一、案情簡介
原告：肖某、潘某
被告：杜某
2009年7月21日，梁某系爭房屋陽臺(tái)上跳下，當(dāng)場死亡。
之后，被告以人民幣95萬元價(jià)格購入系爭房屋。2009年8月26日，系爭房屋登記于被告名下。2014年12月10日，原告作為買受人(乙方)，被告作為賣售人(甲方)，雙方簽訂一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定原告同意以235萬元的轉(zhuǎn)讓價(jià)購買被告擁有的系爭房屋。合同簽訂后，原告當(dāng)日支付被告購房款2萬元，并支付中介上海太平洋房屋服務(wù)有限公司傭金1萬元。2014年12月14日，原告又支付被告購房款20萬元。
之后，原告得知系爭房屋曾發(fā)生跳樓死亡事件，通過電話多次就解約一事與被告進(jìn)行聯(lián)系，但均未能達(dá)成一致意見。其中，被告在電話中曾表示“它什么時(shí)間我沒有關(guān)注過，但是這個(gè)事情呢，我聽說過，但是我不相信這個(gè)事情的”、“它存在這個(gè)不存在這個(gè)呢，我是，就是說，從房子角度上我是不關(guān)心這個(gè)事情的”、“我父母知道，但是他沒跟我說呀，但是就算有這情況，我也不在乎的”。
原告肖某、潘某訴稱，原、被告通過中介介紹簽訂了一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定原告向被告購買系爭房屋。簽約后，原告共支付房款22萬元。后經(jīng)原告了解，系爭房屋曾發(fā)生租客非正常死亡事件。被告未能盡到完全真實(shí)的告知義務(wù)，隱瞞合同標(biāo)的重大瑕疵，導(dǎo)致原告購房結(jié)婚的目的落空。故訴至法院，要求判令：1、撤銷原、被告之間訂立的房屋買賣合同;2、被告返還購房款22萬元;3、被告賠償原告中介費(fèi)損失1萬元;4、被告以23萬元為本金，按中國人民銀行同期貸款利率賠償自2014年12月16日起至實(shí)際支付之日止的利息;5、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告杜某辯稱，不同意原告的訴訟請求。本案某告的撤銷事由不成立，合同合法有效，原告應(yīng)按約履行并支付相應(yīng)房價(jià)款。
二、法院裁判
本案的爭議焦點(diǎn)在于原、被告簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》能否撤銷?《中華人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定：“……一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷……”。結(jié)合本案情況及雙方陳述，判斷涉案房屋買賣合同能否撤銷的關(guān)鍵在于被告是否存在欺詐行為。
首先，被告在出售系爭房屋前是否知曉該房屋曾發(fā)生過跳樓一事?雖系爭房屋于2009年7月21日發(fā)生了跳樓自殺事件，屬客觀事實(shí)，但若被告出售房屋前并不知曉，即使被告未告知原告，也不存在隱瞞一說，更不存在欺詐。被告以不知曉進(jìn)行辯稱，對(duì)此本院認(rèn)為，從其與原告之間的電話錄音來看，其承認(rèn)曾聽說過“跳樓事件”，只是自己并不在意這個(gè)事情，與被告的辯稱相互矛盾，本院難以采納被告的該項(xiàng)辯稱，應(yīng)推定被告在出賣房屋前知曉該起跳樓自殺事件。
其次，該起跳樓自殺事件是否屬于被告應(yīng)當(dāng)披露的信息?當(dāng)事人在訂立合同過程中，應(yīng)遵循合同法的誠實(shí)信用原則，不得故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況，否則構(gòu)成欺詐。按日常生活經(jīng)驗(yàn)及民間習(xí)俗，房屋內(nèi)若發(fā)生自殺等非正常死亡事件，往往會(huì)使房屋的價(jià)值下降，對(duì)于房屋的出售價(jià)格將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，從而影響買受人的締約基礎(chǔ)，應(yīng)屬于出賣人需要披露的信息。系爭房屋于2009年7月發(fā)生跳樓死亡事件，被告在將房屋出售原告時(shí)，未予披露，并以正常的市場價(jià)格出售給原告，違反了誠實(shí)信用原則。
最后，原告是否基于被告未披露該信息作出了錯(cuò)誤的意思表示?被告在出售系爭房屋時(shí)未主動(dòng)披露房屋內(nèi)曾發(fā)生過非正常死亡事件的信息，致使原告陷于錯(cuò)誤，并基于該錯(cuò)誤進(jìn)行了法律行為，即以正常的市場價(jià)格向被告購買了系爭房屋，并準(zhǔn)備作為結(jié)婚所用。而原告在通過其他途徑得知該信息后，第一時(shí)間向被告提出交涉，明確表示不再履約，并就該事多次與被告進(jìn)行電話溝通，盡管最后雙方未能達(dá)成一致，但從側(cè)面更能印證原告是基于錯(cuò)誤所為的法律行為。
綜合上述三點(diǎn)事實(shí)與理由，被告負(fù)有告知原告系爭房屋曾發(fā)生過非正常死亡事件的披露義務(wù)，但未予及時(shí)告知，致使原告陷于錯(cuò)誤，在不知情的情況下與其簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，被告的行為構(gòu)成欺詐。原告據(jù)此要求撤銷雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，于法有據(jù)。合同被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。原告要求返還已支付的房款22萬元，可予支持。被告未盡到披露義務(wù)，系導(dǎo)致合同撤銷的過錯(cuò)方，原告據(jù)此要求其賠償中介費(fèi)1萬元及已付款與中介費(fèi)自2014年12月16日起至實(shí)際支付之日止的中國人民銀行同期貸款利率利息，也具有法律依據(jù)。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十四條、第五十八條之規(guī)定，判決如下：一、撤銷原告肖某、潘某與被告杜某簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》;二、被告杜某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告肖某、潘某購房款22萬元;三、被告杜某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告肖某、潘某中介費(fèi)1萬元;四、被告杜某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)，以23萬元為本金，按中國人民銀行同期貸款利率支付自2014年12月16日至實(shí)際支付之日的利息。
三、法理分析
(一)訂立合同時(shí)出賣人有義務(wù)向買受人披露實(shí)際對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓價(jià)格產(chǎn)生足以動(dòng)搖締約意思或者締約條件的房屋信息
現(xiàn)代民法認(rèn)為，在合同訂立階段，買賣雙方為了訂立合同進(jìn)行磋商之際，雙方當(dāng)事人負(fù)有保護(hù)信賴關(guān)系的附隨義務(wù)即先合同義務(wù)，違反此義務(wù)的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。先合同義務(wù)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容是告知義務(wù)，即信息提供義務(wù)。本質(zhì)上，先合同義務(wù)是對(duì)當(dāng)事人之間信用的確認(rèn)和保護(hù)，是對(duì)民法最高原則誠實(shí)信用原則的遵守。誠信原則是整個(gè)民法體系的基本原則，是現(xiàn)代合同法理論的最高原則?！吨腥A人民共和國合同法》第42條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：……(2)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況……”。該條是關(guān)于締約過失責(zé)任的條文，根據(jù)該條規(guī)定，有締約欺詐行為的，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。該條并未正面說明合同一方具有信息披露義務(wù)或告知義務(wù)，但從該條文可以看出締約欺詐分為兩種情況：第一種是沉默性欺詐，第二種是誤導(dǎo)性欺詐。構(gòu)成沉默性欺詐的邏輯前提是與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)不能隱瞞，應(yīng)予披露。但何為與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，即信息披露的范圍，合同法并未做進(jìn)一步規(guī)定。
系爭房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過租客自殺的非正常死亡事件，該項(xiàng)房屋的歷史信息并非存在于房屋本身，不能通過房屋的物理屬性表現(xiàn)出來，又與房屋的產(chǎn)權(quán)信息不同。房屋的產(chǎn)權(quán)信息登記在房地產(chǎn)交易中心等國家有關(guān)部門，購房時(shí)，買受人可以去相關(guān)部門查詢。因此僅是看過幾次房屋的買受人較之于產(chǎn)權(quán)人，無從或者難以知曉房屋的該項(xiàng)歷史信息。在締結(jié)合同時(shí)，由于買賣雙方的信息不對(duì)稱，必將造成雙方談判地位的不平等。因此在市場交易時(shí)，如因信息不對(duì)稱而導(dǎo)致當(dāng)事人利益不平衡時(shí)，誠信原則要求當(dāng)事人進(jìn)行信息披露，改變信息的不對(duì)稱狀態(tài)，從而使得利益平衡得以恢復(fù)，確保真正的合同自由、確保市場交易的安全性和效益性。
系爭房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過租客自殺的非正常死亡事件，也就是通常所稱的“兇宅”。對(duì)于何為“兇宅”，我國的法律、法規(guī)并無規(guī)定。按照我國傳統(tǒng)的民俗習(xí)慣，如出售房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過非正常死亡的事件，此類房屋通常被稱為“兇宅”。 對(duì)于“兇宅”的信息是否屬于在合同訂立過程中賣方應(yīng)告知買方的重要事實(shí)，對(duì)此法律沒有進(jìn)一步規(guī)定。但是被確定或冠以“兇宅”的房屋通常都難以出售或出現(xiàn)價(jià)值貶損。作為追求利益最大化的賣方，當(dāng)然不愿意在訂立合同過程中主動(dòng)告知或披露可能影響合同簽訂或買賣價(jià)格的不利信息。但該項(xiàng)信息卻會(huì)對(duì)房屋價(jià)值產(chǎn)生重大影響，甚至影響買受人的購買決策。
(二)關(guān)于出賣人明知房屋是“兇宅”的判斷
判斷欺詐的前提是出賣人已知?jiǎng)?wù)必披露的信息而沉默或作出虛假陳述，因此首先必須判斷出賣人已知房屋是“兇宅”該項(xiàng)信息，出賣人對(duì)于已知的信息負(fù)有披露義務(wù)，但是賣方無需花費(fèi)額外的金錢和時(shí)間去獲取信息。因?yàn)樵摪傅奶厥庵幵谟?，系爭房屋?nèi)發(fā)生非正常死亡事件是被告購買系爭房屋后，房屋過戶到被告名下之前，所以在本案審理過程中，從證據(jù)證明力角度分析雙方當(dāng)事人證據(jù)，推斷闡明出賣人在出售房屋時(shí)對(duì)“兇宅”信息是已知的，有利于查明案件事實(shí)，較好地維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益。對(duì)此該案通過分析關(guān)鍵證據(jù)—錄音資料、出警記錄，被告杜某承認(rèn)曾聽說過“跳樓事件”，只是自己并不在意這個(gè)事情，這與被告的辯稱相互矛盾，闡明推斷出賣人在出賣房屋時(shí)就對(duì)房屋內(nèi)租客非正常死亡事件是已知的。
(三)關(guān)于沉默欺詐導(dǎo)致合同被撤銷的構(gòu)成要件
《中華人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：……一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷”。出賣人如果在房屋交易過程中以欺詐的手段使對(duì)方在違背真實(shí)意愿的情況下訂立合同，買受人當(dāng)然有權(quán)請求法院變更或撤銷。問題是，沉默是否構(gòu)成欺詐?換言之，保持沉默的行為人是否認(rèn)識(shí)自己的行為可能導(dǎo)致對(duì)方陷于錯(cuò)誤，并基于該錯(cuò)誤作出意思表示，而主觀上追求這種意思表示的發(fā)生，是謂沉默型欺詐。沉默型欺詐的構(gòu)成要件：(1)出賣人負(fù)有披露義務(wù);(2)出賣人未履行該披露義務(wù)使買受人陷于錯(cuò)誤，并基于該錯(cuò)誤進(jìn)行法律行為;(3)出賣人認(rèn)識(shí)到其沉默的行為后果。
從上述三個(gè)要件分析本案，可以發(fā)現(xiàn)：(1)被告杜某負(fù)有信息披露義務(wù)，該點(diǎn)已如上述。(2)肖某、潘某因被告杜某的沉默陷于錯(cuò)誤，并基于該錯(cuò)誤進(jìn)行了法律行為?；谏鲜龅谝稽c(diǎn)，可以判斷，肖某、潘某與杜某簽訂合同時(shí)，雙方的合意基礎(chǔ)并不相同，而肖某、潘某之所以簽訂該合同，是基于杜某的沉默所致。(3)杜某認(rèn)識(shí)到其行為的后果，并因此使肖某、潘某受有損失，自己獲有利益。從上述分析可知杜某沉默后果是使肖某、潘某本來可能獲得的減少價(jià)金或者與其他人締約的機(jī)會(huì)利益受到損失，其中市場價(jià)格與該房屋因負(fù)載兇殺案價(jià)格之間的價(jià)差被杜某享有。故而，杜某抗辯稱原告的撤銷事由不成立，合同合法有效，原告應(yīng)按約履行并支付相應(yīng)房價(jià)款均不足采信。綜上，杜某負(fù)有告知肖某、潘某系爭房屋曾發(fā)生過非正常死亡事件的披露義務(wù)，其未予告知，主觀上具有欺詐故意，使肖某、潘某陷于錯(cuò)誤，并基于該錯(cuò)誤進(jìn)行法律行為構(gòu)成欺詐，依照《中華人民共和國合同法》第五十四條的規(guī)定，肖某、潘某請求法院撤銷合同，應(yīng)予支持。
