本文介紹買房注意事項(xiàng)，在購(gòu)房過(guò)程中應(yīng)該如何看廣告，交付認(rèn)購(gòu)定金的注意事項(xiàng)，以及簽合同注意事項(xiàng)等內(nèi)容，可根據(jù)下文提供的內(nèi)容提防購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。
1.如何看售房廣告
售房廣告包括售樓書、沙盤等，主要是指售樓書。售樓書是開發(fā)商所做的宣傳廣告，往往對(duì)綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施作了美好的描述，購(gòu)房者大都是先被售樓書中所描繪的完美戶型、美妙的環(huán)境、先進(jìn)的配套設(shè)施及高水準(zhǔn)的物業(yè)管理所吸引。可入住后卻可能發(fā)現(xiàn)本該是綠油油的地方變成了冷冰冰的停車場(chǎng)。買房人要求有一個(gè)說(shuō)法時(shí)，開發(fā)商卻已規(guī)劃變更已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。
《解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”
因此，廣告中對(duì)開發(fā)規(guī)劃范圍以外的說(shuō)明和允諾不能視為合同條款，對(duì)購(gòu)房者可能沒有實(shí)際意義;對(duì)開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的廣告內(nèi)容購(gòu)房者應(yīng)要求開發(fā)商寫進(jìn)合同中，避免一旦發(fā)生糾紛時(shí)雙方就廣告內(nèi)容是否對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格有重大影響存有爭(zhēng)議。此外，購(gòu)房者應(yīng)到國(guó)土部門了解城市的規(guī)劃，有些地段目前較偏，但隨著城市的發(fā)展，其繁華可能只需兩三年的時(shí)間，有的地段當(dāng)時(shí)很旺，但未來(lái)可能因?yàn)橐粋€(gè)立交橋便使其優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在。
2. 交付認(rèn)購(gòu)定金應(yīng)注意什么
《解釋》肯定出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金的方式，并明確規(guī)定：“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”
但是未能訂立商品房買賣合同大多是因買房雙方不能就合同的全部條款達(dá)成一致意見，一般情況下很難分清責(zé)任，證明是發(fā)展商的原因?qū)е挛茨苡喠⒑贤趯?shí)踐中往往是較為困難的。鑒于簽訂“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”并不是法律規(guī)定的必要程序，建議消費(fèi)者在選中滿意的房屋后，最好直接與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同。實(shí)踐中有些購(gòu)房人士交納定金時(shí)沒有書面協(xié)議，開發(fā)商開具的收據(jù)上往往注明“訂金”、“押金”、“保證金”等字樣。
最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持.”
為此，提醒購(gòu)房者注意，如果確定所交付的款項(xiàng)是定金性質(zhì)，那么應(yīng)當(dāng)明確“定金”二字，并明確說(shuō)明在何種情況下不返還或雙倍返還等，以免因約定不明而痛失定金。
3. 怎樣簽訂商品房買賣合同
首先，簽訂合同前應(yīng)審慎調(diào)查。購(gòu)房者第一步應(yīng)考察開發(fā)商的基本情況，了解其資質(zhì)等級(jí)，已有業(yè)績(jī)，信用狀況等，選擇好的開發(fā)商意味著減少了風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)證時(shí)買房人取得房屋所有權(quán)的標(biāo)志，購(gòu)房者要順利取得房產(chǎn)證，則要求開發(fā)商擁有“五證”。
“五證”是指
《國(guó)有土地使用權(quán)證》
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
《建設(shè)工程施工許可證》
《商品房銷售預(yù)售許可證》
目前，不少購(gòu)房者知道要看“五證”，但看到的往往只是復(fù)印件，而貓膩很可能就藏在復(fù)印件里。如果開發(fā)商不能提供全部原件，建議購(gòu)房者至少應(yīng)看到《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售預(yù)售許可證》的原件。此外，有的開發(fā)商因資金緊張，可能已經(jīng)將土地使用權(quán)連同土地上的在建工程向銀行作抵押。在這種情況下，如果沒有銀行允許對(duì)外銷售承諾，購(gòu)房者購(gòu)買的房屋將因被設(shè)定了抵押權(quán)而無(wú)法按時(shí)取得房產(chǎn)證。
其次，應(yīng)嚴(yán)格把握合同條款。商品房銷售合同確定著買賣雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是雙方履行的依據(jù)，也是將來(lái)一旦發(fā)生糾紛時(shí)的解決依據(jù)。因此，購(gòu)房者一定要認(rèn)真簽訂好每一個(gè)條款。
一般情況下，開發(fā)商使用的是建設(shè)部門擬定的示范合同文本，合同中會(huì)有一些空白的地方，有待雙方確認(rèn)后寫入，或者有些選擇性條款有待雙方選擇。該示范合同文本的條款設(shè)定較為規(guī)范，較好考慮了買賣雙方權(quán)利義務(wù)的平衡，購(gòu)房者可以采用，但購(gòu)房者應(yīng)對(duì)示范合同每個(gè)空白處或選擇處仔細(xì)推敲，填入對(duì)自己有利的內(nèi)容。該示范合同文本不是強(qiáng)制性的，購(gòu)房者也可以不予采用而另行擬定合同條款。
如，合同條款中應(yīng)明確約定房屋交付方式和日期、辦理房產(chǎn)證的日期、辦理房產(chǎn)證時(shí)費(fèi)用的承擔(dān)主體、違約責(zé)任等，在簽訂合同時(shí)就要為將來(lái)發(fā)生糾紛作好準(zhǔn)備。
再如，為避免建筑面積與使用面積差距太大，建議購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)按室內(nèi)建筑面積計(jì)算房屋價(jià)款。
又如，對(duì)于房屋層高，購(gòu)房者往往容易忽視，購(gòu)房者應(yīng)在合同中約定房屋層高和室內(nèi)凈層高并約定違約責(zé)任，以免在發(fā)現(xiàn)層高不足時(shí)難以索賠。
還有，對(duì)于辦理房產(chǎn)證的有關(guān)費(fèi)用也應(yīng)在合同中約定，如果合同中沒有明確約定由開發(fā)商承擔(dān)的，在辦證時(shí)則只好由購(gòu)房者自己承擔(dān)。
4.房屋交付時(shí)及交付后應(yīng)注意的問(wèn)題
其一，索要“二書”。
開發(fā)商在交付房屋時(shí)應(yīng)向購(gòu)房者出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅適用說(shuō)明書》，這是法律對(duì)銷售方的基本要求。實(shí)踐中購(gòu)房者往往看不到“二書”，此時(shí)購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商索要。
其二，測(cè)量房屋面積、層高等。
對(duì)于合同約定面積與實(shí)際面積不符的情況，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按《解釋》第十四條的有關(guān)規(guī)定處理。
其三，檢測(cè)房屋質(zhì)量。
房屋質(zhì)量不僅包括房屋主體結(jié)構(gòu)，還應(yīng)包括室內(nèi)空氣質(zhì)量好壞，周邊環(huán)境有無(wú)輻射污染等內(nèi)容。但這些問(wèn)題通過(guò)肉眼難以察覺，購(gòu)房者在接收房屋時(shí)最好請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)予以檢測(cè)。對(duì)于房屋質(zhì)量的索賠，《解釋》規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予以支持”。《解釋》還規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求要求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予以支持”。但嚴(yán)重影響正常居住使用和一般地影響正常的居住使用的界限如何劃定，實(shí)踐中還是會(huì)有爭(zhēng)議，購(gòu)房者在使用房屋后一定要注意保留房屋質(zhì)量方面的證據(jù)，以免將來(lái)發(fā)生訴訟時(shí)陷入被動(dòng)。"
