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置業(yè)指南：購房時(shí)不可忽視土地使用期
　　
　　“我看好了市區(qū)里的一處小型高檔公寓，可是后來一打聽，才知道該公寓的土地是商業(yè)性質(zhì)的，土地使用年限還剩下30多年，我很矛盾，不知道到底該不該買。”日前，本報(bào)“住在威海QQ群”的一位群友發(fā)帖向記者求助。
　　
　　為此記者采訪了有關(guān)置業(yè)顧問。據(jù)置業(yè)顧問介紹，市民在購房時(shí)有必要先搞清楚意向房產(chǎn)所占用土地的使用性質(zhì)。按照目前的法律規(guī)定，城市房地產(chǎn)所用土地主要分為劃撥和出讓兩種。劃撥土地是指國家無償或成本價(jià)向用地單位供應(yīng)的土地，主要是公益事業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地，國家機(jī)關(guān)辦公用地、公路，國家重點(diǎn)建設(shè)工程、國有企業(yè)等。出讓土地是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，出讓的土地主要是用于房地產(chǎn)、住宅、商業(yè)、工業(yè)等的經(jīng)營性用地。
　　
　　關(guān)于具體的使用年限，國家的規(guī)定如下：“出讓土地使用權(quán)的最高年限是住宅用地70年，工業(yè)、科、教、文、衛(wèi)、體用地50年，商業(yè)、娛樂、旅游等40年。”因此，置業(yè)顧問建議市民在購房時(shí)，應(yīng)盡量購買住宅用地性質(zhì)的樓房，這種房屋的土地一般使用年限較長；如果是商業(yè)、娛樂、旅游用地建設(shè)的住宅，一定要了解清楚剩余的土地使用時(shí)間，許多土地從開發(fā)商獲得土地開始算，已經(jīng)過去了十年甚至二十年，所剩時(shí)間已經(jīng)不多，購買時(shí)一定要注意。
　　
　　置業(yè)顧問提示說，如果土地使用性質(zhì)為出讓，在進(jìn)行房產(chǎn)買賣時(shí)不需要繳納土地出讓金，但要注意土地使用年限的終止日期。如果購買的是一手房，一般都從開發(fā)商取得土地開發(fā)權(quán)算起，到辦理好個(gè)人的土地證，一般經(jīng)過1~3年，甚至更長的時(shí)間，所以拿到手時(shí)，土地證剩下的時(shí)間是達(dá)不到完整年限的。而二手房的使用年限，也不以新辦土地證的時(shí)間開始計(jì)算，通常都以原房主土地證使用終止年限為準(zhǔn)，所以，使用年限也相應(yīng)縮水。對(duì)于劃撥性質(zhì)的土地，或者是房改房買賣的，買方在辦理土地證時(shí)，還需要繳納市場成交價(jià)的1%的土地出讓金。
　　
　　既然土地使用是有一定期限的，那么到期后我們?cè)撛趺崔k？
　　
　　對(duì)此，置業(yè)顧問介紹，根據(jù)我國物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。而新的《土地管理法(修訂意見稿)》中則規(guī)定土地使用期限屆滿后，按照國家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期。至于購房人集中關(guān)注的“土地使用年限到期后，是有償還是無償自動(dòng)續(xù)期”的問題，置業(yè)顧問指出，目前由于幾乎還沒有土地使用權(quán)到期的實(shí)例發(fā)生，關(guān)于屆時(shí)是否會(huì)有償續(xù)期，暫時(shí)沒有定論，但是從相關(guān)的法律法規(guī)中，我們可以看出，土地使用期限屆滿，并不意味著國家將土地及土地上所附屬的房屋收回。
　　
　　此外，對(duì)于無土地證的房產(chǎn)是否值得購買的問題，置業(yè)顧問也提出了自己的見解。她認(rèn)為，辦理了房產(chǎn)證而沒有土地證的房子也不是不能購買，但是一定要弄清楚，沒有辦理土地證的原因，是暫時(shí)沒辦還是根本無法辦理。有些小區(qū)，同一塊土地上的房屋是分批建設(shè)的，但是辦理土地證分戶時(shí)，則需要所有的房屋都竣工以后才能辦理，所以先竣工的房屋就需要等幾年后才能辦理土地證；而某些房屋如果缺少辦理土地證的先天條件和手續(xù)，后期未必能辦理出土地證，因此建議買房人一定要謹(jǐn)慎，不要因?yàn)閮r(jià)格便宜就草率出手。