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存款入貸款賬戶獲額外收益
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，目前光大銀行推出一種存貸通理財(cái)計(jì)劃，可以幫供樓的市民省一小部分利息。市民在光大銀行辦理了住房按揭貸款后，可以到銀行柜臺申請開通該業(yè)務(wù)。并且隨時可以將手頭多余的錢存到自己的房貸還款賬戶中，獲得除活期存款利息以外的理財(cái)收益，以抵消房貸的部分利息。而存在個人還款賬戶中的錢，跟活期存款一樣，業(yè)主隨時可以自由提取。該項(xiàng)業(yè)務(wù)最高的存款綜合收益可以達(dá)到2.14%。
如黃小姐2009年申請購房貸款40萬元，當(dāng)時已經(jīng)享受了基準(zhǔn)利率（5.94%）打7折的最優(yōu)惠利率，她的房貸期限是20年，采用等額本金的逐月遞減還款方式。供樓一年后，她目前的月供約3000元。由于10月20日央行加息，明年1月1日后，她的貸款利率就將由4.158%上調(diào)到4.298%，月供也將增加約40元。黃小姐每月的稅后收入約7000元，每月除了交納3000元的房貸以及預(yù)算1500元作為生活費(fèi)外，還可將剩下的2500元存入貸款賬戶中，她每月能獲得最高約54元的收益，并且隨著存款的增加，收益還會增加。這樣就可以用來抵消加息增加的月供了。
提醒：在上述案例中，存款收益是以銀行提供的最高比例來計(jì)算，并不是固定的收益。目前人民幣的活期存款利率只有0.36%，相比之下與活期存款一樣靈活的“存貸通”還是比較劃算。
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提前還貸減少月供和利息
加息后市民的房貸利率在明年1月份將會重新調(diào)整，一些精打細(xì)算的普通“房奴”猶豫要不要在年底前提前還貸。王先生今年5月份購房時，由于屬于第二套房，因此他即使利用了公積金和商業(yè)貸款組合貸款的方式，商業(yè)貸款部分也要按基準(zhǔn)利率計(jì)算貸款利息。他目前的貸款是 50萬元的公積金貸款（利率3.87%）+30萬元的商業(yè)貸款（利率5.94%），月供為5134元。加息后，月供從明年1月份起要增加83元，達(dá)到 5217元。因此他打算年底就湊夠一筆10萬元的款項(xiàng)，在滿足銀行還款半年后才能提前還貸的條件后，去提前還減10萬元的商業(yè)貸款。還款后，他月供可以減少725元/月，20年的總利息將減少7萬多元。
提醒：首先，還貸者要先看看自己處于還貸的什么階段。不論央行在短期內(nèi)會不會再加息，處于還貸后期的還貸者最好不要選擇提前還貸。舉個例子，以20 年期的貸款為例，如果借款人已經(jīng)還了5年以上，這還款中大部分為利息，再選擇提前還貸，就相當(dāng)于把最優(yōu)質(zhì)的“低息貸款”還掉，對借款人來說反而不劃算。反過來說，如果還貸者是處于還貸的初期，尤其是選擇等額本金還款的借款人，還款利息支出通常集中在還款初期。那么就可以嘗試選擇提前還貸，因?yàn)檫@樣會相對比較劃算。其次，還貸者還要看自己是否有利率優(yōu)惠。不少首套房貸享受7折優(yōu)惠利率的客戶，加息后房貸利率由4.158%上調(diào)至4.298%，上調(diào)幅度僅為0.14個百分點(diǎn)。如果選擇提前還貸，除非以后不再貸款，否則再貸款購房，就會被判定為二套房，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，其利率上調(diào)幅度則更大，反而得不償失。另外，如果是公積金貸款的客戶，也沒必要提早還貸，因?yàn)檫@已經(jīng)是最低的貸款利息了。
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用“閑錢”抵貸款本金縮短還款年限
王先生目前準(zhǔn)備貸款100萬元購買一套二手房，還款期為20年。在選擇銀行申請按揭貸款時，他覺得渣打銀行的“活利貸”產(chǎn)品適合自己，可以為自己的房貸省息。“活利貸”與普通房貸產(chǎn)品的區(qū)別在于，房貸客戶存入“活利貸”還款賬戶中的閑置資金，即被視為提前償還貸款本金，同時，當(dāng)日即可從計(jì)息基數(shù)中抵消，從而最直觀、最靈活地為房貸一族節(jié)省貸款利息。最吸引王先生的是，“活利貸”對還款賬戶內(nèi)的資金沒有任何限制，他可以在需要時隨時支取或存入，且無需支付額外的提取費(fèi)用。同時，存入還款賬戶的資金是日日累計(jì)，貸款利息也是按日結(jié)算。
以王先生貸款金額100萬元、期限20年為例，貸款利率以目前加息后的基準(zhǔn)利率打8.5折5.129％計(jì)算，在該行申請普通房屋貸款月還款（等額本息還款方式）為6721元，貸款總利息達(dá)到約60萬元。而若選取“活利貸”，王先生20年總利息約37萬元，相比普通房屋貸款節(jié)省將近23萬元；在每月月供不變的情況下，“活利貸”還將有效縮短還款時間，王先生若每月能往貸款賬戶存入3000元，還款期限將縮短近3年，17年就能還清所有貸款。
提醒：市民在申請了銀行的“活利貸”房貸后，節(jié)省的利息并不能直接體現(xiàn)在每月的月供上，也就是說，銀行要求市民每月按照一般商業(yè)貸款的月供數(shù)額供款，除非市民申請?zhí)崆斑€款，否則不會體現(xiàn)在每月月供款的節(jié)省上，只能等貸款期限快到期時，體現(xiàn)在減少市民原有的貸款期限上。
