美國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司Pulte Home認(rèn)為，有兩個(gè)因素基本上可以解釋大部分的住房購買行為：一是客戶的生命周期(生命階段)，二是客戶的支付能力。客戶的生命周期意味著需求的變化，人生的每個(gè)階段都需要住房，但住房需求是隨著人的不同生命階段而變化的，。客戶的支付能力主要決定于收入水平，人們總是希望能買他們能夠負(fù)擔(dān)得起的住房。可見，在綜合考慮生命階段或經(jīng)濟(jì)狀況的基礎(chǔ)上，清楚地知道自己的購房目的，才能事半功倍!
從購房目的來看 ，買房無非是自住或投資。其中，自住性住房者的最佳期望是花最少的錢買到最合適的房子，而投資性住房者的最佳期望是用少量的自有資金買到高投資回報(bào)的房子。樂居工作室認(rèn)為目前購房人群中最典型的購房目的有三類：過渡居住、改善居住、投資置業(yè)。
下面將分別闡述三類購房目的應(yīng)優(yōu)先考慮的購房因素有哪些。
打算去看房前，要不斷問自己兩個(gè)問題：
---- 為什么要買房?
---- 需要什么樣的房子?
以過渡房產(chǎn)居住為目的
案例：將滿28歲的年輕朋友小A，研究生畢業(yè)留在北京后一直租房居住。小A工作已經(jīng)四年，目前已經(jīng)有了10多萬的存款，月收入6000元左右，現(xiàn)在打算考慮買套房產(chǎn)結(jié)束長期的租房生活，并計(jì)劃與女友結(jié)婚。
小A的購房現(xiàn)狀在當(dāng)今的年輕人中間十分普遍：工作時(shí)間不長，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，首次置業(yè)，若一次性完成置業(yè)可能面臨“買房增加生活負(fù)擔(dān)”的風(fēng)險(xiǎn)。有專家指出，26-30歲人群從資金實(shí)力上來說，還未達(dá)到購房最佳年齡段，對未來收入預(yù)期不穩(wěn)定，將導(dǎo)致由低齡化而引起的潛在信貸危機(jī)。樂居工作室建議，小A這類首次置業(yè)的年輕人群應(yīng)本著“買得起，還要住得起”的購房原則，將購房的目的定位在過渡性買房，未來隨著經(jīng)濟(jì)狀況的改善，分階段多次完成置業(yè)!
既然是過渡性住房，千萬別盲目追求市中心黃金地段或期望一步到位的大戶型，“小戶型、低總價(jià)”就成為小A優(yōu)先考慮的因素，這類低總價(jià)房子帶來的是“低首付、低月供”，同時(shí)也能降低將來家庭結(jié)構(gòu)、人口變化給住房帶來的影響。
在“小戶型、低總價(jià)”的選擇中，購房者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注具有保值或升值潛力的樓盤，便于再次置業(yè)的時(shí)候出租或出售，減少置業(yè)壓力。
案例：B先生在北京安家多年，小孩馬上就要上中學(xué)了，又想把一直在外地的老人接到身邊盡孝，現(xiàn)在居住的二居室就顯得相對緊張了。B先生夫婦手里已有了一定的積蓄，想換套大房子。
根據(jù)一份對二次置業(yè)者進(jìn)行的權(quán)威調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有69.23%的已置業(yè)者認(rèn)為，為了改善生活品質(zhì)，二次置業(yè)非常必要，認(rèn)為“可有可無”和“以后再說”的不確定人群分別為17.95%和11.54%，而認(rèn)為完全沒有必要的僅僅為1.28%。(數(shù)據(jù)來源：海峽都市報(bào))
B先生的購房目的很明確：通過置業(yè)升級(jí)，改善居住條件，提升生活品位。大多數(shù)像B先生一樣的購房者在前次置業(yè)的過程中，受經(jīng)濟(jì)實(shí)力和購房經(jīng)驗(yàn)的限制，在房子入住一段時(shí)間后，總會(huì)有這樣或者那樣的不滿意。因此，單純的滿足居住已經(jīng)不是他們再次購房的目的，他們追求的是由“生存需求”轉(zhuǎn)向“舒適需求”。
以改善性置業(yè)為目的的購房者大多在35周歲以上，家庭收入較高，具備較強(qiáng)的購買能力，一般不會(huì)計(jì)較價(jià)格，居住面積、戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)環(huán)境成為了他們優(yōu)先考慮的因素。
以B先生為例，(1)他應(yīng)該根據(jù)家庭成員的數(shù)量決定合適的房屋面積;(2)在戶型結(jié)構(gòu)方面，朝向是首要考慮的;同時(shí)，孩子、老人及B先生夫婦都分別需要各自的成長空間，因此還要考慮房屋的私密性，以及是否有利于促進(jìn)家庭成員的交流;(3)對于社區(qū)環(huán)境，要考察小區(qū)容積率、樓間距、園林綠化、會(huì)所、停車位等決定小區(qū)品質(zhì)的指標(biāo)，力求讓自己住得寬松、舒適。對于有社會(huì)地位的置業(yè)者，小區(qū)的檔次是否與自身社會(huì)地位相匹配也是選擇樓盤的一個(gè)重要考慮因素。
案例：C先生自己開了一家公司，妻子是一家大外企的高級(jí)白領(lǐng)，家庭收入豐厚，除了擁有高檔住宅、小車外，在銀行還有一大筆儲(chǔ)蓄。C先生瞄準(zhǔn)北京房地產(chǎn)市場很久了，計(jì)劃用富裕的自有資金投資房產(chǎn)，作為家庭理財(cái)?shù)囊粋€(gè)重要組成部分。
以投資為目的的購房者，大多存在三大誤區(qū)：只選高檔房、只挑大戶型、只看城市中心，這種非理性的購房行為在房地產(chǎn)市場繁榮的時(shí)候很容易成功，一旦市場下行，投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大增。
投資房產(chǎn)要理性對待，區(qū)位特質(zhì)及區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃要優(yōu)先考慮。好的區(qū)域位置是樓盤保值增值的關(guān)鍵因素，也能夠彌補(bǔ)戶型、面積等方面的不足，這里好的區(qū)域位置并不一定是常人所認(rèn)為的市中心;未來發(fā)展規(guī)劃決定了樓盤的增值空間多少，房屋價(jià)格將呈現(xiàn)“低開高走”現(xiàn)象，-給投資者帶來收益最大化。
本著投資的目的，C先生的目光應(yīng)鎖定那些隨著城市的發(fā)展，即將變?yōu)辄S金地段的城市周邊地區(qū)，重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域未來的功能定位、目前附近的人員結(jié)構(gòu)、交通規(guī)劃等;其次，在戶型的選擇方面，則應(yīng)以中、小戶型為主，便于將來出租或轉(zhuǎn)讓。
這里并沒有對三種典型購房目的下的各種優(yōu)先考慮因素進(jìn)行展開研究，主要是為了告訴購房者只有事先明確了購房目的才能夠進(jìn)一步明確購房需求，提高決策效率。
