進(jìn)入10月，一年一度的國(guó)慶假日樓市催動(dòng)著上海市民的購(gòu)房熱情。從最近的成交情況來(lái)看，新盤(pán)成交量比前期有明顯抬升，而二手房成交量近期也出現(xiàn)一定回升。今年以來(lái)，隨著樓市新政的出臺(tái)以及滬上各大軌道交通的全面開(kāi)建，上海買(mǎi)房"規(guī)律""也隨之發(fā)生一定變化，由于樓市""全面開(kāi)花""，購(gòu)房者的判斷力受到了更大考驗(yàn)。
一手房
投資買(mǎi)大房自住等小房
在上海樓市，大房型并不一定受到市場(chǎng)歡迎。在過(guò)去幾年里，小戶(hù)型樓盤(pán)總是受到購(gòu)房者更多的追捧。比如，黃浦區(qū)早前推出的一個(gè)樓盤(pán)，房型面積為小二房80平方米、大二房90平方米、小三房105平方米、大三房120平方米，少量180平方米的復(fù)式。房型設(shè)計(jì)緊湊，主臥開(kāi)間3.6米以上、客廳開(kāi)間3.9米以上，起居和餐廳面積在35平方米以上，一經(jīng)推出就產(chǎn)生了排隊(duì)購(gòu)房的場(chǎng)面，也是上海售樓較早出現(xiàn)排隊(duì)的樓盤(pán)。而位于寶山區(qū)的一個(gè)小戶(hù)型樓盤(pán)也是在一推出就基本銷(xiāo)售完畢。
土地出讓對(duì)于戶(hù)型的限定使得上海小戶(hù)型住宅比例將會(huì)大大提升，70％建筑面積意味著如果以套數(shù)計(jì)算，上海未來(lái)新盤(pán)中90平方米以下的房源將會(huì)占到整個(gè)樓盤(pán)的80％甚至更多。對(duì)于期望購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果并不著急，可以耐心等待改規(guī)劃后的新盤(pán)上市，依照現(xiàn)在的施工進(jìn)度，小戶(hù)型樓盤(pán)最快在一年以后應(yīng)該就可以在市場(chǎng)上看到。
由于小房型將成為未來(lái)主力，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)上花費(fèi)的心思將更多。在此可以借鑒深圳房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)商能做到二房二廳控制在75~85平方米，三房二廳80~100平方米，四房二廳二衛(wèi)125平方米以下，在滿(mǎn)足基本功能分區(qū)的前提下，做到了""小而全""。在功能分區(qū)的基礎(chǔ)上，再精心進(jìn)行房型布局與面積配比，從居家細(xì)節(jié)設(shè)身處地為住戶(hù)考慮，充分利用每一寸空間。
當(dāng)然，如果買(mǎi)房主要還是看重投資，那么大房型高端樓盤(pán)還是主要選擇對(duì)象。由于限外政策影響，近期一些原來(lái)以境外人士為銷(xiāo)售對(duì)象的高檔樓盤(pán)，下半年紛紛調(diào)轉(zhuǎn)""槍頭""，將銷(xiāo)售對(duì)象鎖定到國(guó)內(nèi)高收入者。另外，限小政策也逐步使得大戶(hù)型開(kāi)始變成一種稀缺商品，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，上海高端人群依然會(huì)選擇更為舒適的居住環(huán)境，而這部分人的價(jià)格敏感度也較低，這使得高端樓盤(pán)具有更加強(qiáng)的抗跌能力和增值潛力。
注意點(diǎn)：新上市樓盤(pán)交房時(shí)產(chǎn)生的糾紛日漸增加，自住型購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)需要格外注意房產(chǎn)建筑質(zhì)量，盡量認(rèn)準(zhǔn)品牌開(kāi)發(fā)商，一些賠償條款需要在合同中注明，以免日后發(fā)生糾紛時(shí)處于被動(dòng)境地。
淘軌交房眼光放遠(yuǎn)些
過(guò)去軌道交通房大多集中在軌道交通一、二號(hào)線沿線，但由于大體量建房，莘莊附近樓盤(pán)的集中已經(jīng)使得高峰時(shí)間軌道交通運(yùn)力不夠的情況出現(xiàn)，而沿線房?jī)r(jià)也基本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上海同區(qū)域樓盤(pán)。
而隨著地鐵建設(shè)速度加快，青睞軌道交通樓盤(pán)的購(gòu)房者可以把很多樓盤(pán)納入考慮范圍內(nèi)。比如浦東的三林、外金橋、張江板塊，浦西的春申、萬(wàn)里等板塊，隨著軌道交通線修建完成，交通情況將會(huì)改善，未來(lái)隨著軌交9號(hào)線的到達(dá)，該地區(qū)以及與之唇齒相依的九亭板塊很快也會(huì)發(fā)展起來(lái)。而這些地區(qū)基本配套已經(jīng)發(fā)展成熟，目前房?jī)r(jià)不高，是很好的考慮對(duì)象。
當(dāng)然購(gòu)房者在考慮軌道交通的同時(shí)，也需要注意到本市一些地區(qū)是市政府未來(lái)將重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)區(qū)域。未來(lái)上海將發(fā)展12個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚居區(qū)，6大產(chǎn)業(yè)基地，其中包括浦東張江園區(qū)、世紀(jì)公園、三林世博園區(qū)、五角場(chǎng)新江灣城區(qū)、寶山西城區(qū)、長(zhǎng)風(fēng)現(xiàn)代園區(qū)和安亭板塊等。這些產(chǎn)業(yè)規(guī)劃區(qū)必定會(huì)吸引大量人流及交通線路進(jìn)入，買(mǎi)房時(shí)不要忽略這種增長(zhǎng)潛力因素影響。
注意點(diǎn)：以人民廣場(chǎng)為圓心畫(huà)圓，可以發(fā)現(xiàn)同樣半徑范圍內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格還是存在較大差距，可以將眼光投向價(jià)格低谷地區(qū)。
冷眼看促銷(xiāo)大戰(zhàn)
開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)大戰(zhàn)提前打響，9月初，浦東南匯區(qū)周康板塊的一樓盤(pán)近日推出面積約90平方米的兩房，總價(jià)控制在50萬(wàn)元，買(mǎi)房還送價(jià)值3萬(wàn)元的QQ車(chē)。這種促銷(xiāo)方式是以往的慣用形式，除送車(chē)以外，還有送黃金、送鉆石、送旅游等。一個(gè)開(kāi)發(fā)商表示，無(wú)論送什么東西，不過(guò)是一個(gè)形式而已，最終還是羊毛出在羊身上。開(kāi)發(fā)商送的東西基本只占到整個(gè)房產(chǎn)價(jià)值的一小部分，所以購(gòu)房者完全沒(méi)有必要將促銷(xiāo)中承諾的""禮物""作為買(mǎi)房主要依據(jù)。
當(dāng)然對(duì)于一些直接打折的樓盤(pán)可以留意一下，近段時(shí)間通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)的樓盤(pán)一般都取得了比較好的銷(xiāo)售成績(jī)。比如慧芝湖花園新推9、10號(hào)景觀樓，均價(jià)僅11000元/平方米左右，加之景觀系數(shù)高，區(qū)內(nèi)位置好，134套房源迅速熱銷(xiāo)；上海康城推出的4843~5300元/平方米特價(jià)房，兩房總價(jià)50~54萬(wàn)元、三房62~65萬(wàn)元，促銷(xiāo)引來(lái)大批買(mǎi)家排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)。滬上西南板塊的某大盤(pán)，6月四期開(kāi)盤(pán)以來(lái)均價(jià)5400~5600元/平方米，也取得不錯(cuò)成績(jī)。需要提醒購(gòu)房者的是，買(mǎi)房前需要仔細(xì)比對(duì)打折幅度是否真實(shí)，比如某樓盤(pán)促銷(xiāo)廣告寫(xiě)到""原價(jià)8000元/平方米，折后6800元/平方米""，但這一樓盤(pán)從來(lái)沒(méi)有賣(mài)到過(guò)8000元/平方米的價(jià)格，所謂原價(jià)被解釋為""這期樓盤(pán)原計(jì)劃的定價(jià)""，這種文字游戲往往容易混淆視聽(tīng)。購(gòu)房者還需要仔細(xì)比對(duì)周邊同類(lèi)型樓盤(pán)價(jià)格再做決定。
注意點(diǎn)：看清促銷(xiāo)水分，購(gòu)房者必須仔細(xì)考量樓盤(pán)性?xún)r(jià)比，從自身實(shí)際需要出發(fā)，決不把促銷(xiāo)當(dāng)成買(mǎi)房主要依據(jù)。
乘機(jī)淘尾盤(pán)
從數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，上海近幾個(gè)月新盤(pán)上市速度低于消化速度，很多樓盤(pán)延續(xù)銷(xiāo)售至今開(kāi)始進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售，一些樓盤(pán)進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售。
尾盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)在于，房屋已經(jīng)建成，沒(méi)有晚交樓和爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，并且這樣的交易一般通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司來(lái)進(jìn)行代理，在產(chǎn)權(quán)、交易資金安全上都有了基本的保障，對(duì)于置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，房子拿到手就可以入住，大大縮短了按揭空白期，相當(dāng)實(shí)惠。
此外，清盤(pán)房?jī)r(jià)格基本回落到了實(shí)處，開(kāi)盤(pán)售樓前期因炒作而造成的價(jià)格虛高現(xiàn)象并不存在，在價(jià)格泡沫被擠掉后購(gòu)買(mǎi)，價(jià)格能夠享受到較大優(yōu)惠。況且，有一些清盤(pán)房所處地段比較優(yōu)越，將來(lái)無(wú)論出租還是出售都不成問(wèn)題。比如軌道交通寶山路站旁一個(gè)尾盤(pán)，留下的部分房源均價(jià)在5300元/平方米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于統(tǒng)一地區(qū)其他房源。
當(dāng)然尾盤(pán)給人的直觀感覺(jué)是""被人挑選到最后剩下的""，這種情況確實(shí)存在，部分房源可能有朝向或是房型等問(wèn)題。這就需要購(gòu)房者耐心區(qū)分，多看盤(pán)多做比較，""十一""假日正好是一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)。只要肯花工夫，購(gòu)房者還是很可能利用假期尋找到比較好的剩余尾盤(pán)。"
