在《商品房買賣合同》履行過程中，按時足額支付房款是買房人應履行的主要義務之一，但現(xiàn)實生活中總有一些買房人不遵守合同約定而逾期付款，在此情況下開發(fā)商有權按照《商品房買賣合同》約定追究其違約責任直至解除合同。我們以《常州市商品房買賣合同示范文本》為例先
在《商品房買賣合同》履行過程中，按時足額支付房款是買房人應履行的主要義務之一，但現(xiàn)實生活中總有一些買房人不遵守合同約定而逾期付款，在此情況下開發(fā)商有權按照《商品房買賣合同》約定追究其違約責任直至解除合同。我們以《常州市商品房買賣合同示范文本》為例先看一下合同條款：
第十條 買受人逾期付款的違約責任
買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第__________種方式處理：
1、按逾期時間，分別處理(不作累加)
(1)逾期在__日之內，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之___的違約金，合同繼續(xù)履行;
(2)逾期超過__日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的__%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之日第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____(該比率應不小于第(1)項中的比率)的違約金。
本條款中的逾期應付款指依照本合同第八條規(guī)定的到期應付款與到期實際已付款的差額;采取分期付款的，按相應的分期應付款與到期的實際已付款的差額確定。
2、___________________________________。
該條款光從字面來看似乎很容易理解，也很容易操作，概括起來就是買房人如果逾期交納房款，在一定時間之內開發(fā)商有權收取其違約金，但合同還是繼續(xù)履行;如超一定期限，開發(fā)商則有權選擇解除合同。但在實際操作過程中，開發(fā)商怎樣來行使這種約定解除權，就存在很多實際法律問題。本文圍繞買房人逾期付款開發(fā)商行使解除權應注意的法律問題進行以下探討：
首先，法律對解除權的行使有一個時間限制，《合同法》95規(guī)定：法律規(guī)定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第15條：法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使，逾期不行使的，解除權消滅。根據(jù)上述法律規(guī)定，開發(fā)商應當掌握解除權行使期限，如果合同中未約定解除權行使期限，開發(fā)商應當在買房人逾期付款這一違約行為發(fā)生之日起一年內行使解除權，注意不要錯過解除權行使期限導致失權。
其次，法律對于合同解除程序也有詳盡規(guī)定。《合同法》96條規(guī)定：當事人一方主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。而從2009年5月13日開始施行的最高院《中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》第24條又進一步規(guī)定：當事人對合同解除雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持;當事人沒有約定異議期間，在解除合同通知到達之日起三個月以后才向法院起訴的，人民法院不予支持。通過上述規(guī)定，我們可以看出，開發(fā)商按照合同約定行使解除權，只要在規(guī)定時間內向逾期付款的買房人發(fā)出通知，但通知到達買房人并不代表合同就立即解除了，因為法律賦予買房人收到開發(fā)商發(fā)出的解除通知后有一個異議期，這個異議期雙方可以約定，在沒有約定情況下按照法律規(guī)定將長達三個月，這個問題對開發(fā)商來說不容忽視，本來行使解除權就是為了解決買房人遲遲不來交款而房屋又不能另行出售的困境，如果發(fā)出解除通知后還要坐等三個月，很有可能錯過銷售佳期。如何化解這一問題，我們的建議是開發(fā)商可以在《商品房買賣合同》 補充協(xié)議 中對解除合同異議期進行約定 出賣人或買受人依據(jù)法律規(guī)定或本合同以及補充協(xié)議的約定向對方主張解除合同時，應當書面通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方如有異議，應在15日內請求人民法院確認解除合同的效力 ，這樣當逾期交款的買房人收到開發(fā)商發(fā)出的解除通知15天之內如未向人民法院或仲裁機構提出異議，合同就此解除，開發(fā)商可以另行銷售。
