，再貸款買房算一套房還是二套房?”面對記者提出的問題，某國有銀行個貸部人士表示，盡管二套房認(rèn)定的新政已經(jīng)出臺，但該行暫沒接到上級通知，現(xiàn)有的貸款申請仍按照原有政策執(zhí)行。
“以家庭為單位、認(rèn)貸又認(rèn)房的政策堪稱史上最嚴(yán)厲的，不過目前缺少實施細(xì)則，銀行執(zhí)行起來難度很大。”某銀行個貸部負(fù)責(zé)人表示，三部門發(fā)文中提及了通過房屋登記信息系統(tǒng)、征信記錄、面測、面談等形式來核實貸款人的房屋信息，這就涉及了戶籍、房屋權(quán)屬及信貸等多個環(huán)節(jié)，需要公安、房屋管理局及商業(yè)銀行等多部門共同搭建信息共享平臺，不然的話，從銀行層面上很難操作。
操作難點四：假離婚銀行判定
假離婚銀行判定
通知中說，只要購房者名下有一整套房產(chǎn)再買房即算二套。那么對于夫妻共有一套房產(chǎn)，各占50%的產(chǎn)權(quán)，然后離婚，雙方需要再買房的，是否算做二套呢?
對此，政策里并沒有明確，那么銀行判定貸款客戶是否已婚，還要依靠央行的征信系統(tǒng)。而民政系統(tǒng)的婚姻登記信息未與征信系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，如果借款人提供的是假的離婚證明，銀行也無從查證。
操作難點五：名下商業(yè)地產(chǎn)如何算
名下商業(yè)地產(chǎn)如何算
此外，已購住房后，再購買商業(yè)地產(chǎn)或商住兩用房，是否算做第二套房呢?過去對于個人買商鋪等商業(yè)地產(chǎn)是否算作是有房族并沒有明確規(guī)定，此次出臺的二套房認(rèn)定政策，對于過去個人買商鋪等商業(yè)地產(chǎn)是否算做“有房族”依然沒有明確規(guī)定。
由于之前商業(yè)地產(chǎn)不受二套房限制，因此在住宅市場受新政影響低迷時，商業(yè)地產(chǎn)項目逐漸成為新的投資渠道。
操作難點六：保證書如何保證
保證書如何保證
盡管銀行征信系統(tǒng)已經(jīng)全國聯(lián)網(wǎng)，但是房屋權(quán)屬信息還沒有全覆蓋。換句話說，如果你在外地買房，只要沒有貸過歀，就有可能查不到。為堵住這個漏洞，建設(shè)部要求“如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，借款人應(yīng)向貸款人提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。”
對此，業(yè)內(nèi)人士表示，僅憑借款人提供的誠信保證約束作用有限，尤其是在目前誠信體系不健全的情況下，難免出現(xiàn)假保證書現(xiàn)象。
總結(jié)：
“若想實現(xiàn)‘認(rèn)房又認(rèn)貸’的初衷，需要民政部、銀監(jiān)會、央行、房管局、稅務(wù)總局等至少幾大部委聯(lián)手共建個人住房信息系統(tǒng)。”業(yè)內(nèi)人士表示，這樣一個龐大的工程，至少需要10年以上的時間和龐大的資金投入才能做得了。在目前的具體國情下，要想切實落實二套住房認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)，難度不小。
