在誠(chéng)信基礎(chǔ)缺失、房產(chǎn)市場(chǎng)尚不規(guī)范時(shí)期，消費(fèi)者無(wú)可選擇地被置于弱勢(shì)地位，買賣關(guān)系不對(duì)等導(dǎo)致這樣的狀況出現(xiàn)并不鮮見(jiàn)。并不是所有的開(kāi)發(fā)商都在設(shè)置陷阱，但只圖一時(shí)之利不顧聲名的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)者大有人在。在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，消費(fèi)者擦亮眼睛，進(jìn)行自我保護(hù)仍是上策。而一
在誠(chéng)信基礎(chǔ)缺失、房產(chǎn)市場(chǎng)尚不規(guī)范時(shí)期，消費(fèi)者無(wú)可選擇地被置于弱勢(shì)地位，買賣關(guān)系不對(duì)等導(dǎo)致這樣的狀況出現(xiàn)并不鮮見(jiàn)。并不是所有的開(kāi)發(fā)商都在設(shè)置陷阱，但只圖一時(shí)之利不顧聲名的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)者大有人在。在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，消費(fèi)者擦亮眼睛，進(jìn)行自我保護(hù)仍是上策。而一旦上當(dāng)，拿起法律武器爭(zhēng)取權(quán)益實(shí)為必要。為此華西都市報(bào)聯(lián)合律師團(tuán)，發(fā)布2010年五大購(gòu)房消費(fèi)預(yù)警。
消費(fèi)預(yù)警一不要迷戀?gòu)V告廣告只是傳說(shuō)
典型案例：陳先生在近郊購(gòu)買了某花園房屋，根據(jù)合同約定上月交房，可陳一到交房現(xiàn)場(chǎng)就與開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)執(zhí)起來(lái)。原來(lái)，開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)發(fā)布一條廣告，稱其開(kāi)發(fā)的某花園商品房擁有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等多功能配套服務(wù)設(shè)施。當(dāng)交房時(shí)發(fā)現(xiàn)，廣告中的游泳池變成了臭水潭，且從未投入使用。而廣告平面圖中的網(wǎng)球場(chǎng)，現(xiàn)實(shí)中卻是個(gè) 兒童版 三人籃球場(chǎng)。
四川致高律師事務(wù)所宋關(guān)平律師指出，根據(jù)最高人民法院司法解釋規(guī)定，開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，構(gòu)成合同組成部分，對(duì)開(kāi)發(fā)商具有法律約束力。上述案例中開(kāi)發(fā)商在銷售廣告中對(duì)項(xiàng)目設(shè)施的說(shuō)明具體明確，該廣告內(nèi)容已經(jīng)構(gòu)成合同組成部分，具有法律約束力。開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)房屋設(shè)施與銷售廣告允諾不一致，銷售廣告已經(jīng)構(gòu)成對(duì)商品房環(huán)境性質(zhì)量的不實(shí)陳述，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任賠償購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)損失。
從法律角度來(lái)說(shuō)，雖然司法解釋為購(gòu)房者維權(quán)提供了依據(jù)，但開(kāi)發(fā)商往往在宣傳資料和銷售廣告上注明 該廣告（資料）僅作為參考，具體以雙方正式合同約定為準(zhǔn) 等字樣。在這種情況下，廣告內(nèi)容就可能屬于要約邀請(qǐng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商難以形成約束力。
消費(fèi)預(yù)警二套內(nèi)面積計(jì)價(jià)買家莫被迷惑
典型案例：張小姐在城南某樓盤購(gòu)買的房子馬上就要交房了，但接到交房通知書(shū)后張小姐有一件事情卻想不明白 自己明明買的80平方米房子，現(xiàn)在只有79平方米，卻要補(bǔ)交房款8000多元。經(jīng)了解，張小姐才發(fā)現(xiàn)原來(lái)自己買的房子套內(nèi)面積增加了1平方米，但公攤大幅縮小了2平方米，所以整個(gè)算下來(lái)建筑面積縮小了1平方米，但因?yàn)楹贤s定是按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，所以張小姐仍需補(bǔ)交1平方米的套內(nèi)面積房?jī)r(jià)款。
四川致高律師事務(wù)所副主任林方平律師分析認(rèn)為，張小姐的這個(gè)問(wèn)題其實(shí)在2007年后，成都市統(tǒng)一按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)售房，就不斷困擾著許多購(gòu)房者。以往成都市都是以建筑面積計(jì)價(jià)銷售，時(shí)至今日絕大多數(shù)樓盤也是以建筑面積單價(jià)對(duì)外宣傳廣告，只是在簽合同時(shí)才換算成套內(nèi)面積單價(jià)。
應(yīng)該說(shuō)，目前以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)購(gòu)房者的利益能獲得更大的保護(hù)，政府之所以硬性規(guī)定按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)售房也
是從消費(fèi)者角度考慮。但這一計(jì)價(jià)方式也給購(gòu)房者提出了新問(wèn)題：購(gòu)房者不光購(gòu)買使用面積，在買房時(shí)還要考慮到環(huán)境因素，開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)在公攤面積上做手腳，惡意縮水公共面積，甚至出現(xiàn)張小姐那種產(chǎn)權(quán)面積縮水，但卻要補(bǔ)交房款的尷尬。
從法律角度，建議購(gòu)房者在定購(gòu)房屋的時(shí)候同開(kāi)發(fā)商就這一問(wèn)題作特別約定并在補(bǔ)充協(xié)議中加以明確，分別就套內(nèi)建筑面積變化幅度和公攤面積變化幅度做出約定。
消費(fèi)預(yù)警三買 二手期房 當(dāng)心法律糾紛
典型案例：趙小姐馬上要結(jié)婚了，但還沒(méi)有婚房。趙同男朋友商量購(gòu)買一套 二手期房 （合同房），這樣既是無(wú)人住過(guò)的新房，拿到房子的時(shí)間也較短。這樣的房子可以再轉(zhuǎn)讓的嗎？他們購(gòu)買這樣的 二手期房 有沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？趙小姐也搞不清楚。
四川致高律師事務(wù)所吳增蕊律師認(rèn)為，根據(jù)民法通則、合同法相關(guān)法理，期房的再轉(zhuǎn)讓是應(yīng)該允許的。對(duì)于期房再轉(zhuǎn)讓問(wèn)題目前全國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的法律規(guī)定，僅在《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。而時(shí)至今日國(guó)務(wù)院也沒(méi)有出臺(tái)具體規(guī)定。具體到地方政策有的地方允許轉(zhuǎn)讓，有的地方又不允許。根據(jù)我們?cè)诔啥挤康禺a(chǎn)管理部門了解的情況，目前成都對(duì)于沒(méi)有拿到產(chǎn)權(quán)證的期房是不允許轉(zhuǎn)讓的。雖然法律明確規(guī)定不允許 二手期房 買賣，但在現(xiàn)實(shí)生活中這種交易是大量存在的。因此，作為購(gòu)房者，如果確實(shí)需要向趙小姐這樣購(gòu)買 二手期房 ，則必須要注意相關(guān)的法律問(wèn)題，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
吳增蕊律師提醒廣大購(gòu)房者，交易過(guò)程中應(yīng)該注意幾個(gè)問(wèn)題：一是出讓方基本情況調(diào)查。主要包括該期房的權(quán)利人是不是出讓方，該期房權(quán)利人是一個(gè)人，還是有其他共有人，轉(zhuǎn)讓行為是否已征得其他共有人書(shū)面同意等。二是除非出讓方是一次性付款，否則應(yīng)該先征得開(kāi)發(fā)商同意方能與出讓方
簽訂轉(zhuǎn)讓合同。三是與出讓方簽訂《房屋買賣合同》，就轉(zhuǎn)讓價(jià)格、房款的支付方式、稅費(fèi)承擔(dān)、產(chǎn)權(quán)證辦理、違約責(zé)任等方面作出詳細(xì)的約定。四是如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應(yīng)去原銀行詢問(wèn)能否辦理 轉(zhuǎn)按揭 手續(xù)。
消費(fèi)預(yù)警四遭遇逾期交房早用法律武器
典型案例：王女士、李先生在成都郫縣某樓盤購(gòu)買了一套商品房，購(gòu)房合同約定是2009年5月25日交房，并打算裝修后作為婚房，但是直到今天該房屋仍未交付。
四川致高律師事務(wù)所陳杰律師認(rèn)為，主要有以下原因造成開(kāi)發(fā)商逾期交房：1、未驗(yàn)收合格或者未提交驗(yàn)收，這往往是造成開(kāi)發(fā)商逾期交房的多數(shù)原因。2、不可抗力因素、自然天氣等因素和來(lái)自政府部門的因素，如法規(guī)政策修改、停水停電等等。3、開(kāi)發(fā)商自身原因造成的，如交房未提供實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)、工資拖欠、資金鏈斷裂等等。逾期交房涉及的第二個(gè)層面的問(wèn)題是：逾期交房開(kāi)發(fā)商是否必須承擔(dān)違約責(zé)任？以及怎樣承擔(dān)違約責(zé)任？那就要看開(kāi)發(fā)商是否存在免責(zé)事由，對(duì)于逾期交房的免責(zé)事由，除不可抗力的法定原因之外，還包括開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者另行約定的其他的免責(zé)理由。同時(shí)，如發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行告知義務(wù)，否則開(kāi)發(fā)商則仍然要承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
