案情簡(jiǎn)介：
2010年12月9日，張與王簽署《北京市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》一份。該合同第四條約定：王將其位于北京市海淀區(qū)某處房屋以壹佰伍拾萬(wàn)元的價(jià)格出賣(mài)給張，張應(yīng)于簽訂合同后三日內(nèi)交付定金叁拾萬(wàn)元。該合同第六條約定：王應(yīng)當(dāng)在取得房產(chǎn)證后三十日內(nèi)將該房交付給買(mǎi)受人張，并協(xié)助辦理房屋過(guò)戶及交接手續(xù)。
同日，張、王二人又與北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司針對(duì)上述房屋的價(jià)款、支付方式及房屋交付時(shí)間、違約責(zé)任等共同簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》一份。該協(xié)議再次明確規(guī)定本案爭(zhēng)議房屋交易價(jià)款及定金款項(xiàng)的交付時(shí)間及方式，并又對(duì)房屋過(guò)戶時(shí)間等內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)約定。
上述合同簽訂后，張按時(shí)將定金叁拾萬(wàn)元通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式交與王，積極履約。而王卻見(jiàn)房?jī)r(jià)上漲，據(jù)不配合張辦理房屋過(guò)戶、交接手續(xù)。于是張起訴到法院，請(qǐng)求確認(rèn)合同有效，并繼續(xù)履行。
律師觀點(diǎn)：
本案《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及相關(guān)附件，為雙方真實(shí)意思表示應(yīng)為有效，既為效，雙方就應(yīng)繼續(xù)依約履行房屋過(guò)戶手續(xù)。對(duì)方律師觀點(diǎn)：本合同履行過(guò)程中，時(shí)值《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》出臺(tái)，本案原告張非京籍戶口，不具備購(gòu)房資格，因此該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行，應(yīng)為無(wú)效。如繼續(xù)履行，勢(shì)必會(huì)破壞調(diào)控政策的嚴(yán)肅性。
對(duì)此，雖然對(duì)方觀點(diǎn)認(rèn)為買(mǎi)受人不具備限購(gòu)令中規(guī)定的購(gòu)房資格，合同便因此而無(wú)效。但律師認(rèn)為，《合同法》第五十二條規(guī)定了違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才為無(wú)效，且《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(一)》第四條明確規(guī)定：合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。據(jù)此，上述調(diào)控性文件既非法律，又非行政法規(guī)，不應(yīng)因此認(rèn)定合同無(wú)效。
其次，律師還認(rèn)為上述調(diào)控性文件出臺(tái)系對(duì)今后的購(gòu)房者的條件產(chǎn)生了約束力，但是本案涉及的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系在限購(gòu)令頒行之前簽署，雖然未作網(wǎng)簽，但是根據(jù)銀行對(duì)賬明細(xì)，《定金協(xié)議書(shū)》及與中介公司簽署的文件等材料可知，買(mǎi)受人簽署相關(guān)合同、支付定金及首付款的時(shí)間，均在限購(gòu)令頒行之前，根據(jù)法律不溯及既往的原則，那么該限購(gòu)政策是不能約束其頒行、實(shí)施前的民事法律行為的，進(jìn)而不能影響其發(fā)布之前買(mǎi)賣(mài)雙方所簽訂合同的有效性。當(dāng)然也不會(huì)如賣(mài)方所擔(dān)心出現(xiàn)買(mǎi)受人會(huì)因不具備購(gòu)房資格而倒簽合同日期逃避政策的情形。最終，一審及二審法院采信上述觀點(diǎn)，支持合同的有效性，對(duì)維護(hù)正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序起到了正確的引導(dǎo)及促進(jìn)作用。
