最近，有讀者打來電話咨詢：買了開發(fā)商“內(nèi)部認購”的房子，卻總也等不到它正式開盤的日子；另有位讀者說，他正準備買套房子，跑了一些在售樓盤，發(fā)現(xiàn)價格似乎比去年又漲了許多。經(jīng)人介紹后，他來到一處樓盤，雖然此樓盤目前未取得商品房預售許可證，尚處“內(nèi)部認購”階段，但價格卻比周邊樓盤要低幾百元，而且還有特別優(yōu)惠，于是他動心了，但又怕上當受騙，為了安全起見，他想通過律師來了解“內(nèi)部認購”的房子合法嗎？選擇“內(nèi)部認購”的房子會有風險嗎？
何謂“內(nèi)部認購”
“內(nèi)部認購”主要是指開發(fā)項目在未取得預售許可證情況下的一種前期認購活動。在實際操作中，它的“銷售”對象并不僅限于內(nèi)部，而是向社會開放。在此期間的認購者，一般能享受一些特殊優(yōu)惠政策，比如：開盤后的優(yōu)先認購權、贈予數(shù)月的物業(yè)費以及房價折扣等。雙方一旦達成協(xié)議，待項目銷售手續(xù)齊備，正式開盤以后，認購人就可以按照內(nèi)部認購期間達成的協(xié)議，與開發(fā)商簽訂正式的認購書或購買合同了。另外，也有少數(shù)樓盤已取得預售許可證，推出“內(nèi)部認購”期只是為了試探市場反應的銷售策略。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商熱衷“內(nèi)部認購”，是想借此吸引一批潛在的購房者，還可以給人造成該樓盤已被搶購一空的假象。商品房預售須取得預售許可證，若開發(fā)商隱瞞真實情況，擅自預售，將要受到處罰。
“內(nèi)部認購”的誘惑
消費者追捧“內(nèi)部認購”，是因為在這時候買房，每平方米通常要比開盤后的價格低一兩百元，也容易買到理想的樓層、戶型。有人稱，這類商品房提前預售，沒有得到相關部門核準，消費者購買后，有可能將無法取得房產(chǎn)證。
雖然有些開發(fā)商推出的“內(nèi)部認購”完全只是試探市場反應的銷售策略，他的預售證等房屋上市手續(xù)已經(jīng)齊備。但據(jù)了解，還有很多打著“內(nèi)部認購”和“排號登記”旗號的新樓盤，都是未獲得商品房預售許可證的。這是企業(yè)在項目進行到一定階段時，為提前回收資金、加速資金周轉(zhuǎn)，或檢驗樓盤投放市場的反應，所以，他們通常拿這種沒取得預售證的樓盤以“內(nèi)部認購”的方式來對外進行銷售。
這種沒預售證的“內(nèi)部認購”，準確講應該叫“提前訂購”，往往價格相對低廉，對買房者來說誘惑力不小，但相應風險也大，消費者下定時一定要權衡利弊。
預售許可證作用大
由于商品房的價值量大，建設過程復雜，涉及面廣，決定了它不同于一般的商品，建設部88號令《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預定款性質(zhì)費用。”
像這種“排號登記”、“內(nèi)部認購”等行為會擾亂房地產(chǎn)市場秩序，不利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，不利于營造公平競爭的市場環(huán)境。今后這種現(xiàn)象將要得到有效遏制，以進一步規(guī)范商品房銷售行為，維護購房者合法權益。
“內(nèi)部認購”的隱患
對廣大購房人來說，如果訂購了不符合商品房預售條件的商品房，存在哪些隱患呢？房管部門人士提醒人們注意其中蘊涵的以下風險。
“預定”本身的風險。因為這種“預定”、“預購”違反國家有關法律法規(guī)，本身就不受法律的保護，一旦發(fā)生糾紛，很難維護自身權益。
預期開發(fā)風險。因為不具備銷售條件的商品房項目，如投資、計劃、規(guī)劃、施工等諸多問題可能尚未最終落實，各種開發(fā)手續(xù)可能尚未辦結，致使建設和合法開盤日期都不能確定。
價格風險。因為先期預訂，開發(fā)企業(yè)一般在認購卡上并未對商品房價格進行約定。這種價格上的不確定性往往容易造成糾紛，購房者的權益也難以受到保護。
設計變更風險。由于開發(fā)手續(xù)不完備，致使項目的環(huán)境、樓層、房型、設施、質(zhì)量都存在很大的不確定性，到項目正式開盤時，消費者可能會發(fā)現(xiàn)，待售房屋并不是自己想買的。
定金風險。由于一些開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不善或者惡意欺詐，消費者可能面臨定金被侵吞的風險。
