當(dāng)你決定開(kāi)始購(gòu)買房子時(shí)，如何選擇樓盤是一個(gè)極其重要的環(huán)節(jié)。在選擇樓盤時(shí)，你所面對(duì)的可能是現(xiàn)房，也有可能是期房。無(wú)論你選擇的是期房還是現(xiàn)房，都要對(duì)以下幾個(gè)方面的事宜進(jìn)行仔細(xì)調(diào)查。
對(duì)開(kāi)發(fā)商的情況進(jìn)行調(diào)查
在購(gòu)買樓房時(shí)，如果選擇的是現(xiàn)房就容易了許多，房子就在那里，好與不好你一眼就能夠看得到。但目前銷售的樓房中絕大多數(shù)都是期房，再加上期房的價(jià)格要比現(xiàn)房的價(jià)格低一些，因此購(gòu)房者大多選擇的是期房。
在選擇期房時(shí)就面臨著一個(gè)個(gè)的問(wèn)題：房子的質(zhì)量如何，能否按時(shí)拿到樓房的鑰匙……這些問(wèn)題都來(lái)源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的情況，它包括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用和資金情況。
目前我國(guó)還沒(méi)有為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建立信用等級(jí)檔案，這使購(gòu)房者在調(diào)查開(kāi)發(fā)商的信用時(shí)不是特別的方便。對(duì)于其他的方法需要購(gòu)房者在日常的生活中多看、多聽(tīng)、多問(wèn)。平時(shí)多看看報(bào)紙，該開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)的樓盤是不是被媒體曝光過(guò)；在參觀樓盤時(shí)多聽(tīng)聽(tīng)別人對(duì)此樓盤的議論；多向周圍的朋友、同事或已經(jīng)購(gòu)買過(guò)該開(kāi)發(fā)商房子的業(yè)主了解一些情況。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)房地產(chǎn)中民營(yíng)資本已占到整體的80％，但不管是民營(yíng)企業(yè)還是國(guó)有企業(yè)，其資金來(lái)源有60％以上均來(lái)自銀行貸款。真正擁有投資房地產(chǎn)所需的法定最低資本金的開(kāi)發(fā)商是不多的，擁有投資總額25%%的資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商更是屈指可數(shù)。絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商利用的是銀行的貸款錢、購(gòu)房人支付的訂金和首付款。
調(diào)查開(kāi)發(fā)商的資金情況是非常困難的，惟一的方法是委托律師調(diào)查開(kāi)發(fā)商在工商行政管理部門的企業(yè)登記檔案，從檔案中記錄的企業(yè)注冊(cè)資金、流動(dòng)資金等情況就可以看出開(kāi)發(fā)商的真正實(shí)力來(lái)。
價(jià)格是不是你所能承受的
房子的價(jià)格是絕大多數(shù)購(gòu)房者都要考慮的問(wèn)題。在購(gòu)買房子時(shí)，如果選擇一次性付款，一般開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠折扣會(huì)大一些。但如果不是你所承受得了的價(jià)格，即使你選擇的是按揭貸款，在以后的還貸中也會(huì)出現(xiàn)一定的困難，所以在購(gòu)買房子時(shí)很多人還是將價(jià)格放在首要位置上進(jìn)行考慮。
戶型結(jié)構(gòu)是不是合理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了追求高額的利潤(rùn)，往往將面積很大的房子設(shè)計(jì)成房間很少的格局形式。比如一套140平方米的房子，設(shè)計(jì)成三室二廳是完全可行的，但很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻設(shè)計(jì)成了兩室兩廳，如果購(gòu)房者需要的就是三室二廳，那么只能買面積更大的房子了，一是造成購(gòu)房時(shí)的資金壓力，二是房間內(nèi)面積過(guò)大，為以后的日常清潔及繳納物業(yè)費(fèi)用造成一定的負(fù)擔(dān)。
小區(qū)的環(huán)境和交通狀況
“花園式小區(qū)”好像已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商宣傳樓盤時(shí)必不可少的一句廣告語(yǔ)，購(gòu)房者關(guān)注的應(yīng)該是“花園式”的標(biāo)準(zhǔn)如何，園區(qū)內(nèi)的綠化面積是否達(dá)到了“花園”標(biāo)準(zhǔn)，是否有中心廣場(chǎng)，是否有運(yùn)動(dòng)器械，是否有一定規(guī)模的業(yè)主會(huì)所，這些都要向開(kāi)發(fā)商了解清楚。
交通狀況是影響入住率的一個(gè)很重要的因素。交通狀況不好，直接影響了購(gòu)房者的工作和學(xué)習(xí)，沒(méi)有便捷的交通系統(tǒng)，每天在等車時(shí)都要花上十幾分鐘或更長(zhǎng)的時(shí)間，如果時(shí)間來(lái)不及了就要叫出租車，對(duì)于這樣的樓盤在購(gòu)買時(shí)是不是要同時(shí)考慮購(gòu)買一部汽車。
出租的收益或升值的前景
買房是用來(lái)投資的，在選擇樓盤時(shí)還要考慮房子以后向外出租時(shí)的收益情況，及向外轉(zhuǎn)手時(shí)其升值的前景狀況。這時(shí)你就需要綜合考慮整個(gè)樓盤的地理位置、周圍的配套設(shè)施、樓盤的品牌效應(yīng)等因素。
“五證”要齊全
當(dāng)你決定簽合同時(shí)，一定要看到開(kāi)發(fā)商的“五證”，即國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證和開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取的產(chǎn)權(quán)證。“五證”齊全是商品房銷售的法定條件，看“五證”已成了一部分購(gòu)房者的常識(shí)，但有些購(gòu)房人往往只看預(yù)售許可證，不看其他“四證”，他們認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商有了預(yù)售許可證就一定有其他“四證”。
但事實(shí)上，很多開(kāi)發(fā)商正是利用購(gòu)房者的這一正常的邏輯判斷而違反常規(guī)，有預(yù)售許可證，但缺少其他“四證”。“五證”中最重要的是國(guó)有土地使用證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
開(kāi)發(fā)商若真有“五證”，一定會(huì)把原件給你看，或者將“五證”當(dāng)作宣傳材料懸掛或張貼在售樓大廳的醒目處。不拿出來(lái)或只有復(fù)印件，就會(huì)存在著一定的問(wèn)題。如果開(kāi)發(fā)商聲稱某個(gè)證件正在辦理之中，你不妨等一等；如果開(kāi)發(fā)商說(shuō)他銷售房子不需要某個(gè)證件，那一定是騙人的。
另外一點(diǎn)是，由于許多商品房的開(kāi)發(fā)是由一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行，而銷售則由另一家代理商負(fù)責(zé)，所以購(gòu)買此類期房時(shí)要看清代理商與開(kāi)發(fā)商有無(wú)委托銷售協(xié)議，有售房協(xié)議的才可以放心買。
