邱寶昌律師提醒廣大購房者在買房時小心謹慎，理智選擇，不要被開發(fā)商的廣告宣傳所迷惑，多了解有關的法律知識，加強風險和維權意識，盡量減小風險或避免風險的發(fā)生。
6月25日，北京市國土資源局局長安家盛表示，將對“小產權”房開始進行大規(guī)模調查，并加大力度對其進行整治和規(guī)范。而在此前的6月18日，建設部發(fā)布購買新建商品房的風險提示。當前房地產市場中存在諸多風險，建設部新聞發(fā)言人指出，廣大購房者在購買新建商品房過程中，要注意加強風險意識和維權意識。
購房風險增多引起建設部重視
近年來，有關購房問題的糾紛與日俱增，這些糾紛不僅涉及的人數(shù)多，而且影響大，已經成為社會的熱點和難點問題。
針對當前房地產市場中，特別是購買新建商品房過程中存在的損害消費者合法權益的行為，建設部新聞發(fā)言人表示：當前房地產市場中，特別是購買新建商品房過程中，開發(fā)商利用虛假廣告、違規(guī)預售、簽訂存有缺陷的商品房買賣合同，或在集體土地上建設房屋違法銷售，損害消費者合法權益的行為時有發(fā)生。為此，廣大購房者在購買新建商品房過程中，應注意加強風險意識和維權意識。
虛假廣告誤導購房者現(xiàn)象增多成監(jiān)管重點
國家工商總局副局長王東峰在全國整頓規(guī)范房地產交易秩序電視電話會議上的講話中強調：要加強房地產廣告管理。要嚴厲查處房地產交易中虛假廣告和其他違法廣告，對房地產廣告中有關房地產項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設施等內容虛假違法宣傳的；要依法嚴肅查處，對未取得商品房預售許可證的房地產項目，嚴禁其發(fā)布商品房預售廣告。
目前，房地產銷售過程中虛假廣告存在的問題比較嚴重。開發(fā)商的廣告宣傳或者是口頭承諾是對購房者的一種推銷方式，它并不是一種承諾，不意味著開發(fā)商對售樓宣傳單上就物業(yè)的介紹承擔法律上的責任。
因此，購房者的法律保障最終要落實到合同上，對此，北京市匯佳律師事務所主任律師邱寶昌提示購房者，仔細閱讀并充分理解合同中的主要條款，如房屋的交付、產權證的辦理、違約責任等，對于現(xiàn)在很有爭議的車位、公共部位的權屬問題一定要有約定，以免事后發(fā)生糾紛。實踐中經常有消費者與開發(fā)商發(fā)生糾紛后，都不知道合同中是否有相關約定，以及如何約定的。甚至很多是開發(fā)商讓簽字就簽字，合同都沒看過，這是不可取的。再次，有些消費者聽了銷售員的推銷或看了宣傳廣告后，就簽了合同，但合同中并沒有對相關問題進行約定，等入住后發(fā)現(xiàn)與當初的承諾不同，但合同中沒有約定，很難受到保護，所以不能輕信口頭承諾和宣傳，一定要將這些承諾落實到合同中。
建設部明確“小產權”房違規(guī)
6月25日，在國土資源部和北京市人民政府舉辦的全國“土地日”大型宣傳咨詢活動上，北京市國土房管局局長安家盛表示，從對所謂“小產權”房的局部市場調查擴大到對全市全部房地產開發(fā)項目的調查，對涉及非法開發(fā)“小產權”的開發(fā)商做停工停售處理。至于一些己形成規(guī)模的“小產權”項目，由于涉及到村民集體組織的利益，政府將會慎重地解決。
據(jù)悉，北京市的土地國家所有的占18％，其他部分均為集體土地。從近年利用衛(wèi)星動態(tài)監(jiān)查的情況看，北京市違規(guī)用地的總體狀況雖然有所好轉，但管好集體用地任務卻更重了。首都經濟貿易大學教授張躍慶對記者表示，集體土地建商品房不符合農業(yè)用地的規(guī)定。從物權法角度講，集體土地建的房屋是拿不到房屋產權證的，屬于非法銷售，消費者的利益很難保障。
原北京市城市規(guī)劃設計研究院副院長董光器認為，農民利用集體土地開發(fā)商品房住宅是不應該的，通州這種情況較多。這類集體土地開發(fā)的住房，其生活配套、交通設施等都不完善。
政府提醒購房者，由于此類房屋得不到法律保護，不能購買。對此，邱寶昌表示，城市居民不能購買在集體土地上建設的房屋。因為現(xiàn)在法律是不允許在集體土地上進行房地產開發(fā)的。集體土地上建設的房屋只能向本集體內的成員出售，非本集體內的成員即使購買了此類房屋，也無法辦理房屋產權證，合法權益是很難得到保護的。
香港太平洋國際集團投資顧問(中國)有限公司董事長賈臥龍認為，從法律上講，集體土地上建的房屋是不受法律保護的，政府不倡導購房者購買這類房屋，因為國有土地上市轉讓是違反國家相關規(guī)定的。從長遠發(fā)展來看，郊區(qū)變城市化的發(fā)展，政府會征收一些農業(yè)用地。政府也會出臺相應政策，對已經購買集體土地房屋的購房者將有明確說法。
“售后包租”存在隱患
據(jù)了解，全國各地一些開發(fā)商以售后包租、返本銷售、分割拆零銷售等形式銷售商品房，并在媒體上大量刊登相關的廣告。建設部提示廣大消費者：以售后包租等形式購買商品房有風險，投資須慎重。
邱寶昌表示，售后包租等銷售形式涉嫌違反建設部《商品房銷售管理辦法》第11條及國家工商總局《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第16條等有關規(guī)定。建設部《商品房銷售管理辦法》第 11條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”國家工商總局《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第16條規(guī)定：“房地產廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。”
同時，售后包租等銷售形式存在很大的風險隱患：首先，項目建成后，根本達不到預期的收益，無法兌現(xiàn)當初的高額回報，現(xiàn)在已經發(fā)生了不少這樣的糾紛。其次，這些房一般用于商業(yè)目的，出租給商戶使用，房屋的價格極不固定，在辦理房屋產權證時容易出現(xiàn)障礙。再次，若碰到不法開發(fā)商，利用高額回報為誘餌，吸引廣大消費者購買，待聚斂到大量資金后，或用于其他項目，或攜款逃匿，都將損害廣大消費者的利益。
由于售后包租方式存在很大的風險，邱寶昌建議消費者不要片面聽信開發(fā)商的宣傳，天上不會掉餡餅，高回報必然伴隨高風險。面對高回報的誘惑要理性對待，仔細鑒別相關信息，做好相應的市場調查，最好向專業(yè)人士咨詢，綜合考慮后再作決定。一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有違約行為時，要及時采取措施，通過協(xié)商、訴訟等方式解決，以維護自己的合法權益。
專家提醒：購房時重點檢驗“五證”、“兩書”
《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》要求從事房地產開發(fā)的企業(yè)必須取得相應的資質。邱寶昌表示，房地產開發(fā)企業(yè)的資質實行年檢制度，房地產開發(fā)主管部門應當將房地產開發(fā)企業(yè)資質年檢結果向社會公布。
